Nicel bir bakış açısından, gayrimenkul yatırımı bir şekilde hisse senedi yatırımı gibidir. Kâr etmek için, yatırımcılar mülklerin değerini belirlemeli ve mülk takdiri, kira geliri veya her ikisi yoluyla, her birinin ne kadar kar elde edeceği konusunda eğitimli tahminler yapmalıdır.
Özkaynak değerlemesi tipik olarak iki temel yöntemle gerçekleştirilir: mutlak değer ve göreceli değer. Aynısı mülkiyet değerlendirmesi için de geçerlidir. Gelecekteki net faaliyet gelirini (NOI) gayrimenkul için uygun iskonto oranı ile iskonto etmek, stokta iskonto edilmiş nakit akışı (DCF) değerlemelerine benzer; brüt gelir çarpanı modelinin gayrimenkul ile bütünleştirilmesi, göreli değer değerlemelerinin stoklarla karşılaştırılması ile karşılaştırılabilir. Aşağıda, bu yöntemleri kullanarak bir gayrimenkulün nasıl değerlendiğine bir göz atacağız.
EĞİTİM: "İlk Kez Ev Sahibi Rehberi"
Büyük Harf Oranı
Bir gayrimenkul yatırımcının mülklere değer verirken yaptığı en önemli varsayımlardan biri, değer takdir veya amortisman netinden net getiri oranı olan uygun bir aktifleştirme oranı seçmektir. Basitçe ifade etmek gerekirse, bir varlığın bugünkü değerini belirlemek için net faaliyet gelirine uygulanan orandır.
Örneğin, önümüzdeki on yıl içinde 1 milyon $ net işletme geliri (NOI) üretmesi beklenen bir mülk, % 14 aktifleştirme oranında iskonto edilirse, mülkün piyasa değeri 1.000.000 $ /.14 = 7.142.857 $ (net işletme geliri / toplam aktifleştirme oranı = piyasa değeri).
Mülk 6.5 milyon dolar satıyorsa, 7.142.857 dolarlık piyasa değeri iyi bir anlaşma. Satış fiyatı 8 milyon dolar ise kötü bir anlaşma.
Kapitalizasyon oranının belirlenmesi, gelir getirici bir mülkün değerlemesinde anahtar metriklerden biridir. Bir firmanın ağırlıklı ortalama sermaye maliyetini (WACC) hesaplamaktan biraz daha karmaşık olmasına rağmen, yatırımcıların uygun bir aktifleştirme oranı bulmak için kullanabileceği çeşitli yöntemler vardır. (İlgili okumalar için bkz. "Bir Gayrimenkul Kiralama Mülküne Değer Vermenin 4 Yolu")
Derleme Yöntemi
Yaygın bir yaklaşım, oluşturma yöntemidir. Faiz oranından başlayarak şunu ekleyin:
- Uygun likidite primi (taşınmazın likit olmayan niteliğinden kaynaklanmaktadır) Yeniden yakalama primi (net arsa değer kazanımını açıklar) Risk primi (emlak piyasasının genel risk riskini ortaya çıkarır)
% 4'lük bir faiz oranı göz önüne alındığında, % 1.5 likidite olmayan bir oran, % 1.5'lik bir yeniden yakalama primi. ve% 2.5'lik bir risk oranı ile özkaynakların aktifleştirilme oranı şu şekilde toplanır: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 =% 11.5. Net faaliyet geliri 200.000 $ ise, mülkün piyasa değeri 200.000 $ /.115 = 1.739.130 $ 'dır.
Açıkçası, bu hesaplamayı yapmak çok basittir. Karmaşıklık, kapitalizasyon oranının zorlayıcı olabilen bireysel bileşenleri için doğru tahminlerin değerlendirilmesinde yatmaktadır. Birleştirme yönteminin avantajı, iskonto oranının münferit bileşenlerini tanımlamaya ve doğru bir şekilde ölçmeye çalışmasıdır.
Pazar Çıkarma Yöntemi
Piyasaya çıkarma yöntemi, karşılaştırılabilir gelir getirici mülkler üzerinde cari, kolayca elde edilebilen net faaliyet geliri ve satış fiyatı bilgilerinin olduğunu varsayar. Piyasa çıkarma yönteminin avantajı, aktifleştirme oranının doğrudan gelir aktifleştirmesini daha anlamlı hale getirmesidir.
Büyük harf kullanım oranını belirlemek nispeten basittir. Bir yatırımcının net işletme geliri için 500.000 dolar üretmesi beklenen bir otopark satın almayı düşündüğünü varsayın. Bölgede, karşılaştırılabilir gelir yaratan üç otopark alanı bulunmaktadır.
- Otopark 1'in net işletme geliri 250.000 $ ve satış fiyatı 3 milyon $ 'dır. Bu durumda, aktifleştirme oranı: 250.000 $ / 3.000.000 $ =% 8.33.Park Lot 2'nin net işletme geliri 400.000 $ ve satış fiyatı 3.95 milyon $ 'dır. Kapitalizasyon oranı: 400.000 $ / 3.950.000 $ =% 10.13.Parking Lot 3'ün net işletme geliri 185.000 $ ve satış fiyatı 2 milyon $ 'dır. Kapitalizasyon oranı: 185.000 $ / 2.000.000 $ =% 9.25.
