İçindekiler
- Geçmiş Fiyatlar
- Veriler Ne Göstermez?
- Sayılar ve Eğilimler
- Gerçeklik
- Mortgage Oranları
- Gayrimenkul Kötü Yatırım mı?
- Alt çizgi
Layman'ın emlak teorisi şu şekilde gider: Hacılar geldi. Araziyi kullanmaya başladılar. Daha fazla Avrupalı geldi. Arazi talebi o kadar yüksekti ki, Yerli Amerikalılar yeni gelen yerleşimcilere yer açmak için dışarı itildiler. Daha fazla arazi inşa edilemez, bu nedenle talep ve fiyatlar her zaman artacaktır, bu da gayrimenkulü büyük bir yatırım haline getirir.
Ne yazık ki, formül o kadar basit değil. Burada gayrimenkul fiyatlarına ve süresiz olarak yükselecekleri uzun süredir devam eden teoriye bir göz atıyoruz.
Önemli Çıkarımlar
- Konut fiyatları son olarak, emlak piyasası düzleşmeden önce 2004 yılında sağlıklı bir oranda artmıştır.O zamandan beri, çoğu ülke hala kriz öncesi dönemlere ulaşmamış olsa da, güçlü talep ve düşük arz nedeniyle ülkenin bazı bölgelerinde ev değerleri artmıştır. Potansiyel ev sahipleri, fiyatlar eyaletler ve hatta komşu şehirler arasında farklılık gösterdiğinden ulusal eğilimlere odaklanmamalıdır. Düşük mortgage oranları, tüketiciler kredi ucuz olduğunda daha fazla borç almaya istekli oldukları için konut fiyatları üzerinde dolaylı bir etkiye sahiptir.
Geçmiş Fiyatlar
Konut balonunun iyi duyurulmasından ve sonuç olarak 2007'de ciddi bir şekilde başlayan emlak çöküşünden önce, Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği'nden (NAR) tarihi konut fiyat verilerinin sonsuz yükselen fiyatlar teorisini desteklediği görülüyordu. Aşağıdaki grafik, 1968'den 2004'e kadar olan medyan konut fiyatlarını izliyor ve 36 yıllık dönemde tek bir düşüş olmadan yıllık ortalama% 6, 4 artış gösteriyor.
Şekil 1: 1968'den 2004'e kadar orta konut fiyatları
Veriler Ne Göstermez?
Ne yazık ki ev sahipleri için 2004, pazar düzleşmeden önceki sağlıklı büyüme rakamlarının son yılıydı. 2006 yılına kadar NAR verileri sadece% 1'lik bir artış gösterdi. Bundan sonra piyasalar benzeri görülmemiş bir düşüş yaşadı.
Fiyatlar 2007'de ulusal olarak düşmeye başladı. 2008'de yine 2009'da tekrar düştü. 2010 yılı ortalarında konut fiyatları durgun bir piyasada 2004 seviyelerine geriledi. Standard & Poor's'un verilerine göre, on yıllar boyunca artan kârlara yönelik tek yönlü bir bilet sadece birkaç yıl içinde% 30'dan fazla düşmüş gibi görünüyordu.
Ülkenin pek çok bölgesinde daha fazla talep ve piyasada arzın düşmesi nedeniyle fiyatlar yükseldi, ancak birçok alan kriz başlamadan önceki seviyelerine henüz ulaşmadı. Buna ek olarak, borç verme standartları daha katı hale gelmiştir ve insanları piyasadan uzaklaştırmaktadır.
Rakamlar yanlış yola çıkmadan önce bile, satış fiyatı trend verileri eksik bir tablo çizdi. Ulusal Ev Yapımcıları Birliği, Amerika'daki ortalama ev büyüklüğünün 1950'de 983 feet kare, 1970'de 1.500 feet kare ve 2004'te 2.349 feet kare olduğunu bildirdi. Bu eğilim 2000'li yılların ilk yarısında devam etti. biraz gerilemek.
Konutların büyüklüğü arttıkça ve enflasyon inşaat malzemelerinin maliyetine katkıda bulunduğundan, konut fiyatlarının yükselmesi mantıklıdır. Peki enflasyon resminin dışına çıkarılırsa ne olur? Sonuç tamamen beklenmedik bir şey. 2000'li yılların sonundaki emlak çökmesinden önce bile, ev fiyatları sık sık ve önemli ölçüde düştü. Aslında I.Dünya Savaşı, Büyük Buhran, II.Dünya Savaşı, 1970'ler ve 1980'ler, hepsi önemli fiyat düşüşü dönemleri gördü. Diğer noktalarda da düzenli olarak daha az düşüşler meydana gelmiştir.
Sayılar ve Eğilimler
Ulusal eğilim sayıları bile resmin sadece bir bölümünü anlatıyor. Konut fiyat eğilimleri coğrafi bölgeler arasında büyük farklılıklar gösterebilir. California'daki bir patlama, Detroit'teki bir baskıyı maskeleyebilir. Aynı şehirde bile, sayılar büyük ölçüde değişebilir. Yeni büyüme veya soylulaştırma yaşayan alanlar, fiyatların büyük ölçüde değerlendiğini gösterirken, şehir genelinde alanlar düşüş gösterebilir.
