Konut Bonosu Nedir?
Konut tahvilleri, uygun fiyatlı konut geliştirme için para toplamak amacıyla eyalet veya yerel yönetimler tarafından ihraç edilen borçlanma senetleridir. Konut bonoları bazen seçmen onayı gerektirir ve kısa ya da uzun vadeli ihraçlar olabilir.
Önemli Çıkarımlar
- Konut tahvilleri eyalet veya yerel yönetimler tarafından ihraç edilir ve uygun fiyatlı konut geliştirme için para toplamak amacıyla borçlanma senetleridir. Konut tahvilleri kısa vadeli veya uzun vadeli olabilir ve bazen seçmen onayına ihtiyaç duyabilirler. Hükümet, ucuz finansman sağlayarak konut tahvillerinden yararlanırken, yatırımcı bu tür tahvillerden vergi avantajı elde etmektedir.
Konut Bonosu Nasıl Çalışır?
Eyalet ve yerel yönetimler, uygun fiyatlı kiralık konutların inşasını veya rehabilitasyonunu finanse etmek için konut tahvilleri çıkarırlar. Devlet veya bölge tahvil müdürünün geri ödemesine ek olarak ödünç aldığı para üzerinden faiz ödemek zorundadır.
Özel faaliyet bonoları (KEİ) olarak, düşük gelirli çok aileli ve üst düzey konut projelerini finanse etmek için nitelikli kar ve kar amacı gütmeyen kuruluşlar adına konut bonosu ihraç edilebilir. Ayrıca, konut tahvillerinden elde edilen gelir, düşük gelirli ailelere veya bireylere ev satın alabilmeleri için düşük maliyetli ipotek finansmanı sağlamak amacıyla da çıkarılabilir.
1.1 milyon
Konut Kredisi kullanılarak konut tahvilleri ile finanse edilen uygun fiyatlı konut sayısı.
Özel Hususlar
Bir belediye yetkilisi, projeleri finanse etmek için sermaye toplamak amacıyla tahvil şeklinde borç verebilir. İki tür belediye tahvili genel borç (GO) tahvilleri ve gelir tahvilleridir.
Genel borçlanma senetlerinin faiz ödemesi ve anapara geri ödemesi devletten veya yerel yönetimlerin mali sandıklarından finanse edilir. Bu tahviller, GO tahvili üzerindeki ödeme yükümlülüklerini yerine getirmek için vergileri artırma yetkisine sahip olabilen belediye hükümetinin tam inancı ve kredisi ile desteklenmektedir.
Bu arada, bir gelir bandındaki ödeme yükümlülükleri, tahvilin çıkarıldığı projenin öngörülen gelir akışı tarafından desteklenir. Gelir tahvilin bir şekli konut bonosudur.
Konut Bonolarının Faydaları
Konut tahvilleri devlete ve özel yatırımcılara faydalıdır. Bir yandan, hükümet büyük miktarda ucuz finansmana erişim kazanıyor. Öte yandan, konut tahvillerinin sunduğu vergi avantajları, üst vergi gruplarındakilere oldukça cazip gelmektedir.
Yatırımcılar için, konut tahvilleri tarafından ödenen faiz, federal ve bazen de devlet gelir vergisinden muaftır. Marjinal vergi oranı ne kadar yüksek olursa, konut gelir tahvillerinin vergi muafiyeti o kadar değerli olur. Her ne kadar alternatif asgari vergiye (AMT) tabi yatırımcılar vergiye tabi olsa da, muafiyet, yüksek federal vergi dirseklerindeki yatırımcıların gelir tahvillerinden ve diğer belediye tahvillerinden yararlandığı anlamına gelir. Bu vergi muafiyeti, tahvillerin düşük faiz oranını telafi etmeye yardımcı olur.
Federal düşük gelirli konut vergisi kredileri, uygun fiyatlı konut projelerini finanse etmek için konut bonoları yerine veya bunlara ek olarak kullanılabilecek başka bir sermaye kaynağıdır. Krediler, her yıl nitelikli ev alıcılarının ödeyeceği ipotek faizinin bir kısmı için iade edilmeyen federal gelir vergisi kredileridir.
Konut Bonosu Gereksinimleri
Konut tahvili yoluyla sağlanan ipotekler, alan medyan gelirinden daha fazlasını kazanmayan ilk kez ev sahipleriyle sınırlıdır. Ayrıca, bir konut tahvil ipoteği ile satın alınan bir evin fiyatı, ortalama alan satın alma fiyatının yüzde 90'ı ile sınırlıdır.
Konut tahvilleri tipik olarak düşük faiz oranlarına sahiptir ve sabit veya değişken oranlı talep yükümlülüğü (VRDO) olarak ihraç edilebilir. Tahvil sahiplerine yapılan anapara ve faiz ödemeleri rehinli ipotek geri ödemelerinden ve yatırım kazançlarından yapılır. Borçluların ipotekleri üzerinden yapılan geri ödemeler, tahvil sahiplerine faiz ödemek için planlanan zamana kadar kısa vadeli yatırımlara yatırım yapan konut tahvili mütevelli heyeti tarafından tahsil edilmektedir. Gerçekte, konut tahvillerine yapılan ödemeler, zamanında ve tutarlı faiz ödemesi ve borçluların temelli ipoteklerin anapara geri ödemeleri ile desteklenmektedir.