Kiralık mülklere yatırım yapmak akıllı bir finansal hareket olabilir. Yeni başlayanlar için, bir kiralık mülk, eşitlik inşa ederken sabit bir gelir kaynağı sağlayabilir ve mülk (ideal olarak) takdir eder. Ayrıca vergi avantajları da vardır: Kira masraflarınızı kazandığınız kira gelirlerinden düşerek vergi borcunuzu düşürebilirsiniz.Konut sigortası, emlak vergileri, onarım ve bakım masrafları, ev ofis giderleri, sigorta, profesyonel hizmetler ve yönetimle ilgili seyahat masrafları - parayı harcadığınız yılda düşülür.
Bununla birlikte, bir başka önemli vergi indirimi - amortisman için olan - farklı çalışır. Amortisman, bir kiralık mülkün satın alınması ve iyileştirilmesi maliyetlerinin düşülmesinde kullanılan süreçtir. Amortisman, mülkü satın aldığınız (veya geliştirdiğiniz) yılda tek bir büyük indirim yapmak yerine, kesintiyi mülkün faydalı ömrü boyunca dağıtır. Dahili Gelir Hizmeti'nin (IRS) amortismanla ilgili çok özel kuralları vardır ve kiralık mülkünüz varsa, sürecin nasıl çalıştığını anlamak önemlidir.
Hangi Mülk Amortismana tabi tutulmaktadır?
IRS'ye göre, bir kiralama mülkünü tüm bu gereksinimleri karşıladığında amortismana tabi tutabilirsiniz:
- Mülkün sahibi sizsiniz. (Mülkün bir borca tabi olmasına rağmen mal sahibi olarak kabul edilirsiniz.) İşletmeyi işinizde veya gelir getirici bir faaliyet olarak kullanırsınız. Mülkün belirlenebilir yararlı bir ömrü vardır, yani yıpranmış bir şeydir,, tüketilir, kullanılmaz hale gelir veya değerini doğal nedenlerden kaybeder. mülkiyet bir yıldan fazla sürmesi bekleniyor.
Mülkiyet yukarıdaki tüm gereksinimleri karşılasa bile, hizmete soktuysanız ve aynı yıl elden çıkarırsanız (veya artık ticari kullanım için kullanmazsanız) amortismana tabi tutulamaz. Arazi amortismana tabi tutulmaz ve genel olarak, bu faaliyetler arazinin maliyetinin bir parçası olarak kabul edildiğinden, temizleme, ekim ve peyzaj maliyetlerini amortismana tabi tutamazsınız.
Amortisman Ne Zaman Başlar?
Mülk hizmete sunulduktan veya kiralanmaya hazır hale geldikten sonra amortisman kesintileri almaya başlayabilirsiniz.Bir örnek: 15 Mayıs'ta bir kiralık mülk satın alıyorsunuz. Birkaç ay boyunca evde çalıştıktan sonra, 15 Temmuz'da kiralamaya hazır olun, böylece çevrimiçi ve yerel gazetelerde reklam vermeye başlarsınız. Bir kiracı buluyorsunuz ve kira 1 Eylül'de başlıyor. Mülk hizmete girdiğinde - yani kiralanmaya ve işgal edilmeye hazır olduğundan - 15 Temmuz'da, Temmuz ayında evi amortismana başlayacaksınız. kira toplamaya başlarsınız.
Aşağıdaki koşullardan biri karşılanıncaya kadar mülkü amortismana devam edersiniz.
- Malın tamamını veya başka bir temelini mülkte azalttınız. Maliyeti veya başka bir temeli tamamen geri kazanmamış olsanız bile mülkü hizmetten emekliye ayırırsınız. Bir mülk, artık gelir getirici bir mülk olarak kullanılmadığında veya onu satıyorsanız veya takas ediyorsanız, kişisel kullanıma dönüştürün, terk edin veya imha edildiğinde hizmetten emekli olur.
Geçici olarak "boşta" olan veya kullanılmayan mülklerin amortisman indirimi için hak talebinde bulunmaya devam edebilirsiniz. Örneğin, bir kiracı taşındıktan sonra onarım yaparsanız, bir sonraki kiracı için hazırlanırken mülkü amortismana devam edebilirsiniz.
Amortisman Yöntemi
Her yıl düşebileceğiniz amortisman tutarını üç faktör belirler: mülkteki temeliniz, geri kazanım süresi ve kullanılan amortisman yöntemi. 1986'dan sonra hizmete sunulan tüm konut kiralama mülkleri, 27, 5 yıl boyunca maliyetleri (ve amortisman kesintilerini) yayan bir muhasebe tekniği olan Modifiye Hızlandırılmış Maliyet Geri Kazanım Sistemi (MACRS) kullanılarak amortismana tabi tutulur; "Bir kiralık mülk.
