Hemen dalmadan ve paranızı belirli bir yatırıma koymadan önce göz önünde bulundurmanız gereken birçok farklı şey vardır. Potansiyel yatırımın değerinin bir analizini yapmak, bunun iyi bir seçim olup olmadığını anlamanıza yardımcı olabilir. Bu sürece değerleme denir ve yatırımcıların bir varlığın mevcut ve öngörülen değerini belirlemelerine yardımcı olur. Bir yatırımın değerinin analizini yapmak, şirketin bazı metriklerini ve şirketin yönetimi hakkında bazı bilgileri bilmeniz gerektiği anlamına gelir. Bu gayrimenkul de dahil olmak üzere her türlü sektördeki şirketler için geçerlidir. Bu makale fiyat-kazanç oranlarına (K / Z) ve gayrimenkul sektöründe nasıl ölçüldüğüne bakar.
Önemli Çıkarımlar
- Fiyat-kazanç oranları, bir şirket tarafından üretilen hisse başına kazanç göz önüne alındığında, yatırımcıların hangi hisse senedi fiyatının uygun olduğuna karar vermelerine yardımcı olabilir. GYO'lar, Yatırımcılar gayrimenkul amortismanının bir GYO'nun kazanç rakamlarını çarpıtabileceğini unutmamalıdır.
Fiyat / Kazanç Oranı Nedir?
Fiyat / kazanç (K / Z) oranı, temel analizin önemli bir unsurudur. Bir şirket tarafından üretilen hisse başına kazanç (EPS) göz önüne alındığında, yatırımcıların hangi hisse senedi fiyatının uygun olduğuna karar vermelerine yardımcı olabilecek yaygın olarak belirtilen bir değerleme metriğidir. K / Z seviyeleri büyüme hızı ve makroekonomik koşullar gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterir ve değerler endüstriler arasında farklıdır. K / Z oranının kazanç kısmı, takip eden veya ileriye dönük tahmini kazançları ifade edebilir ve tahmini kazançlar genellikle değerleme amaçları için daha etkilidir.
P / E oranı, kazançlara göreceli bir fiyat etiketi verdiği için tercih edilen bir analitik yöntem olma eğilimindedir. Bu, ne zaman indirim yapılacağını veya hisse fiyatlarının çok karşılanamaz hale gelip gelmediğini belirlemeye yardımcı olur.
Sondaki P / E
Sondaki K / Z, önceki 12 aylık fiili kazançlara dayanan bir değerlemedir. Bunu hesaplamak için mevcut hisse fiyatını alıyoruz ve son 12 ayın sonundaki EPS'ye böleriz. Bu kazanç rakamı hem faaliyet raporunda hem de gelir tablosunda bulunabilir. Bazı yatırımcılar ve analistler bu rakamı kullanmayı tercih ediyor çünkü gerçek rakamları kullandığından daha doğru. Ancak unutmayın, geçmiş performansın geleceğe işaret etmesi gerekmez
İleri P / E
Geçmişteki gerçek rakamları kullanmak yerine, ileri P / E gelecekteki kazançların rehberliğini kullanır ve ileriye dönük bir göstergedir. Yatırımcıların cari gelecekteki kazançlarla karşılaştırmasını sağlar ve bir şirketin herhangi bir düzenleme veya değişiklik yapmadan gelecekte ne tür kazançlar rapor edeceğini iyi bir şekilde gösterir. Ancak bu yöntem, şirketler tahminleriyle oldukça muhafazakar veya cömert olabileceğinden kusurlu olabilir.
İleri muhafazakar veya cömert şirketlerin tahminlerinde ne kadar muhafazakar olabileceğinden dolayı hatalı olabilir.
Fiyat / Kazanç Oranı ve Gayrimenkul
Gayrimenkul yatırımlarının değerinin belirlenmesi söz konusu yatırımın türüne bağlıdır. Fiziksel mülklere değer verme söz konusu olduğunda, insanlar bunu bir mülkün değerini ve bulunduğu araziyi ölçen değerlendirmelerle yapma eğilimindedir. Bu, benzer evler ve yakındaki mevcut olanaklar dahil olmak üzere bir dizi ölçüt ölçülerek yapılır.
Ancak gayrimenkul şirketleri, tıpkı diğer tüm endüstrilerdeki şirketler gibi P / E oranı kullanılarak değerlendirilebilir. Gayrimenkul sektörü evrensel olarak tanımlanmamış olmasına rağmen, genellikle gayrimenkul gelir güvenlerini (GYO), mülk yöneticilerini ve mülk geliştiricileri içerir. Büyük ölçüde GYO'ların operasyon fonları gibi diğer şirket türlerine kıyasla farklı metriklerle değerlendirilmesinden dolayı, yerleşik gayrimenkul şirketlerinin 35x ila 45x vadeli kazançlarla işlem yapması yaygındır.
Bir gayrimenkul şirketinin K / E'sine bakarken önemli bir husus, amortisman, özellikle GYO'lardır. Bu, bir mülkün yaşlandıkça değerinin azaldığı miktardır. Çünkü şirketlerin zaman içinde belirli bir miktarda maddi amortismana izin vermesi ve bu tutarları yazmasına izin verilmesi, ki bu kazanç rakamlarını çarpıtabilir.
Farklı Fiyat / Kazanç Modelleri
Gayrimenkul ve diğer sektörler için halihazırda hesaplanmış bazı ortalama K / Z oranları elde etmek için başvurabileceğiniz birkaç farklı yer vardır. İşte iki.
NYU Stern Okulu
NYU'nun Stern School farklı endüstriler için P / E verilerini yayınlıyor ve gayrimenkulü dört kategoriye ayırıyor ve Ocak 2019 itibariyle mevcut P / E'lerini şöyle sıralıyor:
- GYO'lar: 46.15Emlak geliştirme: 26.50Genel ve çeşitlendirilmiş gayrimenkul: 7.79Emlak işlemleri ve hizmetleri: 57.46
Veriler tüm GYO'ları tek bir çatı altında birleştiriyor - toplam 238 firma. Okulun en güncel verileri, yukarıda belirtildiği gibi, Ocak 2019 itibariyle yayınlanmıştır. Ortalama takip eden P / E 36, 58 ve ileri P / E 46, 58'dir. Emlak geliştiricileri ortalama 18.63x vadeli kazançla işlem yaparlar. Genel ve çeşitlendirilmiş emlak şirketleri 52.89x vadeli kazançla işlem görmektedir. Gayrimenkul hizmetleri ve işletmeleri ile uğraşan firmalar 18.37 tutarındaki P / E ve 13.29 tutarındaki ileri P / E sergiler.
Finviz.com
Finviz.com'daki stok eleme aracı emlak şirketlerini biraz farklı sektör kategorilerine ayırır. Gayrimenkul geliştiricileri arasında medyan ileri K / Z Kasım 2019 itibarıyla 19.07'dir. Mülk yöneticileri için ileri K / Z 33.26'dır.
Bir bütün olarak GYO'lar için ortalama K / Z 19, 73'tür. GYO kategorisindeki alt kümeler perakende, konut, ofis, endüstriyel, oteller, sağlık hizmetleri ve çeşitlendirilmişleri içermektedir. GYO alanı içindeki sektöre özgü medyan P / E oranları -53.22 ila 41.99 arasındadır.