Satış karşılaştırması yaklaşımı, bir mülkü yakın zamanda satılan benzer özelliklere sahip diğer mülklerle karşılaştıran bir gayrimenkul değerleme yöntemidir. Yöntem, bireysel özelliklerin toplam özellik değeri üzerindeki etkisini dikkate alır. Başka bir deyişle, bir mülkün toplam değeri, tüm özelliklerinin değerlerinin toplamıdır. Emlakçılar ve değerleme uzmanları satış amaçlı gayrimenkulleri değerlendirirken satış karşılaştırma yaklaşımını kullanabilirler.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımını (SCA) Anlama
Satış karşılaştırma yaklaşımı, emlak profesyonellerinin ve alıcıların bir ev fiyatının adil ve mevcut pazarla karşılaştırılabilir olup olmadığını belirlemesine yardımcı olur.
Yaklaşım, benzer ve aynı coğrafi alanda yakın zamanda satılan mülklerin fiyatlarının bir analizi olan karşılaştırmalı pazar analizi için omurga olarak kullanılır. Başka bir deyişle, yaklaşım genellikle ortak yönlerini görmek için yerel mülklere bakmayı gerektirir. Değerleme uzmanları oradan özelliklerine göre bir mülk için bir değer belirleyebilir. Aynı konumdaki mülkleri inceleyerek, daha geniş bir coğrafi alanda mülk satışlarını karşılaştırmak gibi daha az güvenilir yöntemler kullanmaktan kaçınır.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımını Uygulama
Bir gayrimenkul değerleme uzmanının bir mülkün değerini değerlendirmek için atabileceği birçok adım olmasına rağmen, aşağıda ana hatlarıyla verilenler en yaygın olanlardan bazılarıdır. Satış karşılaştırma yaklaşımının resmi bir değerlendirme olmadığını ve bir mülkün benzersiz olması durumunda resmi bir değerlendirmenin gerekli olabileceğini belirtmek önemlidir.
Konum ve Semt
Gayrimenkulün bulunduğu coğrafya ve yerel topoğrafyanın durumu, karşılaştırılabilir tüm mülklere tahsis edilen değer üzerinde doğrudan etkilere sahip olabilir. Örneğin, bir havaalanının yakınında bulunan bir dizi evin hepsinin satış karşılaştırmalarının bir parçası olacak gürültü sorunları olacaktır. Aynı evler kentin daha sessiz bir yerinde olsaydı, değerleme farklı olurdu.
Aynı mahallede bulunan evleri, aynı mimari tasarımları paylaşsalar bile, şehrin başka bir bölümündeki evlerden karşılaştırmak daha uygun olacaktır. Bir mahalleyi değerlendirirken dikkat edilmesi gereken faktörlerden bazıları şunlardır:
- Varsa yakındaki okullara yakınlıkSu, göller veya plajlarParklar veya ortak alanlar Otoyollara veya üst geçitlere yakınlıkAbonon binalar, demiryolu hatları, endüstriyel binalar
Bir dış değerleme ile mülk ve çevredeki kirlilik seviyeleri gibi diğer dış faktörler de ortaya çıkabilir.
Son Satılan İlanlar
Evin mülk değerini ve metrekare başına maliyeti gözden geçirin. Son zamanlarda satılan listeler, bölgedeki evlerin değeri için bir başlangıç noktası sağlamaya yardımcı olabilir. Evler, özelliklerine ve satış sırasında piyasaya bağlı olarak farklı fiyatlarda satılsa da, mülk değerlerini ve son satışları gözden geçirmek iyi bir başlangıç noktası veya temel sayı sağlayacaktır.
Benzer Olanlarla Satılık Ev Özellikleri
Bir ev, aynı sayıda yatak odası, garaj ve banyoya sahip mülklerle karşılaştırılmalıdır. Karşılaştırma, aynı büyüklükte olan parseller üzerinde yaklaşık aynı kare görüntülerin evlerini içermelidir.
Yaş ve Ev Durumu
Evi, benzer yaştaki kişilerle ve daha eski bir ev varsa, yükseltmelere ihtiyaç duyup duymadığını karşılaştırın. Evin genel durumu bir değerlendirmeyi önemli ölçüde etkileyebilir. Örneğin, iki ev aynı sayıda oda ile aynı tasarıma sahip olabilir, ancak evlerden birinin onarılması gerekebilir. Termit hasarı, sıhhi tesisat veya çatı ile ilgili, değiştirilmesi veya düzeltilmesi gereken sorunlar olabilir. Gerekli olan herhangi bir iyileştirme, karşılaştırılabilir özelliklere sahip olmasına bakılmaksızın mülkün değerini etkiler.
Metrekare Başına Ortalama Fiyat Hesapla
Benzer özelliklere, yaş ve coğrafyalara sahip evler derlendikten sonra, satış fiyatlarının her birini alın ve kare görüntülerine bölün. Sonuç, satış karşılaştırma analizindeki evlere göre metrekare başına maliyeti verecektir. Karşılaştırılabilir tüm evler için kare çekim başına maliyeti ortalama ve bu sayıyı değerlendirilen evin kare görüntüleri ile çarpın.
Örneğin, aynı bölgedeki evlere bakalım ve ortalama kare çekimlerini hesaplayalım. Bölgede üç ev son zamanlarda satıldı ve aşağıdaki gibi listelendi:
- 3.500 feet kare ile 300.000 $ ve kare kare başına fiyat 85.70 $ (300.000 / 3.500) 285.000 $ ile 2.800 feet kare ve metrekare başına bir fiyat 101.78 $ 232.000 $ ile 2.500 metre kare ve metrekare başına bir fiyat 92.80 $ üç mülk için kare çekim 93.42 $ veya ((85.70 + 101.78 + 92.80 = 280.28 $) / 3)
Değerleme yapılan evin 2, 600 kare karesi vardır ve karşılaştırılabilir evler için ortalama kare kareyi çarptığımızda 242, 892 dolar veya (93, 42 * 2, 600 dolar) tutarında bir değer elde ederiz. Analiz, ev için makul bir değer sağlamalıdır.
Tabii ki, diğer birçok özellik evin değerini artırabilir. Bununla birlikte, satış karşılaştırması analizi tam bir bilim değildir, çünkü bir evin değeri biraz özneldir, yani bir aile içinde diğerinden daha fazla değer bulabilir ve tekliflerini artırabilir. Daha önce de belirtildiği gibi, ekonomik koşullar, iş piyasası ve emlak piyasasının durumu gibi dış etkenlerin tümü, bir evin ne kadar satıldığına veya piyasada ne kadar süre kaldığına dair yoğun bir şekilde oynar.