Ekonomik Konut Yatırımı Nedir?
Başarılı gayrimenkul yatırımcıları sadece ev sahiplerinden daha fazlasıdır. Onlar anlayışlı şirket yöneticileri. Mülk yatırımcıları, müşteriler için değer yaratırken karı maksimize etmeye odaklanan portföy yöneticileri ve işletme yöneticileri gibi çalışırlar. Bu makalede, uygun fiyatlı konut yatırımları bir iş ve yatırım stratejisi olarak ele alınmaktadır. Makale önce uygun fiyatlı konutları tanımlamakta ve en iyi hedef pazarı temsil eden üç demografik gruba bakmaktadır. Daha sonra, makale uygun fiyatlı konutların karlılığını ve pazarlanabilirliğinin yanı sıra, uygun fiyatlı konut yatırımının finansmanı ve sosyal sonuçlarını tartışıyor.
Önemli Çıkarımlar
- Uygun fiyatlı konut yatırımcıları, büyük ölçüde ilişkili devlet vergi kredileri nedeniyle birçok emlak yatırımcının portföyüne dahil edilmiştir. Uygun fiyatlı konutlarla ilgilenen mülk yatırımcıları, bu tür bir yatırımın kendi alanlarında karlı ve pazarlanabilir olmasını sağlamalıdır. Yatırımcılar, satın alma, yenileme maliyetlerini hesaplamalıdır. İdeal olarak, bir yatırımcı, yeterli talep ve karlılığı sağlamak için arzu edilen alanlarda en iyi mülklere uygun fiyatlarla sahip olacaktır.
Uygun Fiyatlı Konutları Anlama
Uygun fiyatlı konutların arkasındaki kavram, toplumun sınırlı gelirli üyelerine konut sağlamaktır. Mülk sahipleri, mülklerinin bir yüzdesini uygun fiyatlı konut olarak kullanırlarsa vergi kredisi alırlar (örneğin, bir binada çok fazla kiralık birim). Kiracılar ayrıca her ay kiralarını ödemede devletten yardım alırlar. Dört grup insan genellikle ekonomik konutlara ihtiyaç duyar.
Yaşlılar ve Engelliler
65 yaş ve üstü ve engelli kişiler ABD nüfusunun önemli bir yüzdesidir. Çalışmalar, bu sayıların arttığını ve önümüzdeki 20 ila 30 yıl içinde rekor seviyelere ulaşacağını göstermektedir. Bu gruplardaki insanlar, halka açık konaklama yerlerine yakın olan ve günlük yaşamda onlara yardımcı olacak şekilde değiştirilmiş konutlara ihtiyaç duyar. Modifikasyonlar merdiven yerine rampaları, tekerlekli sandalyeye uygun banyoları, korkulukları ve değiştirilmiş dolapları ve dolapları içerir.
Öğrenciler
Yetişkin ve geleneksel olmayan kolej ve üniversite öğrencilerinin sayıları giderek artan kampüs dışı konut ihtiyacını arttırmıştır. Aileleri olan yetişkin öğrencilerin kampüse yakın özel konutlara ihtiyaçları vardır. Uluslararası öğrenciler, yıl boyunca mevcut olan konutlara ihtiyaç duyarlar, çünkü tatil ve yaz tatillerinde sık sık yapılan uluslararası seyahatlerden daha ucuz ve daha uygundur.
Askeri
Askerlik görevlilerinin taban içinde ve dışında barınma seçenekleri vardır. Temel dışı konut inşaat, mülk yönetimi ve zemin bakımı gerektirirken, temel dışı konut ek konum yardımı, özel inşaat ve satın alma finansmanı gerektirir. Taban dışı muhafazanın tabana yakın olması ve içeri ve dışarı taşınması kolaydır. Askeri konut yatırımcıları, federal sözleşmeye ve her hizmet kolu için özel yönergelere aşina olmalıdır.
Rehabilitasyon ve Yeniden Giriş Programları
Nüfusun bir bölümü geçici konut gerektirir. Örneğin, evsizler ve aileler, toparlanan bağımlılar ve ıslah tesislerinden yeni serbest bırakılanlar yarım barınma gerektirir. Devlet koruma hizmeti ve akıl sağlığı programlarındaki bazı yetişkinler ve çocuklar, grup evleri ve mahalle tabanlı konutlar gerektirir. Daireler ve pansiyonlar, sakinler için yeterli tesis ve mahremiyet sağlayacak kadar büyük olmalı, ancak her grup için uygun güvenlik ve erişilebilirlik seviyelerini de kolaylaştırmalıdır.
