İçindekiler
- Ev Saygısızlığı
- Sabit Para Kredileri
- Sabit Para ve Konvansiyonel
- Kredi Verenleri Nerede Aramalı
- Özel Borç Verenler
- Özel Borç Veren Nasıl Vardır
- Online Özel Kredi Verenler
- Kitle sermayesi
- Kitle Fonlaması Siteleri
- Kitle Fonlaması Dezavantajları
- Alt çizgi
Konut fiyatları, artan konut fiyatları ve artan finansman imkânları sayesinde 2007'den beri en yüksek seviyededir. Dahası, sınırlı bir tedarik, paletlerin hacizlerin emlak piyasasını sular altında bıraktığı 2008-2009 konut krizinden sonra elde ettiklerinden daha yüksek karlar elde etmelerine yardımcı oluyor.
Önemli Çıkarımlar
- Bir evi çevirmek genellikle bir evi ev olarak satın almaktan daha fazla paraya mal olur.Kredi verenler, saygısızlığı riskli bir teklif olarak görür ve genellikle deneyimsiz paletlerle çalışmaz.Paralı borç verenler çevrimiçi bulunabilir ve bir yıldan daha kısa süreli olabilir faiz oranları% 12 ila% 18, artı iki ila beş puan. Diğer paletlerle konuşarak özel kredi vermeyi düşünün. Yüzgeçler yatırımlarını finanse etmek için kitle fonlama sitelerini deneyebilirler.
Ev Saygısızlığı
Mülkleri satın almak, sabitlemek ve hızlı bir şekilde yeniden satmak kazançlı olsa da, bir evi çevirmek, yaşamak istediğiniz bir evi satın almaktan çok daha fazla para gerektirir. Sadece mülk sahibi olmak için paraya değil, aynı zamanda tadilat fonlarına ve satışın rehabilitasyon işinden geçtiği günden satıldığı güne kadar emlak vergilerini, kamu hizmetlerini ve ev sahiplerinin sigortalarını karşılayacak araçlara da ihtiyacınız var. Kısa vadeli sermaye kazancı, federal gelir vergisi dirseğinize bağlı olarak% 10 ila% 37 vergi oranları, bir yıl veya daha kısa sürede çevirdiğiniz mülklerden kazandığınız kârları azaltır.
Ayrıca, birçok borç veren deneyimsiz paletlerle çalışmaz. Kar için en az bir ev satma konusunda başarılı bir geçmişe sahip olduğunuzu görmek isteyeceklerdir. Diğerleri deneyimsiz bir paletle çalışacak, ancak daha yüksek ücretler ve faiz talep edecekler.
Sabit Para Kredileri
Uzmanlar paranın adını ne kadar zorladığı konusunda aynı fikirde değiller. Bazıları bunun geleneksel finansmandan çok daha pahalı olduğunu ve “daha zor” şartlara sahip olduğunu ifade ediyor. Diğerleri ise bunun geleneksel kredi verenler için “zor” olan evleri finanse ettiği için olduğunu söylüyor. Yine de, diğerleri, terimin, bu durumda, gayrimenkul olan bir sabit kıymette olduğu gibi, kredinin teminatını açıkladığını söylüyor.
Terimin kökenleri ne olursa olsun, sabit para kredileri genellikle bir yıldan az vadeye ve faiz oranları% 12 ila% 18 artı iki ila beş puana sahiptir. Bir puan, kredi tutarının% 1'ine eşittir, bu nedenle 112.000 $ ödünç alırsanız ve borç veren iki puan alırsa, 112.000 $ veya 2.240 $ 'ın% 2'sini ödersiniz. Konvansiyonel bir ipotekte olduğu gibi, kapanıştaki ödeme noktalarından ziyade, ev sabit para kredisi ile satılana kadar puan ödemek zorunda kalmayabilirsiniz - bu zor parayla ilgili tek yumuşak şey.
