Güven Senedi Nedir?
Güven seneti olarak da bilinen bir güven belgesi, bazen ABD'deki gayrimenkul işlemlerinde kullanılan bir belgedir. Bir taraf bir mülk satın almak için başka bir taraftan kredi almış olduğunda ortaya çıkan bir belgedir. Teminat, borçlu ile borç veren arasında, mülkün, kredi ödenene kadar tarafsız ve bağımsız bir üçüncü tarafça güven içinde tutulması için yapılan bir sözleşmeyi temsil eder.
Her ne kadar güven senetleri bir zamanlar olduğundan daha az yaygın olsa da, yaklaşık 20 eyalet, gayrimenkul alımında finansman söz konusu olduğunda, bir ipotek yerine bir tane kullanılmasını zorunlu kılmaktadır.
Güven işleri Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Kuzey Carolina, Tennessee, Teksas, Virginia ve Batı Virginia'da yaygın olarak kullanılmaktadır. Kentucky, Maryland ve Güney Dakota gibi birkaç eyalet, hem güven senetlerinin hem de ipoteklerin kullanılmasına izin vermektedir.
Anahtar Paket Servisi
- Finanse edilen gayrimenkul işlemlerinde, menkul kıymetler, bir mülkün yasal unvanını, borçlu borçluyu borç verene geri ödünç alana kadar elinde tutmak için banka, emanet veya unvan şirketi gibi üçüncü bir şahsa devreder. Güven senetlerine yatırım yapmak yüksek getirili bir gelir akışı sağlayabilir.
Güven Senedi Nasıl Çalışır
Bir gayrimenkul işleminde, örneğin, bir ev satın almak, bir borç veren, borçluya bir güven senedine bağlı bir veya daha fazla senet karşılığında para verir. Bu senet, yasal mülkiyeti yasal mülkiyete tarafsız bir mütevelli heyetine, tipik olarak bir unvan şirketine, emanet şirketine veya bankaya devreder, bu da senet senetleri için teminat olarak - kredi güvenliği. Adil mülkiyet - tam mülkiyet hakkı, mülkün tam kullanımı ve sorumluluğu gibi borçluya aittir.
Bu durum kredinin geri ödeme süresi boyunca devam eder. Mütevelli, borçlu borcu tam olarak ödeyene kadar yasal unvanı elinde tutar ve bu noktada mülkün mülkiyeti borçlular haline gelir. Borçlunun temerrüde düşmesi durumunda, mütevelli mülk üzerinde tam kontrol sahibi olur.
Güven Senedine Karşı İpotek
Emanet senetleri ve ipotekler hem bankada hem de özel kredilerde gayrimenkul üzerinde haciz oluşturmak için kullanılır ve her ikisi de genellikle mülkün bulunduğu ilçede borç olarak kaydedilir.
Bununla birlikte, bir ipotek iki taraf içerir: borçlu (veya ipotek) ve borç veren (veya ipotek). Buna karşılık, bir senet üç tarafı içerir: borçlu (veya vekil), borç veren (veya lehdar) ve vekil. Mütevelli, borç verenin yararına haciz hakkına sahiptir; borçlunun temerrüde düşmesi durumunda, borç verenin talebi üzerine haciz işlemini başlatır ve tamamlar.
Popüler kullanımın aksine, ipotek bir mülk satın almak için teknik olarak bir kredi değildir; bu, mülkü kredi için teminat olarak veren bir anlaşmadır.
Haciz ve Teminat Senetleri
İpotek ve senetlerin farklı haciz işlemleri vardır. Adli haciz, borç veren borçluya bir ipotek için temerrüde düşme davası açtığında uygulanan mahkeme denetimli bir süreçtir. İşlem zaman alıcı ve pahalıdır. Ayrıca, haciz amaçlı mal ihalesi senet ödemek için yeterli para getirmezse, borç veren borçluya bakiye için bir eksiklik kararı verebilir. Ancak, mülk satıldıktan sonra bile borçlunun itfa hakkı vardır: Borç vereni belirli bir süre içinde geri ödeyebilir ve mülk unvanını alabilir.
Buna karşılık, bir güven belgesi, borç verenin mahkeme sistemini atlayarak ve güven ve devlet hukukunda belirtilen prosedürlere bağlı kalarak daha hızlı ve daha ucuz bir adli olmayan haciz başlatmasına izin verir. Borçlu krediyi cari yapmazsa, mülk bir mütevelli satışıyla açık artırmaya alınır. Ünvan, satış sonrası mütevelli heyeti aracılığıyla mütevelli heyetinden yeni sahibine havale eder. Mütevelli satışında herhangi bir teklif sahibi olmadığında, mülk bir mütevelli heyeti aracılığıyla borç verene geri döner. Mülk satıldıktan sonra, borçlunun itfa hakkı yoktur.
