Varsayımsal ipotek, bir mülk satın alanın mülk satıcısından ipotek almasını sağlar. Varsayılan bir ipoteğe bağlı alıcı ve satıcı için faydalar olabilir. Bununla birlikte, her şey, alıcının, genellikle geçerli piyasa oranlarından daha düşük olan varsayılan ipotek oranını alma kapasitesine sahip olmasına bağlıdır. Ek olarak, varsayılan bir ipotek, alıcının belirli masraflardan kaçınmasına yardımcı olur. Genel olarak, ipotek kredisinin son 20 yılında verilen krediler, VA ve FHA kredileri hariç, nadiren kabul edilebilir.
Alıcı, varsayılan ipoteklerden yararlanan tek taraf değildir. Satıcı, mülk için daha yüksek bir fiyat talep ederek, alıcının satıcının maruz kalabileceği kapanış maliyetlerini ödemesini talep ederek veya kararlaştırılan bir zaman dilimi içinde alıcının tasarruflarının yarısı için nakit ödeme talep ederek arbitrajda payını paylaşır.
Örneğin, cari faiz oranı% 8 ise, varsayılan ipotek oranı% 5'tir ve alıcı beş yıl boyunca evde yaşamayı planlıyorsa, satıcı beş yıl için sık sık hesaplanmamış beklenen tasarrufların yarısını talep edebilir dönem. Böyle bir durumda, varsayılan ipotek satıcıya alıcıdan daha fazla yarar sağlayabilir!
İşte hem alıcılar hem de satıcılar için varsayılan ipoteklerin avantajları ve dezavantajları.
Avantajları
- Varsayılabilir faiz oranı mevcut piyasa oranlarından düşükse, alıcı hemen para tasarrufu sağlar.Ayrıca bir ipotek üstlenmeyle ilişkili daha az kapanış maliyeti vardır. Bu, hem satıcı hem de alıcı için para tasarrufu sağlayabilir. Alıcı daha düşük bir faiz oranı kazanıyorsa, satıcı fiyat soran adil piyasaya daha yakın bir fiyat üzerinde pazarlık yapmayı daha kolay bulabilir. Tüm ipotekler kabul edilemez ve satıcı piyasa rekabeti üzerinde üstünlük elde edebilir.
Dezavantajları
- Bir ipotek alan bir alıcı büyük miktarda nakit veya ikinci bir ipotek alabilir. Ev, evde kalan ipotekten daha yüksek bir fiyatla değerlenirse, alıcı farkı telafi etmelidir. Bir ev 350.000 dolar için piyasada olabilir, ancak alınacak ipotek sadece 200.000 dolar. Alıcının 150.000 $ katkıda bulunması gerekecektir. İkinci bir ipotek sorunludur, çünkü iki ipotek borç veren vardır ve sözleşmenin ayrıntıları, alıcının temerrüde düşmesi durumunda karmaşıktır. Ayrıca, başka bir kredinin varsayılarak, kredinin faydaları reddedilir.
Son olarak, VA ve FHA kredileri, alıcının ipotek kredi verenden kredi onayı alması durumunda kabul edilebilir. Bu ihtimal, kredinin alınabileceğini kabul eden borç verene konulmaz, ancak borç verenin alıcının krediye layık olup olmadığını belirlemesinin bir yoludur. Bu gibi durumlarda, satıcı arbitraj karlarından hiçbirini almayacaktır, ancak alıcı VA veya FHA'ya ek ücret ödemelidir.