Sert para ödünç verenler, ödünç alabileceğiniz tutarı evin yenileme sonrası değerine (ARV) dayandırır. Bir evin maliyeti 80.000 $, ancak ARV 160.000 $ ise ve ARV'nin% 70'ine kadar ödünç alabilirseniz, 112.000 $ ödünç alabilirsiniz. 80.000 $ satın alma bedelini ödedikten sonra, kapanış maliyetleri için 32.000 $ kaldı (ev sahibinin bunları ödemesi için pazarlık yapabilirsiniz), borç veren ücretleri, rehabilitasyon, taşıma maliyetleri ve evreleme, pazarlama, ve emlakçı komisyonları. Bu bütçeye sadık kalırsanız, evi çevirmek için cebinizden paraya ihtiyacınız olmaz.
2.240 dolarlık puan, 32.000 dolarlık bütçenin önemli bir kısmını kaplayacak ve altı ay boyunca% 15 faiz ödüyorsanız, 112.000 dolarlık toplam faiz maliyetiniz 8.400 dolar olacak. Borç verenler genellikle kredi ödenmemişken aylık olarak sadece faiz ödemelerini bekler, ancak bazıları faizin tahakkuk etmesine izin verebilir ve kapak tamamlanıncaya kadar ödenmesini gerektirmeyebilir. Bu iki büyük harcamadan sonra, diğer her şey için sadece 21.360 $ 'ınız olacak - kapanış maliyetlerini ödemek zorunda kalırsanız daha az. Ancak ev gerçekten 160.000 dolara satıyorsa, potansiyel olarak kendi banka hesabınızdan tek bir çek yazmadan, altı ay boyunca 48.000 dolar kar eksi vergilere bakıyorsunuz.
Sabit Para ve Geleneksel Krediler
Florida'daki evleri çevreleyen ve sabit para kredilerini finanse eden bir grup emlak yatırımcısı House Heroes başkanı Lucas Machado, sabit para kredilerinin başka bir şekilde kolay olduğunu söylüyor: Bürokratik bürokrasinin olmaması. Geleneksel bankaların aksine, borç verenler gayrimenkulün şekli ile ilgili kurallara bağlı değildir. “Kötü durumdaki mülkler, geleneksel ipotek finansmanı yönergelerini karşılamamaktadır. Öte yandan, sert para veren borç verenler, bakıma muhtaç evlere borç vermeyi bekliyorlar ”diyor Machado.
Bunun yerine, “sert para verenler, anlaşmanın gücünü ve ev paletinin güvenilirliğini değerlendirerek kredi yapıp yapmayacağına karar veriyorlar” diyor Machado. Satın alma ve onarım maliyetinin yeniden satış değerine karşılık mantıklı olması ve ev kolunun güvenilir olması durumunda, sabit para ödünç alan kişi krediyi verecektir.
Flipper değerlendirilirken, sert para verenler genellikle borç / gelir oranları ve kredi puanları gibi borçlu niteliklerinden endişe duymazlar. Bazı durumlarda, bir başvuranın vergi beyannameleri, banka ekstreleri ve kredi raporları gibi belgelerini görmek isteyebilirler. Peşinat fonlarının ödünç alınıp alınmamasına da önem vermiyorlar (konvansiyonel borç verenler için bir başka fark). Sonuçta, “Flipper temerrüde düşerse, zor para veren borç veren kişi evini alabilir, mülkiyeti alabilir ve kendi başına karlı bir şekilde satabilir, ” diyor Machado.
Senna House Buyers ile satın alma müdürü Mat Trenchard, bir bankaya benzer bir zor para ödünç, borçlu geri ödeme kadar evde ilk pozisyon haciz tutacak, ancak borçlu sahibi olacak ve senet yapacak, açıklar, Houston'ın en büyük ev satın alma şirketlerinden biri.
Kredi Verenleri Nerede Aramalı
Zor para ödünç veren bulmak için bir yer çevrimiçi. Örneğin, Lima One Capital yeni paletlerle çalışacak ve kredinin maliyetinin% 90'ına veya ARV kredisinin% 75'ine kadar borç verecektir. Borçlunun çevirme deneyimi ile ücretler ve faiz oranları azalır. Lima One çoğu eyalette eyaletlere göre değişen ücretler ve ücretlerle borç vermektedir.
