Maliyet Yaklaşımı Nedir?
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının bir mülk için ödemesi gereken fiyatın, eşdeğer bir bina inşa etme maliyetine eşit olması gerektiğini düşünen bir gayrimenkul değerleme yöntemidir. Maliyet yaklaşımı değerlendirmesinde, mülkün piyasa fiyatı arsa maliyetine, inşaat maliyetine, daha az amortismana eşittir. Mülkiyet yeni olduğunda en doğru piyasa değerini verir.
Maliyet Yaklaşımını Anlama
Maliyet yaklaşımı, gayrimenkul için üç değerleme yönteminden biridir; diğerleri gelir yaklaşımı ve karşılaştırılabilir yaklaşımdır.
Bölgedeki benzer evlerin sattığı diğer fiyatlara veya bir mülkün gelir elde etme yeteneğine odaklanmak yerine, bu yöntem, binanın yıkılması ve değiştirilmesi gerektiğinde bugün ne kadar tutacağını hesaplayarak gayrimenkul değerlidir. Aynı zamanda arazinin değerine de bağlıdır ve amortisman olarak da bilinen değer kaybı için kesinti yapar.
Bu yaklaşımın arkasındaki mantık, alıcıların bir mülk için sıfırdan inşa etmenin maliyetinden daha fazla ödeme yapmasının çok az mantıklı olmasıdır.
İki temel maliyet yaklaşımı değerlendirmesi vardır:
- Üreme yöntemi: Bu yaklaşım, mülkün bir kopyasının oluşturulduğunu dikkate alır ve orijinal malzemelerin çoğaltılmasına dikkat eder. Bu durumda, yeni yapının, mevcut inşaat yöntemleri ve güncellenmiş bir tasarım kullanılarak daha yeni malzemelerle aynı işleve sahip olduğu varsayılmaktadır.
Tüm tahminler toplandığında, maliyet yaklaşımı aşağıdaki şekilde hesaplanır: Değiştirme veya yeniden üretim maliyeti - amortisman + arazi değeri = mülkün değeri.
Önemli Çıkarımlar
- Maliyet yaklaşımı değerleme yöntemi, bir alıcının bir mülk parçası için ödemesi gereken fiyatı, eşdeğer bir yapı inşa etme maliyetine eşit olması gerektiğini önerir. Mülkün piyasa fiyatı, arazi maliyetine, artı inşaat maliyetine, daha az amortismana eşittir. maliyet yaklaşımı diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden daha az güvenilir olarak kabul edilir, ancak bazı durumlarda yararlı olabilir.
Maliyet Yaklaşımının Avantajları ve Dezavantajları
Maliyet yaklaşımının genellikle gelirden ve karşılaştırılabilir yöntemlerden daha az güvenilir olduğu düşünülmektedir. Alıcının özdeş bir mülk inşa etmesine yetecek kadar arazi bulunduğunu kabul etmek de dahil olmak üzere bazı varsayımlar gerektirir.
Ayrıca, karşılaştırılabilir boş arazi mevcut değilse, değerin tahmin edilmesi gerekir, bu da değerlendirmeyi daha az doğru yapar. Benzer yapı malzemelerinin olmayışı da değerlendirmenin doğruluğunu azaltır ve sübjektifliğe yer açar. Eski mülklerde amortismanın hesaplanması da kolay değildir ve kolayca ölçülebilir.
Bu sınırlamalara rağmen, maliyet yaklaşımının yararlı ve hatta gerekli olabileceği birkaç durum vardır. Gayrimenkulün çeşitli bileşenlerini ayrı ayrı değerlemek, yeni veya diğerlerinden farklı mülklerle uğraşırken özellikle yararlıdır.
Maliyet Yaklaşımı Örnekleri
Özel Kullanım Özellikleri
Maliyet yaklaşımı gereklidir ve bazen kütüphaneler, okullar veya kiliseler gibi özel kullanım binalarının değerini belirlemenin tek yolu. Bu kaynaklar az gelir yaratır ve çoğu zaman pazarlanmaz, bu da gelir ve karşılaştırılabilir yaklaşımları geçersiz kılar.
Yeni İnşaat
Maliyet yaklaşımı yeni inşaatlarda da sıklıkla kullanılır. İnşaat kredisi verenler herhangi bir piyasa değeri veya gelir değeri proje standartlarına ve tamamlanmaya bağlı olduğundan maliyet yaklaşımı değerlemesi gerektirir. Projeler, bir sonraki tamamlanma aşaması için fonların serbest bırakılmasını sağlamak amacıyla inşaatın çeşitli aşamalarında yeniden değerlendirilir.
Sigorta
Sigorta ekspertizleri maliyet yaklaşımını kullanma eğilimindedir, çünkü sadece iyileştirmelerin değeri sigortalanabilir ve arazi değeri mülkün toplam değerinden ayrılmıştır. Amortisman değeri ile tam değiştirme veya yeniden üretim değeri arasındaki seçim, değerlendirme için belirleyici faktördür.
Ticari mal
Son olarak, maliyet yaklaşımı bazen ofis binaları, perakende mağazaları ve oteller gibi ticari mülklere değer vermek üzerine kuruludur. Gelir yaklaşımı burada kullanılan ana yöntemdir, ancak tasarım, inşaat, fonksiyonel fayda veya malzeme derecesi bireysel ayarlamalar gerektirdiğinde bir maliyet yaklaşımı uygulanabilir.
Önemli
Bir maliyet yaklaşımı değerlendirmesi piyasa fiyatlandırmasının altında olduğunda, aşırı ısınmış bir pazarın işareti olabilir. Tersine, piyasa fiyatlandırmasının üzerinde yapılan düzenli değerlendirmeler bir satın alma fırsatına işaret edebilir.
Özel Hususlar
Çoğu konut değerlendirmesi maliyet yaklaşımını kullanmaz. Bunun yerine, satış karşılaştırmaları genellikle bu tür mülklerin piyasa değerlemelerini yönlendirir.
Bir istisna, mülkün mahallesi için az gelişmiş veya aşırı geliştirilmiş olması. Bu durumda, iyileştirmelerin değerinin doğru bir şekilde tahmin edilmesi, sadece karşılaştırılabilir yaklaşım kullanılarak mümkün olmayan değer tespitinin kesinliğine katkıda bulunur.