Amortismanı hesaplarken her zaman kalifiye bir vergi muhasebecisi ile çalışmanız önerilir, ancak temel adımlar şunlardır:
- Mülkün temelini belirleyin: Mülkün temeli, mülkün maliyeti veya mülkü satın almak için ödediğiniz tutardır (nakit, ipotek veya başka bir şekilde). Yasal ücretler, kayıt ücretleri, anketler, transfer vergileri, tapu sigortası ve satıcının ödemeyi kabul ettiğiniz borçları (geri vergiler gibi) dahil olmak üzere bazı uzlaştırma ücretleri ve kapanış maliyetleri esas alınır. Yangın sigortası primleri, mülkün kapanışına ilişkin kira ve kredinin alınması veya yeniden finanse edilmesine ilişkin ücretler dahil olmak üzere bazı uzlaştırma ücretleri ve kapanış maliyetleri dahil edilmez: puanlar, mortgage sigortası primleri, kredi raporu maliyetleri, ve değerlendirme ücretleri. Arazi ve binaların maliyetini ayırın: Araziyi değil, yalnızca binanın maliyetini amorti edebileceğiniz için, doğru miktarı amorti etmek için her birinin değerini belirlemelisiniz. Değeri belirlemek için, mülkü satın aldığınız anda her birinin adil piyasa değerini kullanabilir veya sayıyı değerlendirilen emlak vergisi değerlerine dayandırabilirsiniz. Diyelim ki 110.000 dolara bir ev aldınız. En son emlak vergisi değerlendirmesi, mülkün 81.000 $ 'ı ev için ve 9.000 $' ı arsa için olan 90.000 $ değerinde mülke değer vermektedir. Bu nedenle, satın alma fiyatının% 90'ını (81.000 $ 90 90.000 $) eve ve% 10'unu (9.000 90 90.000 $) araziye tahsis edebilirsiniz. Evdeki temelinizi belirleyin: Artık mülkün temelini (ev artı arazi) ve evin değerini bildiğinize göre, evdeki temelinizi belirleyebilirsiniz. Yukarıdaki örneği kullanarak, evdeki temeliniz - amortismana tabi tutulacak miktar - 99.000 $ (110.000 $ 'ın% 90'ı) olacaktır. Arazideki temeliniz 11.000 $ (110.000 $ 'ın% 10'u) olacaktır. Gerekirse ayarlanan temeli belirleyin: Mülkü satın aldığınız ve kiraya verdiğiniz süre arasında meydana gelen belirli olaylar için temelinizi artırmanız veya azaltmanız gerekebilir. Bazdaki artışlara örnek olarak, mülkü hizmete sokmadan önce faydalı ömrü en az bir yıl olan herhangi bir ekleme veya iyileştirmenin maliyeti, hasarlı mülkü geri yüklemek için harcadığınız para, mülk hizmetine getirme maliyeti ve belirli yasal ücretler.
Bazdaki azalmaya örnek olarak, hasar veya hırsızlık sonucu aldığınız sigorta ödemeleri, kesinti yaptığınız sigorta kapsamına girmeyen kaza ve irtifak hakkı için aldığınız para verilebilir.
Hangi Sistemi Kullanmalı
Sonraki adımlar, iki MACRS'den hangisinin uygulanacağının belirlenmesini içerir: Genel Amortisman Sistemi (GDS) veya Alternatif Amortisman Sistemi (ADS). GDS, hizmete sunulan çoğu mülk için geçerlidir ve genel olarak, ADS için geri alınamaz bir seçim yapmadıkça veya yasa ADS'yi kullanmanızı gerektirmedikçe kullanmanız gerekir.
- Nitelikli bir işletme zamanının% 50'sini veya daha azını kullanır, vergiden muaf kullanımları vardır: Vergiden muaf tahviller tarafından finanse edilir.
Genel olarak, ADS kullanmak için bir nedeniniz yoksa GDS'yi kullanırsınız. Yine, kiralık mülkünüzün amortismanının en uygun yolunu belirlemenize yardımcı olabilecek nitelikli bir vergi muhasebecisine danışmanız önerilir.