Genel olarak, ödemeyi bekleyin:
- Geçtiğimiz 24 ay içinde bir adede kadar çevirme işlemi tamamlanırsa, % 3.5'lik bir kaynak ücretine ve% 12'lik bir faiz oranına sahip olacaksınız. Kemerinizin altında iki ila dört turla, % 3'lük bir kaynak ücreti ve% 11'lik bir faiz oranı veya daha fazla tamamlanmış çevirme% 2 kaynak ücreti ve% 9, 99 faiz oranı göreceksiniz
Kredi puanı 680'den düşük olan borçlular biraz daha az borç alabilir ve en yüksek maliyetleri ödeyebilirler. Minimum kredi puanı 630'dur. Ayrıca, Lima One Capital% 10 peşinat gerektirir ve 13 aya kadar geri ödeme koşulları sunar.
İkinci bir örnek LendingHome'dan geliyor. Bu firma, satın alma fiyatının% 90'ına ve yenileme maliyetlerinin% 100'üne kadar sabit ve ters çevir kredileri sunmaktadır. Borçlular peşinat ve kapanış maliyetlerini karşılayabileceklerini göstermek için banka beyannameleri sunmalıdır. Diğer gereksinimler arasında bir satın alma sözleşmesi, geçmiş düzeltme ve flip projelerinin bir listesi, mülk belgeleri ve peşinat sayılabilir. Faiz oranları tipik olarak% 7.5 ila% 12 arasında değişir. Üçüncü taraf kredi taahhüt masraflarını karşılamak için 199 $ başvuru ücreti vardır. Ev aynı zamanda bir oluşum ücreti, değerlendirme ücreti, unvan ve emanet ücretleri alır ve şirket yenileme çalışmaları tamamlanana kadar rehabilitasyon fonlarını geri tutar.
House Heroes başkanı Lucus Machado, tuğla ve harç, sert para veren borç verenler bulmak için yerel gayrimenkul yatırım derneklerine, yerel yatırımcılara ve yerel emlakçılara ulaşmayı öneriyor. Ancak, özellikle puanlar ve faiz oranları konusunda müzakere için fazla yer olmayabilir. Son birkaç yıldır Machado, para vermek için o kadar çok fırsatın olduğunu, bir anlaşma peşinde koşmaya gerek olmadığını belirtiyor. “Neden yarın başka bir fırsatla karşılaşacağınız zaman bugün daha düşük bir getiri ile kredi almalısınız?” Diye soruyor.
Özel Borç Verenler
Senna House Buyers Mat Trenchard, “Özel borç veren, size kredi vermek için önemli sermayeye sahip bir birey” diyor. “Tasarruf ettikleri parayı almak için dışarıda kaç kişinin olduğuna şaşıracaksınız. HML gibi çalışırlar, ancak tipik olarak daha iyi fiyatlar ve şartlar elde edebilirsiniz. ”
Trenchard, özel borç verenler, sabit para verenler olmaktan ziyade ödeme koşullarını müzakere etmeye daha açık olabileceğini söylüyor. Hatta anlaşma için bir ortak olarak hareket etmeye ve faiz talep etmemek karşılığında kardan pay almaya istekli olabilirler.
“Deneyimsiz palet için anahtar, müzakere ederken güven duymaktır” diyor Trenchard. “Ağ kurmaları ve diğer paletlerle ödemeye ne kadar alışkın oldukları ve uzaklaşabileceklerini bilmeleri gerekiyor. Düşünmeyin çünkü konuştuğunuz ilk borç verenle bir anlaşmaya varamayacağınız konusunda anlaşmaya varamadınız. ”
Yerel emlak ağı etkinliklerinde özel borç verenler arayabilirsiniz. Trenchard, bu bireylerin, sert para verenin% 12 ila% 15'ini iki ila beş puanla karşılaştırıldığında% 8 ila% 12 artı sıfır ila iki puan talep edebileceğini söylüyor. Sabit para ödünç veren bir banka ya da bir banka gibi, evin ilk pozisyon hacizini alacaklar.
