İçindekiler
- Ev Değerleme Nedir?
- Bugünün Ev Değerlemeleri Nasıl Çalışıyor?
- Ev Değerleme Ücretleri
- Üst Düzey Bir Değerlendirme için Yardım
- Değerleme Uzmanı Gelmeden Önce
- İyi Bir Değerleme Güvenceniz Varsa
- İkinci Görüş Almak
- Değerleme Düşük Olduğunda
- Ev Değerleme: Sonuç:
İpoteğinizi yeniden finanse ettiğinizde, her şey değerlemeye bağlıdır. Evinizin değeri sualtında olduğunuz kadar düşükse, yeniden finanse edemezsiniz. Değerleme değeriniz% 20'den daha azına eşit olursa, özel mortgage sigortası (PMI) için ödeme yapmaya ya da nakit para iadesi yapmak için masaya nakit getirmeye başlarsınız. Dahası, borç verenler daha az özkaynaklı borçluları daha riskli olarak gördükleri için en düşük faiz oranını elde edemeyebilirsiniz. Yeniden finanse etmeyi düşünüyorsanız, değerlendirmenin süreçteki temel rolünü anlamalısınız.
Ev Değerleme Nedir?
Değerleme, lisanslı veya sertifikalı bir uzmanın, ilgisiz bir üçüncü tarafça sağlanan bir evin değeri hakkındaki görüşüdür. Değerleme Uzmanına, evinize değer verme hizmeti sunmak için ödeme yapılır, ancak geldikleri değerin bir sonucu olarak yeniden finanse edip edemeyeceğiniz konusunda oyunda cilt yoktur. Bir yeniden finansman işleminde değerleme, borçluya mülkün değerinden daha fazla para borç vermemesini sağlayarak bankayı korur. Eğer mülk daha sonra herhangi bir nedenle haciz altına girerse, borç veren mülkü yeniden satmak ve parasını geri almak ister.
Bir değerleme uzmanı, boyutlarını ölçmek, olanaklarını incelemek ve hem içeride hem dışarıda genel durumunu değerlendirmek için dış, garaj ve her iç odanın fotoğrafını çekerek evinizi ziyaret eder. Daha sonra sizinkine benzer mülklerin kayıtlarını incelerler - ideal olarak, mahallenizde son zamanlarda satılan mülkler. Ev ziyareti ve bu kayıtlara dayanarak, değerleme uzmanı, mülkünüzü piyasaya sürdüğünüzde ne kadar satacağına dair profesyonel bir görüşe varır. Banka bu değeri - geliriniz, varlıklarınız ve kredi geçmişinizle birlikte - size ne kadar borç vereceğini belirlemek için kullanır.
Önemli Çıkarımlar
- Bir ipoteği yeniden finanse etmeyi planlayan bir ev sahibi, öncelikle tek bir aile evi için genellikle 300 ila 500 dolar arasında bir değerleme almalıdır.Bağımsız bir uzman olan değerleme uzmanı, bir evi şahsen değerlendirir ve bir değerlemeye gelmeden önce benzer özellikleri inceler. Bir evin boya işini yenilemek, dağınıklığı temizlemek ve gizli özellikleri işaret etmek, yüksek bir değerleme olasılığını artırmaya yardımcı olabilir. Değerleme düşükse, nakit girişi refinansmanı% 80 eşitliğe ulaşmanıza ve kaçınmanıza yardımcı olabilir. özel ipotek sigortası. Eğer su altındaysanız, ev değerlerinin yükselmesini beklemeniz gerekebilir.
Ev Değerlemesi: Başarılı Bir Refinansın Anahtarı
Bugünün Ev Değerlemeleri Nasıl Çalışıyor?
İki tür yeniden finansman işlemi bir değerlendirme gerektirmez: Federal İskan İdaresi'nin akıcı refinasyonu ve Gaziler İdaresinin Faiz Oranını Azaltma Refinans Kredisi. Diğer tüm yeniden finansman işlemleri bir değerlendirme gerektirir.
