Ortak Kiracılık Nedir - TIC?
Ortak kiracılık, iki veya daha fazla kişinin bir mülk veya arsadaki mülkiyet haklarını paylaştığı bir düzenlemedir. Mülk ticari veya konut olabilir. Ortak bir kiracı öldüğünde, mülk o kiracının malına geçer. Her bağımsız sahip, toplam mülkün eşit veya farklı bir yüzdesini kontrol edebilir. Ayrıca, ortak ortak kiracılığı mülkün payını mülklerinin bir parçası olarak herhangi bir yararlanıcıya bırakma hakkına sahiptir. Ortak kiracılar için sözleşme şartları tapu, tapu veya yasal olarak bağlayıcı diğer mülkiyet mülkiyet belgelerinde detaylandırılmıştır.
TIC Nasıl Çalışır?
İki veya daha fazla kişi ortak kiracı olarak mülk sahibi olduğunda, mülkün tüm alanları gruba eşit olarak aittir. Ortak kiracıların mülkiyet hakları farklıdır. Örneğin, Sarah ve Debbie mülklerinin% 25'ine sahip olabilirken, Leticia% 50'ye sahiptir. Sahip olunan yüzde değişmekle birlikte, hiç kimse mülkün belirli bir kısmına sahiplik iddia edemez.
Ortak sözleşmelerde kiracılık her zaman oluşturulabilir. Dolayısıyla, bir birey diğer üyelerin ortak bir kira sözleşmesi imzalamasından yıllar sonra mülklere ilgi gösterebilir. Yukarıdaki örneğe dönersek, Sarah ve Leticia'nun her birinin mülkün% 50'sine sahip olduğunu söyleyebiliriz. Sarah bir noktada% 50'lik kısmını Debbie ile gruptan ayrılmaya karar verdi ve 25/25 / 50'lik bir ayrılma yaşadı.
Ayrıca, sözleşmenin üyeleri bağımsız olarak sahiplik paylarını satabilir veya borç alabilirler.
Önemli Çıkarımlar
- Ortak kiracılık, bir mülkte iki veya daha fazla kişinin mülkiyet çıkarlarına sahip olduğu bir düzenlemedir. Ortak gençler, mülkün farklı yüzdelerine sahip olabilirler Ortak ortaklar, mülkiyeti ölümünden sonra herkese paylaşabilirler. müşterek kiracılıktan, özellikle de hayatta kalma hakları ve her kiracının sahiplik derecesi bakımından farklılık gösterir.
TIC imhası
Bir veya daha fazla ortak kiracı, ortak kiracıyı çözmek için diğer üyeleri satın alabilir. Ortak kiracılar, mülkün kullanımı, iyileştirilmesi veya mülkün satışı için karşıt çıkarlar veya talimatlar geliştirmeleri gerekiyorsa, ilerlemek için ortak bir anlaşmaya varmaları gerekir. Bir anlayışa ulaşılamadığı durumlarda, bir bölüm eylemi gerçekleşebilir. Bölünme eylemi, ortak kiracıların birlikte ne kadar iyi çalıştıklarına bağlı olarak gönüllü veya mahkeme kararıyla verilebilir.
Devam eden yasal bir bölümde, mahkeme mülkü ortak üyelerdeki kiracılığa böler ve her üyenin diğer üyelerden ayrı olarak ilerlemesine izin verir. Ayni bir bölüm olarak bilinen, mülkü bölmenin en doğrudan yoludur ve genellikle ortak kiracılar düşmanca olmadığında kullanılan yöntemdir.
Ortak kiracılar birlikte çalışmayı reddederse, mülkün satışa bir bölümüne girmeyi düşünebilirler. Burada holding satılmaktadır ve gelirler mülkteki ilgili çıkarlarına göre ortak kiracılar arasında bölünmektedir.
TIC Özelliklerine Sahip Emlak Vergileri
Yürürlükteki yasalar tarafından yönlendirilen ortak sözleşmedeki kiracılık, genellikle ortak mülkiyetin mülkün vergileri üzerindeki etkilerini özetlemektedir. Sözleşme, vergi borcunun sözleşmeye bağlı olarak her bir sahibine nasıl dağıtılacağını açıklayacaktır.
Ortak bir sözleşmedeki kiracılık, bir parseli veya mülkü parsel olarak yasal olarak bölmediği için, çoğu vergi yargılama yetkisi, mülk sahiplerine göre orantılı bir emlak vergisi faturası ayrı ayrı tahsis etmez. Çoğu zaman, ortak kiracılara tek bir emlak vergisi faturası verilir.
Birçok ülkede, ortak bir anlaşmadaki kiracılık, ortak kiracılara ortak ve birden fazla sorumluluk yükler. Bu şart, bağımsız sahiplerin her birinin, değerlendirmenin tamamı kadar emlak vergisinden sorumlu olabileceği anlamına gelir. Yükümlülük, sahiplik düzeyine veya yüzdesine bakılmaksızın her sahip için geçerlidir.
Emlak vergisi karşılandığında, ortak kiracılar bu ödemeyi gelir vergisi dosyalarından düşer. Vergilendirme yetkisi müştereken ve birden fazla yükümlülüğü takip ederse, her ortak kiracı kişisel gelir vergisi dosyalamalarından katkı yaptıkları tutarı düşebilir. Bu prosedüre uymayan ilçelerde, toplam verginin bir yüzdesini sahiplik düzeylerine kadar düşebilirler.
Ortak Kiracılık ve Ortak Kiracılık
Benzer görünseler de, ortak kiracılık müşterek kiracılıktan çeşitli şekillerde farklılık gösterir. Müşterek kiracılıkta, kiracılar aynı anda aynı tapuya sahip bir mülkün eşit hissesini alırlar.