Ulusal ve bölgesel istatistiklere bakarken, bölgenizdeki pazarın gerçekliğini dikkate aldığınızdan emin olun. Şehriniz, eyaletiniz veya mahalleniz düşüyorsa, ulusal düzeyde yükselen fiyatlar size yardımcı olmayabilir.
Gayrimenkuller ve fiyatlar eyaletlere ve komşu şehirlere göre değişiklik gösterdiğinden, ulusal eğilimler size tüm resmi vermeyebilir.
Gerçeklik
Gayrimenkullere yatırım olarak bakıldığında göz önünde bulundurulması gereken bir diğer önemli nokta, satmadığınız sürece ödeyemeyeceğidir. Pratik bir bakış açısından, birincil konutunuz satın aldığınızdan beri iki katına çıksa bile, muhtemelen sadece emlak vergilerinizin arttığı anlamına gelir. Yaşadığınız tüm kazançlar, mülkü satana kadar sadece kağıttan elde edilen bir kazançtır.
Evinizde buna karşı bir kredi alarak özkaynağa dokunmak mümkün olsa da, evinizi otomatik vezne makinesi (ATM) olarak kullanmak geçmişte aptalca bir strateji olmuştur. Ödediğiniz faiz yalnızca kârınıza değil, aynı zamanda kredi ödemeniz finansal istikrarınızdan uzaklaşır. Gayrimenkul fiyatları düşerse, krediye evin değerinden daha fazla borçlu olmanızın vazgeçilmez pozisyonunda bulabilirsiniz.
Mortgage Oranları
Mortgage oranları genellikle ekonomik büyüme dönemlerinde yükselir. Bu olduğunda, iş piyasası sağlıklıdır ve insanların ücretleri de artar. Konut piyasası çöktüğünden beri konut kredileri nispeten düşüktü, bu da ev sahipliğini daha cazip hale getiriyor. Mayıs 2013'te 30 yıllık sabit faizli mortgage faiz oranı% 3.35 olup, Haziran 2019 itibarıyla% 3.73 ile nispeten değişmeden kalmıştır. Freddie Mac'e göre, düşük oranlar satın alma uygulamalarını itti ve firma konut piyasasında daha yüksek satış faaliyetlerinden ve daha düşük fiyatlardan iyileşme bekliyor. Mortgage Raporları, 2019 yılı sonuna kadar oranların% 4, 4 civarında olacağını tahmin ediyor, bu da artışların kapatılabileceği anlamına geliyor.
Peki bu emlak fiyatları için nasıl oynuyor? Düşük mortgage oranlarının, bunu düşünmek istesek de, konut fiyatları ile doğrudan bir ilişkisi olması gerekmez. Ancak üzerlerinde dolaylı bir etkisi olabilir. Oranlar düşük olduğunda, tüketiciler daha istekli olurlar ve daha fazla borç üstlenmeyi göze alabilirler. Çünkü kredi maliyeti - yani faiz - ucuzdur. Ancak artan faiz oranları, alıcılardan gelen talebin zayıflamasına yol açmaktadır.
Gayrimenkul Kötü Yatırım mı?
Şimdiye kadar, zaman içinde değer kazanacağını ümit ederek bir ev satın almanın bir değeri olmadığını düşünüyor olabilirsiniz. Tüm hayatınız boyunca aynı evde yaşamayı planlıyorsanız harcayabileceğiniz herhangi bir kâr görmemeniz doğru olsa da, bir çıkış stratejisi ile satın alma işlemine girerseniz, nakit kar.
İlk olarak, bir ev satın alma motivasyonunuzu düşünün. İçinde yaşamak istiyorsanız, kar ve zararları düşünmeyi bırakmalısınız. Para kazanmayı umuyorsanız, işlemi bir çıkış stratejisiyle girmeniz gerekir. Bu aynı zamanda, mülkün satın alma fiyatını ön planda tutarken, zihninizin arkasında bir satış fiyatına sahip olmanız gerektiği anlamına gelir.
Fiyat noktanıza ulaştığınızda, mülkü takdir ettiğiniz bir hisse senedine olduğu gibi satarsınız. Bu, yaşam tarzınıza bağlı olarak birincil konutunuz için pratik bir yaklaşım olmayabilir, ancak gayrimenkul yatırımcılarının mülk satın alırken yaptıkları tam olarak budur - bunları yenileyin ve satın. Fiyatların her zaman yükselmediğini unutmayın.
Geçmişte Japonya konut fiyatlarının daha da düştüğünü gördü. Bu, bu fiyatların karlı bölgeye geri dönmeyeceği anlamına gelmez, ancak bazı durumlarda çok uzun zaman alabileceğini unutmayın.
Alt çizgi
Bir rehber olarak tarihle, çoğu ev sahibi, aslında yaşamayı, ipotekleri hızlı bir şekilde ödemeyi, emekliliğe kadar orada yaşamayı, daha sonra küçülmeyi ve daha ucuz bir eve taşınmayı umdukları bir yer satın almak için iyi olurdu. Bu kesin bir bahis değildir, ancak bu strateji kâr etme olasılığını artırır.