Federal düzenlemeler, kredi verenlerin ve değerleme uzmanlarının değerleme süreci boyunca nasıl davranmaları gerektiğini belirler. Konut krizinden sonra hükümet, şişirilmiş konut değerlerine dayalı borç verme olasılığını önlemek için değerleme uzmanının bağımsızlığını artırmak istedi. Dodd-Frank Yasası ve Ödünç Verme Hakkı Yasası artık değerlemelerin “bağımsız olarak yapılmasını ve uygunsuz etki ve baskıdan arındırılmasını” gerektirmektedir.
Federal değerleme uzmanı bağımsızlık gereklilikleri, değerleme uzmanı ve kredi görevlileri arasındaki kabul edilebilir etkileşimlerin dar bir kapsamını tanımladığından, borç verenler, değerleme uzmanları tarafından değerleme uzmanı tarafından değerlendirilmeden önce değerleme uzmanının görüşünü etkilemeye çalışılarak yorumlanabileceğinden korkarlar. Kredi verenler, ciddi disiplin cezası olasılığını ortadan kaldırmak için dikkatli olun. Kredi memurları ve aracılar değerleme uzmanı veya borçlu seçemezler. Borçlular ayrıca farklı bir borç veren için yapılan bir değerlendirme sunamazlar, ancak “bankaya başka bir değerlendirmenin var olduğunu söyleyebilirler ve banka değerlendirme raporunu doğrudan diğer kurumdan isteyebilir.”
Borç veren genellikle ekspertizi ekspertiz yönetim şirketi (AMC) adı verilen üçüncü bir taraf aracılığıyla sipariş eder. Bölgesel bir bankacı ve ipotek komisyoncusu Dublin, Pinnacle Capital Mortgage üst kredi danışmanı Joe Parsons, “Bir AMC kullanmak bir zorunluluk değildir, ancak değerleme bağımsızlığına ortak bir yaklaşımdır” diyor.
Pek çok kredi verenin - özellikle küçük, yerel olanların - küçük bir değerleme uzmanı paneli ile doğrudan sevk ilişkileri vardır ve AMC kullanmazlar. Veya borç verenin kurum içinde bağımsız bir değerleme departmanı olabilir. Değerleme Uzmanının bölge hakkında yerel bilgiye sahip olması gerekir (piyasa yeterliliği denir). Değerleme Uzmanlarının, profesyonel bir kuruluş olan Değerleme Vakfı tarafından verilen Tekdüzen Profesyonel Değerleme Uygulama Standartlarına uymaları beklenir, ancak bu standartlar yasa değildir.
Ev Değerleme Ücretleri
Değerleme ücretleri ülkeden ülkeye farklılık gösterir, ancak değerleme uzmanlarının bölge için alışılmış ve makul ücretler alması gerekir. Standart tek aileli bir evin değerlendirilmesi için 300 ila 500 $ ödemeyi bekleyin. Md, Ellicott City'de bir değerleme yönetimi şirketi olan Decorum Valuation Services'in başkan yardımcısı Erin Benton, “Daha karmaşık mülkler daha pahalıdır, çünkü denetim daha fazla zaman alır” diyor.
Ücreti, değerlendirme sırasında, kapanışta değil, peşin olarak ödemeniz gerekir, çünkü kredinizin kapanıp kapanmadığına bakılmaksızın, değerleme uzmanı hala işi yapmıştır. İstediğiniz yeniden finansman koşullarını almanızı sağlarsa ücret değerli görünse de, düşük bir değerlendirme yeniden finanse edemeyeceğiniz anlamına gelirse para kaybı gibi görünebilir.
Borç verenler, bir evin değerini veya öngörülen “hedef değeri” görevlendirme sırasında bir değerleme uzmanı ile tartışamadığından, ev sahipleri bir değerleme uzmanının evlerinin ödemeden önce yeniden finanse edilebilecek kadar yüksek değer biçip değerlendirmeyeceklerini tahmin edemezler. yeni düzenlemelerden önce olabileceği gibi. En iyi ihtimalle Zillow ve Redfin gibi web sitelerinde karşılaştırılabilir satışlar arayabilirsiniz, ancak kayıtları eksik olabilir.
Başka bir seçenek de, bir emlakçıdan karşılaştırmalı bir piyasa analizi yapmasını istemek ve size Çoklu Liste Hizmetinden yakın zamanda karşılaştırılabilir satışların çıktılarını sunmaktır. Temsilci size bir iyilik yapacağından, ev satışından farklı olarak, refinansınızdan herhangi bir komisyon kazanamayacağını sorun.
