Bir konut kiralamak istiyor musunuz? Bu fikir ilk yatırımcı için göz korkutucu olabilir. Emlak zor bir iştir ve tarla geri dönüşlerinizi yok edebilecek kara mayınlarıyla doludur. İşte bir gelir mülkü için alışveriş yaparken göz önünde bulundurulması gereken en önemli şeyler.
Aramanızı Başlatma
Satın almayı tamamlamanıza yardımcı olacak bir emlakçı isteyebilirsiniz, ancak kendi başınıza bir mülk aramaya başlamalısınız. Bir temsilci, size en uygun yatırımı bulmadan önce satın almanız için gereksiz baskı yaratabilir. Ve bu yatırımı bulmak biraz yorucu beceri ve biraz da ayakkabı derisi alacak.
Önemli Çıkarımlar
- Mahalleyi iyice kontrol edin. Yaşanabilirliği ve olanakları kilit önemdedir. Bu iyi bir işaret değil.Yerel pazar değeri hakkında bir fikir edinmek için yerel satış fiyatlarını kontrol edin.Bölgedeki ortalama kirayı bulun ve finansal olarak uygun olup olmadığını belirlemek için oradan çalışın.
Aralığınız, mülkü aktif olarak yönetmeyi veya yönetmesi için başka birini işe almayı planlamanızla sınırlandırılacaktır. Aktif olarak yönetmek istiyorsanız, yaşadığınız yerden çok uzak bir mülk istemezsiniz. Bir mülk yönetimi şirketi ona bakmak için gidecek, yakınlık daha az sorun.
Doğru kiralık mülkü ararken göz önünde bulundurmanız gereken en iyi 10 şeye bir göz atalım.
Karlı Bir Kiralık Mülkün En İyi 10 Özelliği
1. Mahalle. Satın aldığınız mahalle, çektiğiniz kiracı türlerini ve boşluk oranınızı belirleyecektir. Bir üniversitenin yakınında satın alırsanız, öğrencilerin potansiyel kiracı havuzunuza hakim olmaları ve her yaz açıkları doldurmak için mücadele etme şansınız vardır. Ayrıca bazı şehirlerin fahiş izin ücretleri uygulayarak ve bürokrasi üzerine kazarak kira dönüşümlerini caydırmaya çalıştıklarını da unutmayın.
2. Emlak Vergileri. Emlak vergilerinin hedef bölgenizde büyük farklılıklar göstermesi muhtemeldir ve onlara ne kadar kaybedeceğinizin farkında olmak istersiniz. Yüksek emlak vergileri, uzun vadeli kiracıları çeken büyük bir mahallede her zaman kötü bir şey değildir, ancak yüksek vergileri olan berbat yerler de vardır. Belediyenin değerlendirme ofisi tüm vergi bilgilerini kayıt altına alır veya topluluktaki ev sahipleriyle konuşabilirsiniz. Yakın gelecekte emlak vergisi artışlarının muhtemel olup olmadığını öğrenmek de akıllıca olacaktır. Finansal sıkıntı içindeki bir kasaba, bir ev sahibinin gerçekçi bir şekilde kiradan ne alabileceğini aşan vergileri artırabilir.
3. Okullar. Aile boyu evlerle uğraşıyorsanız, yerel okulların kalitesini göz önünde bulundurun. Aylık nakit akışıyla ilgili endişeleriniz olsa da, kiralık mülkünüzün toplam değeri sonunda sattığınızda devreye girer. Yakınlarda iyi okul yoksa, yatırımınızın değerini etkileyebilir.
4. Suç. Kimse suç faaliyeti için sıcak noktanın yanında yaşamak istemiyor. Yerel polis veya halk kütüphanesi mahalleler için kesin suç istatistiklerine sahip olmalıdır. Vandalizm, ciddi suçlar ve küçük suçlar için oranları kontrol edin ve suç faaliyetinin yukarı veya aşağı hareket edip etmediğine dikkat edin. Ayrıca, çevrenizdeki bir polis varlığının sıklığını da sormak isteyebilirsiniz.