Özel Borç Veren Nasıl Vardır
Deneyimli profesyonel paletçiler, düşündüğünüz özel bir ödünç vericiyi ölçmenin en iyi yolunun, emlak ağı etkinliklerinde de bulacağınız diğer paletlerle konuşmak ve bu borç verenlerle ilgili deneyim sahibi olup olmadıklarını sormak olduğunu söylüyor. Geri dönüş ne kadar hızlıydı? Hangi fiyatlandırmayı aldılar? Borç veren ne kadar duyarlıydı? Ayrıca referans isteyebilir ve arayabilirsiniz.
En kötü senaryo, genellikle borç verenin vaat edilen fonu sağlamadığı ve alıcının ciddi para depozitosunu kaybettiği için bir anlaşmanın yapılmasıdır. Bir diğer olasılık, beklenmedik borç verme ücretleri ile uzlaşma masasında şaşırmaktadır. Ayrıca, sözleşme şartları üzerinde yasal savaşlar veya temerrüt hakkında bir borçluyu temerrüt altına almaya çalışan bir borç veren potansiyel vardır. Bunların hepsi, bir şeyi imzalamadan önce bir borç vereni kontrol etmek için iyi nedenlerdir.
“Bununla birlikte, bu tür işlemlerde borç verenin imzalı bazı kağıt-kredi belgeleri karşılığında bir avuç para ticareti yaptığını unutmayın. Bu borçlu için kötü bir anlaşma değil ”diyor Machado.
Online Özel Kredi Verenler
Teknik olarak, özel borç veren bir arkadaş, aile üyesi veya para ödünç vermeden iş yapmayan ancak size finansman sağlamayı kabul eden başka bir bireydir, SparkRental'in kurucu ortağı Brian Davis ve 15 mülklü bir emlak yatırımcısı diyor. Bazı şirketler, özel mülkiyete sahip oldukları için kendilerini özel borç verenler olarak adlandırabilirler. Sabit para verenler gibi, bunları internette de bulabilirsiniz.
5 Irvine, Kaliforniya'da bulunan Arch Funding, 30 eyalette deneyimli paletlerle çalışır. Düzelt ve çevir kredileri için tek haneli faiz oranları sunar.
Kaliforniya merkezli bir Calabasas şirketi olan Anchor Loans, 46 eyalette rekabetçi faiz oranlarıyla çok çeşitli emlak türleri üzerinde anlaşmalar yapabilir. Terimler duruma göre değişir. Örneğin, Kaliforniya'da krediler, kredi değerine ve borçlu deneyimine bağlı olarak% 8 ila% 13 faiz oranlarıyla, % 2 ila% 3'lük oluşum ücretleri ve ön ödemesiz altı ila 12 aylık kredi vadeleriyle sunulmaktadır. cezalar. Palet, evin ARV'sinin% 70'ini ödünç alabilir. Edinme maliyetinin en az% 10 ila% 20'si kadar bir peşinat gerekmektedir. Borçluların, önceki 18 ay içinde kanıtlanmış geçmiş kayıtları en az beş tur olmalıdır. Çapa Kredileri, nitelikli şirketlere ve çok sayıda üyeli limited şirketlere (LLC), beşten az dönüşümlü kredileri dikkate alacaktır. Şirketin web sitesine göre, finansman iki gün ila iki hafta içinde gerçekleşebilir ve genellikle bir hafta sürer.
Kitle sermayesi
Kitle fonlaması, kredileri toplu olarak finanse etmek için bir grup çeşitli kişi ve / veya kuruma dayanır. Yatırımcı olarak adlandırılan her borç veren, borçlunun kredisinin küçük bir yüzdesini sağlar ve bu paraya faiz kazandırır.
Prosper gibi geleneksel kitle fonlaması siteleri, ev satın almaya ve çevirmeye yönelik değildir. Prosper'in 35.000 dolarlık maksimum kredi tutarı ev yenileme, borç konsolidasyonu ve küçük işletme finansmanı gibi projelere yöneliktir. Konut gayrimenkul paletlerine yönelik özel crowdfunding siteleri devreye giriyor. Bazıları kredinizi önceden finanse edecek, yani yatırımcıların finansman sağlamasını beklerken, şirket kendi parasını kullanarak kredinizi hızla kapatacak, diğerleri ise kredinizi kapatmayacak yatırımcılar tamamen finanse edinceye kadar. Bu, daha yavaş kapanma veya kapanma anlamına gelmeyebilir.