Üst Düzey Bir Değerlendirme için Yardım
Değerleme Uzmanının evinize verdiği değer büyük ölçüde karşılaştırılabilir mülklerin son satış fiyatlarına bağlıdır, ancak evinizin potansiyel değerleme değerinin en yüksek noktasına gelmesine yardımcı olmak için hiçbir şey yapamayacağınızı düşünüyorsanız yanılıyorsunuz.
Ailion, evinizin değerlendirilmesini ilk randevuya gitmeye benzer. Partnerinizin sizi nasıl seveceği veya değerlendireceği hakkında hiçbir fikriniz olmasa da, iyi bakılmak çekici olma şansınızı önemli ölçüde artırır. “Öyleyse değerlendirme ile birlikte, ” diyor. “Mülkünüz düzgün ve temiz, düzenli ve kontrolü kolay olmalıdır. Herhangi bir evcil hayvan bulundurulmalı ve koku maskelenmelidir. Değerleme Uzmanının dışarı çıkması için acele edilmesini istemezsiniz. ”
Aşağıda, Sertifikalı konut değerleme uzmanı Vaccari & Associates'in Marblehead, Mass. Başkanı Ralph J. Vaccari, işe yaklaşımını şöyle anlatıyor: “Genel olarak, çim biçme veya evinizin dağınık olması önemli değil. Bununla birlikte, kirli veya dağınık bir evin, normalden daha fazla aşınma ve yıpranma görünümünü artırabildiğini ve aslında bu durumun değeri etkileyebileceğini anlamak önemlidir. ”
Vaccari'ye göre, değerleme uzmanı aşağıdakileri önemser:
- Dış ve iç koşulToplam oda sayısıİç oda tasarımı ve düzeni ve fonksiyonel eskime dahil olmak üzere işlevsellikEvde ve banyolarda, evlerde daha fazla yer kaplayan mutfak, banyo, pencere, çatı ve ev sistemlerinde (ısıtma, elektrik ve sıhhi tesisat) iyileştirmeler Günümüz standartlarına uygun, işlevsel ve yaşanabilir Ev sistemlerinin durumu ve yaşı Garajlar, güverteler ve sundurmalar gibi dış mekan olanaklarıKonumBölgenin geri kalanıyla tutarsız bir dış görünüm gibi çekici özellikler
Parsons değerleme uzmanının değer görüşüne potansiyel olarak katkıda bulunabilecek hemen belli olmayacak özellikleri belirtmek iyi bir fikirdir.
Değerleme Uzmanı Gelmeden Önce
Ancak evinizi bir değerleme uzmanının ziyaretine hazırlamak, müstakbel bir alıcıya hazırlamaktan farklıdır. “Evinizi müstakbel bir alıcıya açarken duygusal tepkileri tetiklemek istiyorsunuz” diyor Parsons. “Bir satıcı olarak, alıcının orada ne kadar mutlu ve rahat olacağını hayal edebilmesini istiyorsunuz. Bir değerlendirme için böyle öznel değerlendirmeler geçerli değildir. ”
Vaccari, bir ev sahibinin bir satıcı için yapabileceği gibi bir değerlendirme için parke zeminleri ortaya çıkarmak için eski halıyı sökmek gibi bir değişiklik yapmayacağını da sözlerine ekledi. Ancak evin boyasını, hem içeride hem de dışarıda canlandırmak, bodrum dahil olmak üzere evin tüm alanlarına tam erişim ve görüntüleme sağlamak için dağınıklığı gidermek için yardımcı olabilir. Son olarak, Ailion, “Vergi kayıtları yanlışsa bunu belirtin” diyor.
Aksi takdirde Vaccari, sorunları keşfetmenin ve gerektiğinde soru sormanın değerleme uzmanının sorumluluğunda olduğunu söylüyor.