Bu üç karşılaştırılabilir mülk için hesaplanan oranlara (% 8.33, % 10.13 ve% 9.25) dayanarak, % 9.4'lük bir toplam aktifleştirme oranı piyasanın makul bir temsili olacaktır. Bu kapitalizasyon oranını kullanarak, bir yatırımcı mülkün piyasa değerini belirleyebilir. Otopark yatırım fırsatının değeri 500.000 $ /.094 = 5.319.149 $ 'dır.
Yatırım Bandı Yöntemi
Kapitalizasyon oranı, hem borç hem de özkaynak finansmanı kullanan mülkler için bireysel faiz oranları kullanılarak hesaplanır. Yatırım bandı yönteminin avantajı, finanse edilen gayrimenkul yatırımları için en uygun kapitalizasyon oranı olmasıdır.
İlk adım, batan fon faktörünü hesaplamaktır. Bu, gelecekteki bir noktada belirli bir miktara sahip olmak için her periyot için ayrılması gereken yüzdedir. Net faaliyet geliri 950.000 dolar olan bir mülkün% 50 finanse edildiğini ve 15 yıl boyunca itfa edilecek% 7 faiz borcunu kullandığını varsayın. Gerisi, % 10'luk bir getiri oranında özkaynak ile ödenir. Batan fon faktörü şu şekilde hesaplanır:
(Yıl Sayısı ∗ 12 Ay) 12112 Ayİlgi Oranı
Rakamları takarak şunu elde ederiz:
.07 / 12
{ 15x12 } - 1
Bu ayda.003154 hesaplar. Yıllık olarak, bu yüzde:.003154 x 12 ay = 0.0378. Borç verenin ödenmesi gereken oran, bu batan fon faktörü artı faiz oranına eşittir. Bu örnekte bu oran:.07 +.0378 =% 10.78 veya.1078'dir.
Dolayısıyla, borç için% 50 ve özkaynak için% 50 ağırlık kullanılarak ağırlıklı ortalama oran veya toplam aktifleştirme oranı: (.5 x.1078) + (.5 x.10) =% 10.39. Sonuç olarak, mülkün piyasa değeri: 950.000 $ /.1039 = 9.143.407 dolar.
Gayrimenkul Yatırım Amaçlı Gayrimenkullere Değer Verme
Karşılaştırılabilir Özkaynak Değerlemeleri
Mutlak değerleme modelleri, bir hissenin içsel değerini elde etmek için gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerini belirler; en yaygın yöntemler temettü indirim modelleri (DDM) ve indirgenmiş nakit akışı (DCF) teknikleridir. Öte yandan, göreli değer yöntemleri iki karşılaştırılabilir menkul değerin, kazançlarına göre benzer şekilde fiyatlandırılması gerektiğini göstermektedir. Bir hisse senedinin düşük veya aşırı değerli olup olmadığını belirlemek için fiyat-kazanç ve satış-fiyat gibi oranlar diğer endüstri içi şirketlerle karşılaştırılır. Özkaynak değerlemesinde olduğu gibi, gayrimenkul değerleme analizi bir dizi olası değeri belirlemek için her iki prosedürü de uygulamalıdır.
Bir Gayrimenkulün Net Faaliyet Gelirinin Hesaplanması
Piyasa Değeri = r − gNOI1 = RNOI1 burada: NOI = Net işletme incomer = Gayrimenkul varlıklarında gerekli getiri oranı g = NOIR büyüme oranı = Kapitalizasyon oranı (r − g)
Net faaliyet geliri, işletme giderlerine baktıktan sonra ancak vergiler ve faiz ödemeleri düşülmeden önce mülkün üreteceği kazançları yansıtır. Giderler düşülmeden önce, yatırımdan elde edilen toplam gelirler belirlenmelidir. Beklenen kira geliri, başlangıçta yakındaki benzer mülklere göre tahmin edilebilir. Uygun pazar araştırmasıyla, bir yatırımcı bölgede kiracıların ne kadar ücretlendirileceğini belirleyebilir ve bu mülke metrekare başına benzer kiraların uygulanabileceğini varsayabilir. Kiralardaki tahmini artışlar, formül içindeki büyüme oranında muhasebeleştirilir.
Yüksek boşluk oranları gayrimenkul yatırım getirileri için potansiyel bir tehdit olduğundan, varlık tam kapasitede kullanılmıyorsa, beklenen geliri belirlemek için bir duyarlılık analizi veya gerçekçi muhafazakar tahminler kullanılmalıdır.
İşletme giderleri, bina sigortası, yönetim ücretleri, bakım ücretleri ve hizmet maliyetleri gibi binanın günlük işlemleri sırasında doğrudan gerçekleşen giderleri içerir. Amortismanın toplam gider hesaplamasına dahil edilmediğini unutmayın. Bir gayrimenkulün net faaliyet geliri, faiz, vergi, amortisman ve itfa paylarından (FAVÖK) önceki kazanca benzer.