“Kitle fonlama web siteleri, sert para ödünç verenlerle benzer bir yere sahiptir” diyor Davis. “Nispeten pahalıdırlar, ancak kaç tane ipotek aldıklarına bakılmaksızın gayrimenkul yatırımcılarına borç verecekler ve anlaşmanın kendisinin teminatına ve kalitesine yoğunlaşacaklar.”
Kitle Fonlaması Siteleri
Groundfloor, LTC'nin% 90'ına kadar (yenileme maliyetlerinin% 100'ü) finansmanı, yedi gün gibi kısa bir sürede kapanması, kredi süresi boyunca ödeme yapılmaması ve krediler için vergi iadesi veya banka ekstresi gerektirmemesi ile 25.000 ila 2 milyon $ 'dan başlayan krediler sunmaktadır. yarım milyonun altında. Faiz oranları% 5.4 ile% 26 arasında değişmektedir. Borçlular krediyi daha erken ödeseler bile en az üç aylık faiz ödemek zorundadırlar. Tipik kapanış maliyetleri 500 ila 1.500 $ arasındadır ve Groundfloor kredi başına iki ila dört puan almaktadır. Tüm puanlar ve ücretler krediye eklenebilir. Zemin katı tipik olarak deneyimsiz paletlerle çalışmaz.
Patch of Land, 100.000 $ ila 5 milyon $ arasında krediler sunmaktadır.% 80'e varan kredinin değerine veya sonradan yenilenen değerin% 70'ine kadar finansman, yedi güne kadar kapanış ve 7.99'dan başlayan faiz oranları %. Borçlular kredileri için bir ila 36 ay arasında otomatik olarak aylık faiz ödemeleri yaparlar. Patch of Land yalnızca deneyimli geliştiricilerle çalışır.
Fund That Flip, satın alma fiyatının% 90'ına kadar, iş kapsamının% 100'üne kadar, yedi güne kadar kapanış, altı ila 24 ay arası kredi vadeleri ve% 7.99'dan başlayan oranlar sunar.
Kitle Fonlaması Dezavantajları
Trenchard ve Machado, herhangi bir emlak crowdfunding web sitesi kullanmadığını, ancak her ikisi de bir anlaşmayı değerlendirme ve taahhüt etme için crowdfunding sürecinin, bir borçlunun özel veya sabit para ödünç alan kişiyle deneyimleyeceğinden daha yavaş olabileceğinden şüphelendiler. Bir paletçi bir borç verenle sağlam bir ilişkiye sahip olduktan sonra, iki kişi büyük bir fırsat ortaya çıktığında ve tüm evrakların hazır olduğu 24 saat içinde bir anlaşmayı kapatabilir.
Özel bir borç verenin aksine, crowdfunding siteleri de müzakere fırsatı sunmayabilir. Her bir anlaşma için parametreler belirlemiş olabilirler çünkü büyük bir yatırımcı grubundan sorumludurlar.
Alt çizgi
Tüm bu seçenekler, mülk sahibi bir ev için geleneksel mortgage finansmanı ile karşılaştırıldığında pahalıdır, ancak fiyatları, borç verenin aldığı yüksek riski ve bir evi çevirmek için düşük faizli bir banka kredisi alma olasılığınızı yansıtır. Ancak diğer insanların parasını kullanmak, yatırım yapmak için çok az paranız varsa veya hiç parasız olduğunuzda saygısız işlere başlamanıza izin vermekle kalmaz, aynı zamanda daha fazla mülkü aynı anda çevirme ve birden fazla anlaşma yapmak için yeterli deneyim kazandığınızda genel kârınızı artırma şansı verir..
Trenchard, “Seçenekleri, onları nerede bulacağınızı ve nasıl ağ kuracağınızı biliyorsanız, sorun para bulmaktan ziyade anlaşma bulmakta yatıyor” diyor. “Büyük miktarda para bulmak çok kolay, ancak harika fırsatlar bulmak çok zor.”