İyi Bir Değerleme Güvenceniz Varsa
Tebrikler! İpoteğinizi yeniden finanse etmek için büyük bir adım attınız. Şimdi kredi memurunuzla bir sonraki adımlara geçme zamanı. Uygun bir değerlendirme yaptıysanız, değerinizdeki bir ev için yeniden finanse edilen bir ipotek üzerindeki faiz oranlarını araştırmak için Tüketici Mali Koruma Bürosu'nun ipotek hesaplayıcısı gibi bir araç kullanın. Bu rakamlarla donanmış olmak, ödünç alanınızla görüştüğünüzde size pazarlık gücü verebilir.
İkinci Görüş Almak
Değerleme Uzmanının değeri bazen sadece olmasını istediğinizden daha düşük değil, aynı zamanda evinizin değerinde olduğunu düşündüğünüzden daha düşüktür. “Bir değerlendirme sadece bir kişinin görüşüdür, ” diyor Ailion. “Bu eğitimli ve eğitimli bir görüş olsa da, tüm mesleklerde olduğu gibi iyi ve kötü uygulayıcılar var.”
Süreci düzenleyen katı federal düzenlemeler göz önüne alındığında, düşük bir değerlendirme hakkında yapabileceğiniz bir şey var mı? “Ev sahibi değerlemenin değerini beğenmezse, borç verene veya AMC'ye bir itiraz mektubu yazabilirler, ancak bir değerleme uzmanının görüşünü değiştirme şansı çok düşüktür. kapalı ”diyor Benton.
İtirazınız yalnızca, değerleme uzmanının kare görüntüleri veya oda sayısını yanlış listeleme gibi önemli bir hata yaptığını gösterirseniz başarılı olur; havuz veya spa gibi önemli bir özelliğin göz ardı edilmesi; veya daha yüksek bir değeri destekleyebilecek karşılaştırılabilir bir satışı göz ardı ederken, daha düşük bir değeri gösterecek daha az uygun bir karşılaştırmayı “kiraz toplama”, diyor Parsons.
Ailion, ayrıca, karşılaştırılabilir olanların düşük bir okul bölgesinde veya bir ev sahibinin yüzme havuzları ve tenis kortları ile ilişkisi olmayan daha düşük bir alt bölümde olduğunu belirterek bir dava da yapabilirsiniz, tüm karşılaştırılabilirlerin sıkıntılı veya gayrimenkul olduğunu sahip olunan satışlar veya yoğun bir caddede olma gibi değeri etkileyen başka olumsuz dışsallıklara sahip olmaları. “Neden farklı olduklarını ve sizinkine eşit olmadığını açıklayın. Seçilen karşılaştırmalar ile ilgili bir şeylerin yanlış olduğunu kanıtlamalısınız ”diyor Ailion.
Değerleme Düşük Olduğunda Seçenekleriniz
Eğer değerleme sizi% 80'den daha az özkaynak haline getirirse, kapanışta bu büyülü% 80 kredi-değer oranına ulaşmak ve PMI'den kaçınmak için yeterli para ekleyerek nakit parasal iyileştirme yapabilirsiniz.
Şimdilik PMI ödemeyi de seçebilirsiniz. Ev değerleri yükselmeye devam ederse, mortgage hizmet sağlayıcınıza karşılaştırılabilir satışlar sağlayabilir ve müdürünüzün çoğunu ödememiş olsanız bile PMI'yi kaldırmasını isteyebilirsiniz. Ancak değerlendirme, su altında olduğunuzu ortaya çıkarırsa, Fannie Mae veya FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance) tarafından sunulan Yüksek LTV İyileştirme Seçeneği gibi bir programa hak kazanmadıkça, yapabileceğiniz tek şey piyasanın gelişmesini beklemektir. Sualtı olan ev sahiplerine devlet yardımı teklif eden HARP (Home Affordable Refinance Program) 2018 yılı sonunda sona erdi.
Ev Değerleme: Sonuç:
Değerleme sürecinin nasıl çalıştığını anlamak, mülkünüze mümkün olan en yüksek değeri atamak için bir değerleme uzmanı edinme şansını en iyi şekilde sağlayacaktır. Ekspertizler borçluların umduğu değerlere her zaman girmez ve öznellik ve hatalara yer veren insani bir süreçtir. Düşük bir değerlendirmeye itiraz edebilirsiniz, ancak sizi desteklemek için yalnızca güçlü verilerle başarılı olursunuz.