Bir gayrimenkul yatırımından elde edilen net faaliyet gelirinin piyasa değerine göre indirgenmesi, gelecekteki bir temettü akışının, temettü büyümesi için düzeltilmiş uygun getiri oranı ile iskonto edilmesine benzer. Temettü büyüme modellerine aşina olan özsermaye yatırımcıları hemen benzerliği görmelidir. (DDM, finansal teorilerin en temel unsurlarından biridir, ancak yalnızca varsayımları kadar iyidir. " Temettü İndirim Modeline Kazmak " konusuna bakın .)
Bir Mülkün Gelir Getirme Kapasitesini Bulma
Piyasa Değeri = Brüt Gelir × Brüt Gelir Çarpanı
Brüt gelir çarpanı yaklaşımı, aynı alandaki mülklerin üretmeye yardımcı oldukları brüt gelire orantılı olarak değerleneceği varsayımına dayanan göreceli bir değerleme yöntemidir. Adından da anlaşılacağı gibi, brüt gelir, herhangi bir işletme gideri düşülmeden önceki toplam gelirdir. Ancak, doğru bir brüt gelir tahmini elde etmek için boşluk oranları tahmin edilmelidir.
Örneğin, bir gayrimenkul yatırımcısı 100.000 metrekarelik bir bina satın alırsa, benzer emlak verilerinden mahallede metrekare başına ortalama brüt aylık gelirin 10 $ olduğunu belirleyebilir. Yatırımcı başlangıçta brüt yıllık gelirin 12 milyon dolar olduğunu (10 x 12 ay x 100.000 metrekare) varsayabilir, ancak herhangi bir zamanda binada boş birimler olması muhtemeldir. % 10 boşluk oranı olduğu varsayılarak, brüt yıllık gelir 10, 8 milyon $ 'dır (12 MM x% 90). Benzer bir yaklaşım, net faaliyet geliri yaklaşımında da uygulanmaktadır.
Gayrimenkulün değerini değerlendirmenin bir sonraki adımı brüt gelir çarpanını belirlemektir. Bu, geçmiş satış verilerine sahipse elde edilir. Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarına bakmak ve bu değeri üretilen brüt yıllık gelire bölmek, bölge için ortalama çarpan oluşturur.
Bu tür bir değerleme yaklaşımı, bir hisse senedini değerlemek için karşılaştırılabilir işlemler veya katlar kullanmaya benzer. Birçok analist bir şirketin kazancını tahmin edecek ve hisse başına kazanç (EPS) rakamını endüstrinin P / E oranıyla çarpacaktır. Gayrimenkul değerlemesi de benzer tedbirlerle yapılabilir.
Gayrimenkul Değerlemesinde Birlikte Gösterimler
Bu gayrimenkul değerleme yöntemlerinin her ikisi de nispeten basit görünmektedir. Bununla birlikte, uygulamada, bu hesaplamaları kullanarak gelir getirici bir mülkün değerinin belirlenmesi oldukça karmaşıktır. Her şeyden önce, net faaliyet geliri, aktifleştirme oranına dahil edilen primler ve karşılaştırılabilir satış verileri gibi tüm formül girdileri ile ilgili gerekli bilgilerin elde edilmesi son derece zaman alıcı ve zorlayıcı olabilir.
İkinci olarak, bu değerleme modelleri, emlak piyasasında kredi krizi veya emlak patlaması gibi olası büyük değişiklikleri doğru bir şekilde etkilemez. Sonuç olarak, değişen ekonomik değişkenlerin olası etkilerini tahmin etmek ve etkilemek için daha fazla analiz yapılmalıdır.
Mülkiyet piyasaları borsadan daha az likit ve şeffaf olduğu için, bazen tam olarak bilgilendirilmiş bir yatırım kararı vermek için gerekli bilgileri elde etmek zordur. Bununla birlikte, tipik olarak büyük bir gelişme satın almak için gereken büyük sermaye yatırımı nedeniyle, bu karmaşık analiz, değer düşüklüğüne uğramış bir mülkün (özsermaye yatırımına benzer) keşfine yol açarsa büyük bir getiriye neden olabilir. Bu nedenle, gerekli girdileri araştırmak için zaman ayırmak zaman ve enerjiye değer.
Alt çizgi
Gayrimenkul değerlemesi genellikle özkaynak analizine benzer stratejilere dayanır. İndirgenmiş net faaliyet geliri ve brüt gelir çarpanı yaklaşımına ek olarak, bazıları bu varlık sınıfına özgü diğer yöntemler de sıklıkla kullanılmaktadır. Örneğin bazı endüstri uzmanları, şehir göçü ve kalkınma kalıpları hakkında aktif bir çalışma bilgisine sahiptir. Sonuç olarak, hangi yerel alanların en yüksek takdir oranını deneyimleyebileceğini belirleyebilirler.
Hangi yaklaşım kullanılırsa kullanılsın, bir stratejinin başarısının en önemli belirleyicisi ne kadar iyi araştırıldığıdır.