İçindekiler
- Gayrimenkul Sektöründe D / E
- D / E Oranı Nasıl Değerlendirilir?
- D / E Oranları Neden Değişir?
Gayrimenkul sektörü, konut arazisi, binalar, sınai mülkiyet ve ofisler gibi mülklere sahip, bunları geliştiren ve işleten farklı şirket gruplarından oluşur. Emlak şirketleri genellikle tüm mülkü satın aldığından, bu tür işlemler büyük miktarda borçla finanse edilen büyük peşin yatırımlar gerektirir.
Yatırımcıların dikkat ettiği bir metrik, emlak şirketinin borç / özsermaye (D / E) oranı ile ölçülen kaldıraç derecesidir.
Önemli Çıkarımlar
- Borç / özsermaye (D / E) oranı, bir şirketin borç ve finansal kaldıraç derecesini belirlemek için kullanılan önemli bir metriktir. Gayrimenkul yatırımları yüksek borç seviyeleri taşıyabildiğinden, sektör faiz oranı riskine tabidir. GYO'lar da dahil olmak üzere gayrimenkul sektöründeki şirketler için E / E oranları 3, 5: 1 civarındadır.
Gayrimenkul Sektöründe D / E Oranları
Emlak sektöründeki şirketler için D / E oranı ortalama olarak yaklaşık% 352'dir (veya 3.5: 1). Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO)% 366 civarında biraz daha yüksek olurken, gayrimenkul yönetim şirketleri ortalama% 164'lük bir D / E'ye sahiptir.
Gayrimenkul şirketleri, istikrarlı gelir akışı ve yüksek temettü getirileri nedeniyle en cazip yatırım seçeneklerinden birini temsil etmektedir. Birçok emlak şirketi, özel vergi durumlarından yararlanmak için GYO olarak kurulmuştur. GYO kuruluşuna sahip bir şirketin temettülerini vergiye tabi gelirden düşmesine izin verilir.
Emlak şirketleri büyük satın alma işlemleri nedeniyle genellikle yüksek kaldıraç oranına sahiptir. Daha yüksek bir D / E oranı, emlak şirketi için daha yüksek bir varsayılan riski gösterir.
% 150
S&P 500 şirketleri arasındaki ortalama D / E oranı yaklaşık 1.5: 1'dir.
D / E Oranı Nasıl Değerlendirilir?
D / E oranı, bir şirketin finansal kaldıraç derecesini belirlemek için kullanılan bir metriktir. Bu oranı hesaplama formülü, bir şirketin toplam yükümlülüklerini hissedarlar tarafından sağlanan özkaynak tutarına böler. Bu metrik, bir şirketin faaliyetlerini finanse etmek için kullandığı ilgili borç ve özkaynak tutarlarını ortaya koyar.
Bir şirketin D / E oranı yüksek olduğunda, şirketin borcu ile agresif bir büyüme finansmanı yaklaşımı benimsediğini gösterir. Bu yaklaşımla ilgili bir sorun, ek faiz giderlerinin genellikle kazanç raporlarında oynaklığa neden olabilmesidir. Elde edilen kazançlar faiz maliyetinden yüksekse hissedarlar yararlanır. Ancak, borç finansmanı maliyeti ek sermayenin getirisinden daha ağır basarsa, mali yük şirketin taşıyamayacağı kadar ağır olabilir.
D / E Oranları Neden Değişir?
D / E oranları aynı sektördeki benzer şirketlere kıyasla dikkate alınmalıdır. D / E oranlarının değişmesinin başlıca nedenlerinden biri, endüstrinin sermaye yoğun doğasıdır. Petrol ve gaz arıtma veya telekomünikasyon gibi sermaye yoğun endüstriler, mal veya hizmet üretmek için önemli finansal kaynaklar ve büyük miktarda para gerektirir.
Örneğin, telekomünikasyon endüstrisi, müşterilere hizmet sunmak için binlerce mil kablo kurarak altyapıya çok önemli yatırımlar yapmak zorundadır. Bunun ötesinde, ilk sermaye harcaması, gerekli bakım, iyileştirme ve hizmet alanlarının genişletilmesi ek büyük sermaye harcamaları gerektirir. Telekomünikasyon veya kamu hizmetleri gibi endüstriler, bir şirketin ilk mal veya hizmetini sunmadan ve herhangi bir gelir elde etmeden önce büyük bir finansal taahhütte bulunmasını gerektirir.
D / E oranlarının değişmesinin bir başka nedeni, işletmenin niteliğinin yüksek bir borç seviyesini yönetebileceği anlamına gelip gelmediğine bağlıdır. Örneğin, kamu hizmeti şirketleri istikrarlı bir gelir getirmektedir; hizmetlerine olan talep genel ekonomik koşullara bakılmaksızın nispeten sabit kalmaktadır.
Ayrıca, kamu hizmetlerinin çoğu, iş yaptıkları bölgelerde sanal tekeller olarak çalışırlar, bu nedenle bir rakip tarafından pazardan ayrılmaktan endişe etmek zorunda kalmazlar. Bu şirketler, ekonominin genel sağlığına göre dalgalanmalara daha fazla maruz kalan gelirleri olan bir işten daha az gerçek riske maruz kalma ile daha büyük miktarda borç taşıyabilir.