Ayrıca, bir mütevelli, satış tamamlandıktan sonra satıştan borçluya ve borç verene gelirlerini ödemekle yükümlüdür. Mütevelli, borçluya borç üzerinde kalan tutarı ödeyecek ve borçluya bu tutarı aşan her şeyi ödeyecek ve böylece borçlunun mülkü satın almasına izin verecektir.
Güven Senetlerine Yatırım Yapmanın Artıları ve Eksileri
Sulu verim arayan yatırımcılar bazen gayrimenkul sektörüne, özellikle de güven senetlerine yönelirler.
Emanet yatırımında, yatırımcı bir gayrimenkul projesi üzerinde çalışan bir geliştiriciye para verir. Yatırımcının adı, borç veren olarak güven belgesine tabidir. Yatırımcı kredisine faiz tahsil eder; proje bittiğinde müdürü ona tam olarak iade edilir. Bir güven senedine aracılık genellikle anlaşmayı kolaylaştırır.
Artıları
-
Yüksek verimli gelir akışı
-
Portföy çeşitlendirmesi
Eksileri
-
illiquidity
-
Sermaye takdiri yok
Bu düzenlemeye ne tür bir geliştirici giriyor? Bankalar genellikle orta büyüklükteki ticari projeler (büyük borç verenler için çok küçük, küçük olanlar için çok büyük) ya da kötü sicili veya çok fazla kredisi olan geliştiriciler gibi belirli türdeki gelişmelere borç vermeye isteksizdir. Temkinli borç verenler, geliştiriciler için bir projeye başlamak veya bitirmek için sıkı bir son tarihe karşı çok yavaş hareket edebilir.
Yani bu geliştiriciler genellikle biraz sıkıntı yaşıyor. Bu nedenlerden dolayı, senet yatırımcıları genellikle paralarında yüksek faiz oranları bekleyebilirler. Gayrimenkul inşaatı veya yönetiminde uzman olmak zorunda kalmadan, farklı bir varlık sınıfına geçmenin faydalarını toplayabilirler: Bu pasif bir yatırımdır.
Emanet yatırımın bazı riskleri ve dezavantajları vardır. Hisse senetlerinin aksine, gayrimenkul yatırımları likit değildir, yani yatırımcılar talep üzerine paralarını alamazlar. Ayrıca, yatırımcılar herhangi bir ek sermaye değer kazanması ihtimal dahilinde, sadece kredinin faizini bekleyebilirler. Yatırım yapılan taraflar, güven belgesindeki yasal tutarsızlıklardan yararlanabilir ve bu da yatırımı tehlikeye atabilecek maliyetli yasal karışıklıklara neden olabilir. Deneyimi az olan tipik yatırımcı zor olabilir, çünkü güvenilir ve güvenilir geliştiriciler, projeler ve aracılar bulmak için belirli bir uzmanlık seti gereklidir.
Gerçek Senet Senet Örneği
Örneğin, Austin, Teksas eyaletinde kullanılan kısa bir Teminat Senedi belgesi, çoğu kredi verenin gereksinimlerini karşılar. Form, borçlu, borç veren ve kayyumun isimlerini doldurması için bir terim tanımı ve boşluklarla başlar. Ödünç alınan miktar ve mülkün adresi de doldurulacaktır.
Bu bölümden sonra, belge daha sonra aşağıdakiler de dahil olmak üzere mülk ve tek tip sözleşmelerdeki hakların transferini belirlemeye devam eder:
- Anapara ve faiz ödemesiyle ilgili ayrıntılar Emanet fonlarıLiens Mülkiyet sigortası ve yapı bakımıYapı doluluğu — borçlunun şart koşması 60 gün içinde ikamet etmelidir
Formda ayrıca, sözleşme koşullarından herhangi birinin varsayılan veya ihlalini belirten tek tip olmayan sözleşmeler de bulunur. Ayrıca, belgenin kullandığı kredinin bir konut sermayesi kredisi olmadığı, yani borçlunun nakit alacağı bir şey olduğu - bir kredinin mülkü satın almak için olduğu belirtimi vardır.
Güven Senedinin borçlu imzası için, noter ve imzalayan iki tanığın huzurunda yapması gereken bir alanla biter.