5. İş Piyasası. Artan istihdam olanaklarına sahip yerler daha fazla kiracı çekiyor. Bir alanın iş mevcudiyetini nasıl değerlendirdiğini öğrenmek için ABD Çalışma İstatistikleri Bürosu'na danışın veya yerel bir kütüphaneye gidin. Bölgeye taşınan büyük bir şirket hakkında bir duyuru görürseniz, yaşamak için bir yer arayan işçilerin bölgeye akın edeceğinden emin olabilirsiniz. Bu, taşınan iş türüne bağlı olarak konut fiyatlarının yükselmesine veya düşmesine neden olabilir. Bu şirketi arka bahçenizde isterseniz kiracılarınızın da alacağını varsayabilirsiniz.
6. Olanaklar. Mahalleyi gezin ve parkları, restoranları, spor salonlarını, sinema salonlarını, toplu taşıma bağlantılarını ve kiracıları çeken diğer tüm avantajları inceleyin. Belediye Binası, kamu olanaklarının ve özel mülkün en iyi karışımının nerede bulunabileceği hakkında bir fikir verecek promosyon literatürüne sahip olabilir.
7. Gelecekteki Kalkınma. Belediye planlama departmanı bölgeye gelen veya bölgelere ayrılmış yeni kalkınma hakkında bilgi sahibi olacaktır. Çok fazla inşaat devam ediyorsa, muhtemelen iyi bir büyüme alanıdır. Çevredeki mülklerin fiyatına zarar verebilecek yeni gelişmelere dikkat edin. Ek yeni konutlar da mülkünüzle rekabet edebilir.
8. İlan ve Açık İş Sayısı. Bir mahallede alışılmadık derecede yüksek sayıda liste varsa, mevsimsel bir döngüye veya mahallenin düşüşe işaret edebilir. Hangisi olduğunu bulmalısın. Her iki durumda da, yüksek boşluk oranları kiracıları çekmek için ev sahiplerini kiraları düşürmeye zorlar. Düşük boşluk oranları, ev sahiplerinin kira oranlarını artırmasına izin verir.
9. Ortalama Kiralar. Kira geliriniz ekmek ve tereyağınız olacaktır, bu nedenle bölgedeki ortalama kiranın ne olduğunu bilmeniz gerekir. Düşündüğünüz herhangi bir mülkün ipotek ödemenizi, vergileri ve diğer masrafları karşılayacak kadar kira alacağından emin olun. Önümüzdeki beş yıl içinde nereye gideceğini belirlemek için alanı yeterince araştırın. Bölgeyi şimdi karşılayabiliyorsanız ancak vergilerin artması bekleniyorsa, bugün uygun fiyatlı bir mülk daha sonra iflas anlamına gelebilir.
10. Doğal Afetler. Sigorta, geri dönüşlerinizden çıkarmak zorunda kalacağınız başka bir masraftır, bu yüzden size ne kadara mal olacağını bilmeniz gerekir. Bir alan deprem veya sel baskınına maruz kalırsa, kapsama maliyetleri kira gelirinizde tükenebilir.
Bilgi almak
Resmi kaynaklar harika, ama gerçek kepçe almak için komşuları ile konuşun. Kiracıların yanı sıra ev sahipleriyle de konuşun. Kiracılar olumsuz yönleri konusunda çok daha dürüst olacaklar çünkü yatırımları yok. Gelecekteki komşularınızı hareket halinde görmek için bölgeyi haftanın farklı günlerinde farklı saatlerde ziyaret edin.
Bir Mülk Seçme
Genel olarak, yeni başlayanlar için en iyi yatırım mülkü, tek aileli bir konut veya kat mülkiyeti. Kınamak az bakım gerektirir, çünkü kınamak dernek dış onarımlarla ilgilenir ve sizi sadece iç mekan hakkında endişelenmenize neden olur. Ancak kınamak, düşük aile kiralama ve tek aileli evlerden daha yavaş takdir etme eğilimindedir.
Müstakil evler, uzun vadeli kiracıları kendine çekme eğilimindedir. Aileler veya çiftler genellikle bekarlardan daha iyi kiracıdır çünkü finansal açıdan istikrarlı olmaları ve rantı düzenli olarak ödemeleri daha olasıdır.
Mahalleyi daralttığınızda, takdir ve iyi öngörülen nakit akışı potansiyeli olan bir mülk arayın. Ödeyebileceğinizden daha pahalı olan mülklerin yanı sıra erişiminizdeki mülklere göz atın. Emlak genellikle liste fiyatının altında satmaktadır.