Birincil farklılıklardan biri, herhangi bir üyenin anlaşmaya eklenmesi veya çıkarılmasıyla gelir. TIC anlaşmalarında üyelerdeki değişiklik anlaşmayı bozmaz. Ortak kiracılıkla, üyelerden herhangi biri çıkarlarını satmak isterse anlaşma bozulur.
Örneğin, bir veya daha fazla ortak kiracı diğerlerini satın almak isterse, mülkün teknik olarak satılması ve gelirlerin mal sahipleri arasında eşit olarak dağıtılması gerekir. Ortak kiracılık üyeleri, holdingin bu ayrılığı kaldıracak kadar büyük olması durumunda mülkü ayırmak için yasal bölüm işlemini de kullanabilir.
Ortak Kiracının Ölümü
Bir diğer önemli fark, bir kiracının ölümü durumunda ortaya çıkar. Daha önce de belirtildiği gibi, TIC anlaşmaları mülkün sahibinin mülkünün bir parçası olarak geçmesine izin verir. Ancak, ortak kira sözleşmesinde, mülkün mülkiyeti hayatta kalan mal sahibine geçer.
Başka bir deyişle, ortak kiracıların otomatik olarak hayatta kalma hakkı yoktur. Ölen üyenin son mülkü mülkle ilgilerinin hayatta kalan mal sahipleri arasında paylaştırılacağını belirtmedikçe, ortak çıkarları için ölen kiracı mülklerine aittir. Tersine, ortak kiracılar ile, vefat eden mal sahibinin ilgisi otomatik olarak hayatta kalan sahiplere aktarılır. Örneğin, dört ortak kiracı bir eve sahip olduğunda ve bir kiracı öldüğünde, hayatta kalan üç kişiden her biri mülkün üçte biri kadar bir payla sonuçlanır.
Evlilik ve Mülkiyet Sahipliği
Bazı eyaletler ortak kiracılığı evli çiftler için varsayılan mülk sahipliği olarak belirlerken, diğerleri kiracılığı ortak mülkiyet modelinde kullanmaktadır. Yaklaşık 25 eyalette kullanılan üçüncü bir model, her bir eşin mülkte eşit ve bölünmemiş bir ilgiye sahip olduğu bütünlük (TbyE) tarafından kiracılıktır.
Ortak Kiracılığın Artıları ve Eksileri
Bir aile üyesi, arkadaş veya iş ortağı olan bir evi ortak kiracı olarak satın almak, bireylerin emlak piyasasına daha kolay girmelerine yardımcı olabilir. Mevduat ve ödemeler bölündüğünden, mülkün satın alınması ve sürdürülmesi bir birey için olduğundan daha ucuz olabilir. Ayrıca, bir mal sahibinin diğer üyelerden daha fazla geliri veya daha iyi mali temeli olması durumunda borçlanma kapasitesi kolaylaştırılabilir.
Artıları
-
Mülk satın alımlarını kolaylaştırır
-
Değişen kiracı sayısı
-
Farklı derecelerde sahip olma mümkündür
Eksileri
-
Otomatik hayatta kalma hakkı yok
-
Tüm kiracılar borçlardan, vergilerden eşit derecede sorumludur
-
Bir kiracı mülkün satışını zorlayabilir
Ancak, ortak kiracı olarak mal ipotek yaparken, genellikle tüm borçlular belgeleri imzalar. Tüm üyeler ipotek belgesi imzaladığından, temerrüde düşmesi durumunda borç veren tüm grup üyelerinden holdingleri ele geçirebilir. Ayrıca, bir veya daha fazla borçlu ipotek ödemesine katkıda bulunmayı kesse bile, diğer borçlular hacizden kaçınmak için ödemeleri kapsamalıdır.
Mülke faydalanıcı belirlemek için bir vasiyetname kullanma yeteneği, ortak kiracıya payları üzerinde kontrol sağlar. Eğer bir ortak kiracı iradesiz ölürse, mülke olan ilgisi, hem zaman hem de para açısından maliyetli bir olay olan probate geçecektir.
Ayrıca, geri kalan ortak kiracılar artık mülkiyeti tanımadıkları veya kabul etmedikleri biriyle sahip olduklarını görebilirler. Bu yeni ortak kiracı, isteksiz ortak kiracıları mülkü satmaya veya bölmeye zorlayarak bir bölümleme işlemi yapabilir.
Ortak Kiracılık Örneği (TIC)
California, topluluk mülkiyeti, ortaklık, ortak kiracılık ve ortak kiracılığı içeren dört tür ortak mülkiyete izin verir. Bununla birlikte, TIC, evli olmayan veya birlikte gayrimenkul edinen kişiler arasındaki varsayılan formdur. California'da, bu sahipler, anlaşmaları veya sözleşmeleri açıkça aksi belirtilmedikçe, bir ortaklık veya ortak kiracılık kurmadıkça ortak kiracı statüsüne sahiptir.
SirkinLaw'a göre, ortak mülkiyet konusunda uzmanlaşmış bir San Francisco gayrimenkul hukuk firması.
Giderek daha fazla insan ortak satın alma ve satış güçlerini en üst düzeye çıkarmak için ortak kiracılığa yöneliyor. Bu düzenlemeler, kaynakları bir araya getirmelerine ve başka türlü yapabileceklerinden veya yapabileceklerinden daha fazla gayrimenkul satın almalarına izin vererek fiyatları düşürür ve alıcıların seçimini artırır.
Ağustos 2018 blog yazısında, TIC dönüşümlerinin - kat mülkiyeti mülklerinin mülkiyet yapısının ortak bir kiracılık düzenlemesine dönüşmesi - Büyük Los Angeles ve San Francisco / Oakland metropol alanlarında özellikle popüler hale geldiğini yazıyorlar.