Uygun Fiyatlı Konut Yatırımı için Gereksinimler
Karşılanabilirlik yatırımcılar için önemlidir, çünkü iki önemli şeyi belirler: karlılık ve pazarlanabilirlik. Bölüm 8 gibi sübvansiyonlu konut programları, düşük gelirli ailelerin kiralık birimler için piyasa fiyatının bir kısmını ödeyerek kira sağlamalarına yardımcı olmaktadır. Uygun fiyatlı konut yatırımcıları, mülk satın alırken ve uygun fiyatlı konut için kullanırken ne tür bir getiri elde edebileceklerini belirlemek için bölgeleri için ortalama geliri bilmelidir.
Çeşitli kaynaklar bir yatırımcının medyan gelirini belirlemesine yardımcı olabilir. ABD Nüfus Sayım Bürosu eyaletler, ilçeler ve şehirler için ortalama gelirler derlemektedir. Gayrimenkul web siteleri, belirli bölgelerdeki evleri satın almakla ilgilenen kişiler için bu bilgileri sağlar. Son olarak, bilgi eyalet ve yerel yönetimler, ekonomik kalkınma ajansları ve konut yetkilileri aracılığıyla da edinilebilir.
- Uygun fiyatlı kira için, bölgenizdeki ortalama gelirin% 30'unu hesaplayın. Bu, uygun fiyatlı kiralama birimi başına beklenen brüt gelirdir. Uygun fiyatlı ev sahipliği için, ilke, faiz, emlak vergisi, ev sahibi sigortası ve dernek ücretleri için medyan gelirin% 35'ini hesaplayın. Ardından, vergi, sigorta ve ücret tutarlarını bölgeye ilişkin gidişat oranlarına göre düşerek beklenen satış fiyatınızı hesaplayın. Bölgeniz için geçerli olan faiz oranlarına göre satın alma fiyatını belirlemek için farkı, prensibi ve faizi kullanın. Bir bankacılık veya ipotek uzmanı bu tutarları hızlı bir şekilde belirlemenize yardımcı olabilir.
Karlılık
Bir yatırımın potansiyel karlılığını belirlemek için işletme giderlerinizi tahmin edin. Kiralama birimleri için, sahip olarak ödediğiniz vergi ve sigorta ile başlayın. Tüm hizmetleri, bina ve arazi bakım maliyetlerini ve denetim, doluluk sertifikası, kayıt ve ülkeniz veya belediyenizin gerektirdiği diğer ücretler gibi transfer maliyetlerini ekleyin.
Satış birimleri için finansman maliyetlerinizi, edinim sırasında ve satış sırasındaki kapanış maliyetlerini, inşaat veya rehabilitasyon için malzeme ve işçilik maliyetlerini ve transfer maliyetlerini belirleyin.
Hem kiralama hem de satış birimleri için pazarlama ve reklam maliyetlerinizi belirleyin. Kiracıları veya alıcıları çekemezseniz en büyük proje flop eder. Basit ve etkili bir reklam stratejisi bile hem para hem de zamana mal olacaktır. Sonuç olarak, iş yapmanın maliyetini göz önünde bulundurun.
Sonra gelirinizi belirleyin. Kiralama birimleri için, uygun fiyatlı birim başına beklenen brüt gelir miktarını kullanın. Satış birimleri için yukarıda belirtilen satın alma fiyatını kullanın. Standart formülü kullanın:
Gelir - Giderler = Brüt Kar
Nakit akışınızı düşünün. Kamu hizmetleri öderseniz, bazı programlar, kiracı kamu hizmetlerinin bir kısmını karşılamak için sübvansiyon yetkilisi tarafından ek miktarların ödenmesine izin verir. Son olarak, gelir vergisi durumunuza bakın. Amortisman vergi yükümlülüğünüzü etkiler ve gerçek nakit akışı veya gerçek net kar üzerinde farklı etkiler yaratır.
Pazarlanabilirlik
Uygun fiyatlı konut yatırımcısı, yerel konut yetkilileri tarafından sağlanan kira sübvansiyonları için yönergeleri karşılayan birimleri bulmalı ve değiştirmelidir. Satıcılar için, piyasada satılacak birimlerin inşaat ve rehabilitasyon maliyetlerini en aza indirmeye odaklanın.