Diğer mülklerin liste fiyatlarını izleyin ve mahallede piyasa değerinin gerçekte ne olduğu hakkında fikir edinmek için alıcılara nihai satış fiyatı hakkında bilgi alın.
Takdir potansiyeli için, birkaç kozmetik değişiklik ve bazı yenileme ile daha yüksek kira ödemeye razı olan kiracıları çekecek bir mülk arıyorsunuz. Bu, birkaç yıl sonra satmayı seçerseniz mülkün değerini de artıracaktır.
Tabii ki, karlı bir çabanın sağlanmasında önemli bir adım makul fiyatlı bir mülk satın almaktır. Kiralık emlak için tavsiye almak için beklediğiniz yıllık kira 12 kattan fazla ödemek değil.
Kirayı Ayarlama
Peki potansiyel kira nasıl belirlenir? Bilgili bir tahminde bulunmanız gerekecek. Aşırı iyimser varsayımlara kapılmayın. Kiranın çok yüksek ayarlanması ve aylarca boş bir ünite ile bitmesi acele ederek genel kârdan uzaklaşır.
Mahalle için ortalama kira ile başlayın ve oradan çalışın. Yerinizin biraz daha fazla mı, yoksa daha az mı olduğunu ve neden olduğunu düşünün.
Kira numarasının sizin için bir yatırımcı olarak işe yarayıp yaramadığını anlamak için yerin size gerçekte ne kadara mal olacağını bulun. Beklenen aylık ipotek ödemenizi, emlak vergilerinin 12 aya bölünmesini, sigorta maliyetlerinin 12'ye bölünmesini ve bakım ve onarım için cömert bir ödeneği çıkarın.
Bakım ve onarım maliyetlerini hafife almayın. Bu maliyetler mülkün yaşına ve kendiniz için ne kadar planladığınıza bağlıdır. Yeni bir bina muhtemelen eski bir binadan daha azını gerektirecektir. Büyükler için bir komplekste bir dairenin kampüs dışı kolej konutları ile aynı miktarda zarara maruz kalması pek olası değildir.
Kendi onarımlarınızı yapmak, maliyetleri önemli ölçüde azaltır, ancak aynı zamanda acil durumlar için 7/24 çağrı yapmak anlamına gelir. Başka bir seçenek de bir emlak yönetim firması kiralamaktır. Firma her ay kırık tuvaletlerden kira toplamaya kadar her şeyi yapıyor. Bu hizmet için brüt kira gelirinin yaklaşık% 10'unu ödemeyi bekliyoruz.
Tüm bu rakamlar daha da ortaya çıkarsa veya daha da iyisi, biraz geride kaldıysa, emlakçıdan teklif sunmasını sağlayabilirsiniz.
Satın Alma İşlemi
Bankalar, yatırım amaçlı gayrimenkullere birincil konutlardan daha fazla kredi verme taleplerine sahiptir. Zaman zorlaşırsa, insanların evlerini bir işletme mülkünden daha az tehlikeye atma eğiliminde olduklarını varsayarlar. Peşinat artı kapanış maliyetleri için en az% 20 ila% 30 ödemeye hazır olun. Mülkü bir profesyonel tarafından iyice muayene ettirin ve imzalamadan önce bir avukatın her şeyi gözden geçirmesini sağlayın.
Ev sahiplerinin sigortasını unutmayın. Kiracının sigortası bir kiracının eşyalarını kapsar, ancak binanın kendisi ev sahibinin sorumluluğundadır ve sigorta benzer bir sahip tarafından işgal edilen evden daha pahalı olabilir. Mülkün ipotek, sigorta ve amortisman belirli bir miktara kadar vergiden düşülebilir.
Alt çizgi
Her eyaletin iyi şehirleri vardır, her şehrin iyi mahalleleri vardır ve her mahallenin iyi özellikleri vardır. Her üçünü de hizalamak çok fazla çalışma ve araştırma gerektirir.
İdeal kiralık mülkünüzü bulduğunuzda, beklentilerinizi gerçekçi tutun ve mülkünüzün umutsuzca ihtiyaç duymak yerine nakit üretmeye başlamasını bekleyebileceğiniz kadar sağlıklı olduğundan emin olun.