Hangi MACRS sisteminin uygulandığını öğrendikten sonra, mülk için kurtarma süresini belirleyebilirsiniz. Konut kiralanan gayrimenkuller için GDS kullanım süresi 27, 5 yıl ADS kullanıyorsanız, aynı mülk için kurtarma süresi 31 Aralık 2017'den sonra hizmete sunulan mülkler için 30 yıl veya yerleştirildiyse 40 yıldır bundan önce hizmette.
Ardından, her yıl amortisman yapabileceğiniz tutarı belirleyin. Çoğu konut kiralama mülkü GDS kullandığından, bu hesaplamaya odaklanacağız.
Bir mülkün hizmet verdiği her tam yıl için, eşit miktarda amortisman gerçekleştireceksiniz: mülkü amortismana devam ettiğiniz sürece her yıl% 3.636. Tesis bir yıldan az bir süre için hizmette olsaydı (örneğin, Mayıs ayında bir ev satın aldınız ve Temmuz ayında kiralamaya başladınız), hizmete sunulduğu zamana bağlı olarak o yıl daha küçük bir yüzde değer kaybedersiniz. IRS Konut Kiralama Emlak GDS tablosuna göre:
Ocak |
3.485% |
Şubat |
3, 182% |
Mart |
2.879% |
Nisan |
2, 576% |
Mayıs |
2.273% |
Haziran |
1.970% |
Temmuz |
1.667% |
Ağustos |
% 1.364 |
Eylül |
1.061% |
Ekim |
0.758% |
Kasım |
0.455% |
Aralık |
0.152% |
Örneğin, 99.000 $ temeli olan ve 15 Temmuz'da hizmete giren bir ev alın. İlk yıl için% 1.667 veya 1.650 $ (99.000 $ x 1.667) değerinde amortisman elde edersiniz. Bundan sonraki her yıl için, kira tüm yıl boyunca hizmette olduğu sürece% 3.636 veya 3.599.64 $ değerinde amortisman elde edersiniz. Bu rakamın esas alınmasına ve 27.5 toparlanma dönemine bölünmesine eşit olduğunu unutmayın: 99.000 $ $ 27.5 = 3.600 $. Aradaki fark kısmi hizmetin ilk yılından kaynaklanıyor.
Amortisman Vergi Borcunu Ne Kadar Azaltır?
Alt çizgi
Kiralama mülklerine yatırım yaparsanız amortisman değerli bir araç olabilir, çünkü mülkü satın alma maliyetini onlarca yıl boyunca yaymanıza ve böylece her yılın vergi yükümlülüğünü azaltmanıza izin verir. Tabii ki, bir mülkü amortismana tabi tutar ve daha sonra amortisman değerinden daha fazla bir fiyata satarsanız, amortisman yeniden kazanma vergisi yoluyla bu kazanç üzerinden vergi borcunuz olur.
Kiralık emlak vergisi yasaları karmaşık olduğundan ve periyodik olarak değiştiğinden, kiralık emlak işinizi kurarken, işletirken ve satarken kalifiye bir vergi muhasebecisi ile çalışmanız önerilir. Bu şekilde, en uygun vergi muamelesini aldığınızdan ve vergi zamanında herhangi bir sürprizden kaçınabileceğinizden emin olabilirsiniz.
Makale Kaynakları
Investopedia yazarların çalışmalarını desteklemek için birincil kaynakları kullanmasını gerektirir. Bunlar, teknik raporları, hükümet verilerini, orijinal raporları ve sektör uzmanlarıyla yapılan görüşmeleri içerir. Ayrıca, uygun olduğunda diğer saygın yayıncıların orijinal araştırmalarına da atıfta bulunuyoruz. Editöryal politikamızda doğru, tarafsız içerik üretirken izlediğimiz standartlar hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.-
İç Gelir Servisi. "İpuçları Gayrimenkul Emlak Gelir, Kesintiler ve Kayıt Tutma." Erişim tarihi 30 Eylül 2019.
-
İç Gelir Servisi. "Yayın 946, Mülkiyetin Amortismanı Nasıl Yapılır?" Erişim tarihi 30 Eylül 2019.
İlgili Makaleler
Vergi İndirimleri / Kredileri
ABD'nin Yabancı Gayrimenkullerde Vergi İndirimi Alınması
Gayrimenkul Yatırım
Kiralık Mülkteki YG Nasıl Hesaplanır
Küçük İşletme Vergileri
IRS Form 4562 için Adım Adım Kılavuz
Ev sahipliği
Bir eve yatırım yapmanın tüm artıları ve eksileri
kiralamak
Evinizi İpotek Temin Etmek İçin Geçici Kiralama
Gayrimenkul Yatırım