- Basit bir mantıkla başlayın. Karlı değilse, pazarlanamaz. Tersi de doğrudur. Haciz nedeniyle terk edilmiş çok sayıda tek ve iki ila dört aile evi vardır. Bu birimleri piyasa maliyetinin altında alan ve rehabilitasyon ve yeniden satmak için yerel geliştiricilere satış veya sözleşme yapan yerel ekonomik kalkınma ajanslarına başvurun. Ayrıca, Şeriflerin bölgenizdeki satışlarının giriş ve çıkışlarını öğrenin. Hedefler aynı bölge veya eyaletteki ülkeler arasında farklılık gösterebileceğinden, hedefleyeceğiniz her ilçe için yönergeleri kontrol edin. Bu birimler genellikle görünmeyen bir site olarak satın alınır ve önemli rehabilitasyon maliyetlerini ve yeniden satılma süresini temsil edebilir. Bir emlakçı ile çalışın ve sahibi (FSBO) piyasası tarafından satışa sunulan yerel hakkında bilgi edinin. Satıcının veya satış acentesinin, hızlı satış için indirimli fiyatı kolaylaştırmak amacıyla düşük ipotek getirisi için düzenlemeler yaptığı kısa satış fırsatları bulabilirsiniz. Bu birimlerin kurulması ve yeniden satılması en düşük maliyetli olabilir.
Başarılı yatırımcılar piyasada ne zaman ve nasıl hareket edeceklerini bilirler. Kiralama birimlerinde sürekli alım-satım-tutma analizi yapmayı unutmayın. İşçilik, malzeme ve finansman maliyetleri yüksekse, şimdi daha fazla mülk satın alma zamanı olmayabilir. Pazarınızda daha fazla kiracı varsa, faiz oranları düşük olsa bile satışa sunulacak piyasa birimleri için karlı bir zaman olmayabilir. Bölgenizdeki piyasa kirası ve ortanca gelir yüksekse, şimdi üretebileceği aylık kira geliri için mülkü elinde tutmak için en karlı zaman olabilir.
Emlak portföyünüzü tıpkı emeklilik portföyünüz gibi biraz daha boya ve demirbaşla tedavi edin.
Finansman
Yatırımcıların kullanabileceği çeşitli finansman alternatiflerini araştırın. Fannie Mae, Freddie Mac ve HUD Multifamily Financing için web sitelerini okuyun. Borç veren programlarını belirlemek ve özel yatırımcılar bulmak için yerel bir bankacı ve ticari ipotek komisyoncusu veya danışmanı ile birlikte çalışın. Yerel ev üreticisi, tadilat ve gayrimenkul yatırımcı derneklerine katılın. Ticaret odasına üye olun ve ekonomik kalkınma ajanslarına katılın. Bu ilişkileri kamu ve özel finans ve işletme ortaklıklarını belirlemek için kullanın.
Hareket planı
- Haberdar olmak. Ülke genelinde ve bölgenizdeki uygun fiyatlı konutlar hakkında bilgi edinin. Uygun fiyatlı konutlar için bir pazar yapın. Bölgenizdeki bir niş belirleyin ve doldurun. Benzer fikirlere sahip yatırımcılarla ve finansman kaynaklarıyla ortaklıklar kurun. Kârlı bir yatırımcı olun. Hem portföy yöneticisi hem de işletme yöneticisi olarak işlev görür. Geleneksel yatırım bilgeliği ve iş stratejisi tavsiyeleri uygulayın.
Uygun Fiyatlı Konut Yatırımı için Özel Hususlar
Uygun fiyatlı bir konut yatırımcısı bir ev sahibi, bir yatırımcı ve bir iş yöneticisi olmalıdır. Bir ev sahibi olarak insan unsurunu dahil edin. Ailelere ve topluluğunuza yardımcı olarak bir pazar oluşturabileceğinizi unutmayın. Yatırımcı olarak mavi çipli bir emlak portföyü oluşturun. En çok istenen alanda, en iyi fiyatlarla, en çok kar sağlayan en iyi mülklere sahip olun.
Bir iş yöneticisi olarak, sadece bireysel birimlerde değil, bir marka oluşturun, iyi niyet oluşturun ve markanızın piyasa değerini en üst düzeye çıkarın. Faaliyetlerinizin ayrıca inşaat işçileri ve emlak satış acenteleri için istihdam ve istihdam fırsatları yarattığını unutmayın. Pazarlama ve mülk yönetimi faaliyetleriniz, birimlerinizin bulunduğu bölgelerdeki çalışanları işgücüne çekmeye yardımcı olur. Sadece kişisel kazanç sağlamakla kalmaz, aynı zamanda ekonomik konut yatırımı ile insanlar ve topluluklar için ekonomik fırsatlar da yaratabilirsiniz.