Bir ipotek ödemesinin tutarı, faiz ve anapara geri ödemesinin birleşiminden oluşur. İpotek ömrü boyunca anapara faiz oranı değişecektir.
Başlangıçta, ev sahibinin ödemesi az miktarda anapara dahil olmak üzere öncelikle faiz olacaktır. İpotek olgunlaştıkça, ödemenin ana kısmı artacak ve faiz kısmı azalacaktır. Bunun nedeni, ödenen faizin ipoteğin mevcut anapara bakiyesine dayanmasıdır. İpotek sorumlusu ne kadar küçükse, o kadar az faiz alınır.
Örneğin, yıllık% 4 faiz oranıyla ve 24 yıllık vadeye kadar 100.000 dolarlık basit bir ipotek alın. Yıllık ipotek ödemesi 6.558, 68 $ 'dır. İlk ödeme, 4.000 $ (100.000 x% 4 $) faiz ücretini ve 2.558.68 $ (6.558.68 $ - 4.000 $) ana geri ödemesini içerecektir. Bu ödeme sonrasında ödenmemiş mortgage bakiyesi 97.441, 32 $ (100.000 $ - 2, 558, 68 $) 'dır.
Bir sonraki ödeme, ilk 6, 558, 68 dolara eşit olacak, ancak şimdi anapara farklı bir orana sahip olacak. İkinci ödeme için faiz ücreti 3.897.65 $ (97.441, 32 $ x 4%) olurken, ana ön ödeme 2.661.03 $ (6.558.68 $ - 3.897.65 $) olacaktır.
İkinci ödemenin ana kısmı birinciden yaklaşık 100 $ daha büyüktür. Bunun nedeni, ev sahibinin anapara tutarına (bu tutarı düşürerek) para ödemesi ve yeni faiz ödemesinin daha düşük anapara tutarı üzerinden hesaplanmasıdır. İpoteğin sonuna doğru ödemeler öncelikli olarak ana geri ödemeler olacaktır.
Bu, geleneksel düz vanilya kredisi kullanmanın temel bir örneğidir. Egzotik ipoteklerle, ev sahipleri aylık ipotek ödemelerini seçin.
İpotekler Nasıl İtfa Edilir
Faiz oranı her ay azalsa da, ipotek ödemelerinin kendileri zaman içinde azalmaz. Kredinin ömrü boyunca tamamen itfa edilen ana bakiyeye daha fazla para gidiyor. Sonuç olarak, yıllar geçtikçe, ev sahibinin ödemesinin daha fazlası anaparaya gider ve ev sahibinin özkaynak oluşturma oranını hızlandırır ve borçlu olunan tutarı azaltır. 30 yıllık sabit ipoteğin 30. yılında, ev sahibi, bir ve iki yıl içinde yapılan ödemelere kıyasla yapılan her ödeme ile özkaynak pozisyonunu çok daha fazla artırır.
Azalan Ödemeler
Ancak, ipotek ödemelerinin azaltılabileceği bazı özel durumlar vardır.
Ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) zaman içinde azalan ödemelere sahip olabilir. Bu tür ipoteklerle, faiz oranı kredi piyasalarından borçlanma borçlusuna maliyeti yansıtan bir endekse göre dalgalanmaktadır. Kredi süresi boyunca kredinin kıyaslama oranı düşerse, bir ARM'ye yapılan ödemeler azalabilir. Bununla birlikte, bir ARM, bazen önemli ölçüde, ödemelerin artması için eşit bir potansiyele sahiptir. Kredi belgeleri, faiz oranının her yıl ne kadar artabileceğini ve kredinin tüm süresi boyunca en fazla artırabileceğini öngörmektedir.
Kredinin ilk yıllarında ipotek sigortası ödemek zorunda olan borçlu, ipotek ödemesinin zaman içinde azaldığını görebilir. Çoğu mortgage şirketi, hangisinin daha az olduğu, satın alma fiyatının veya evin değerinin% 80'inde krediler alır ve borçlunun peşinat olarak diğer% 20'yi bulması beklenir.
Bu kredi / değer oranı, konutun değeri düşerse ve borçlunun konut değerinden daha fazla borcu olması durumunda borç vereni korumak için tasarlanmıştır. Bazı durumlarda, borç verenler ev sahiplerinin satın alma fiyatının% 80'inden fazlasını ödünç almasına izin verir, ancak borç verenler anlaşmanın bir parçası olarak ipotek sigortası talep eder. Bu sigorta, kredi bakiyesinden daha düşük bir değere sahip bir mülk üzerinde tahmin yapmak zorunda kalırsa kredi vereni korur. Borçlu, sigorta primlerini aylık ipotek ödemesinin bir parçası olarak öder.
Borçlunun kredi bakiyesi ev değerinin belirli bir yüzdesine (genellikle% 78) düştüğünde, borçlu, borç verene ipotek sigortasını bırakması için dilekçe verebilir. Borçlunun başarılı olduğu varsayılırsa, artık ipotek sigortası primi içermediğinden, kredinin geri kalanı için ipotek ödemesi azalacaktır.