Tekli - Çiftli - Üçlü Net Kiralamalar: Genel Bakış
Net kira, kiracının bir veya daha fazla ek masraf ödediği gayrimenkul kiralamasıdır. Genellikle emlak vergileri, emlak sigortası primleri veya bakım maliyetlerini içerir ve genellikle ticari gayrimenkullerde kullanılırlar. Üç temel net kiralama türü vardır: Tek, çift ve üçlü net kiralama.
Tek bir net kiralama, kiracının kiralamanın yanı sıra sadece emlak vergilerini de ödemesini gerektirir. Çift net kira ile, kiracı kira artı emlak vergileri ve sigorta primleri öder. NNN veya net-net-net kiralama olarak da bilinen üçlü net kiralama, kiracının rant artı üç ek masrafın tümünü ödemesini gerektirir.
Kiralar genellikle net kiralarla geleneksel kiralardan daha düşüktür - kiracının masrafları ne kadar fazla olursa, ev sahibi masrafları o kadar düşüktür. Ancak üçlü net kiralamalar genellikle bağlanabilir kiralardır, yani kiracı geri çekilemez, çünkü maliyetler -özellikle bakım maliyetleri- daha yüksek olabilir.
Tek Net Kiralama
Genellikle Net veya N kiralama olarak adlandırılan tek net kiralamalar kiralama dünyasında yaygın değildir. Böyle bir kiralamada, ev sahibi, emlak vergilerini ödeyen kiracıya minimum miktarda risk aktarır. Bu, sigorta, bakım ve onarım ve kamu hizmetleri gibi diğer masrafların mal sahibinin sorumluluğunda olduğu anlamına gelir. Mülk içinde kiralama süresi boyunca yapılması gereken tüm bakım ve / veya onarımlardan ev sahibi sorumludur.
Tek bir net kiralama altındaki kiracılar, emlak vergilerinin ek maliyeti nedeniyle standart bir kiralamadan biraz daha düşük kira ödüyor. Ancak daha yüksek bir kira ödemesi, ev sahibinin bu masrafları güncel tutma sorumluluğunu hafifletmez. Örneğin, bir kiracı belediyeyi kaçırabilir veya geç ödeme yapabilir, bu da ev sahibinin onlar için kancada olduğu anlamına gelir. Bunlar para cezalarına ve / veya ek ücretlere neden olabilir. Bu nedenle çoğu ev sahibi kira ödemelerine emlak vergilerini dahil eder. Vergilerin zamanında ve doğru miktarda ödendiğini bilmesi için ödemenin bunlardan geçmesini tercih ediyorlar.
Çift Net Kiralama
Çift net kiralamalar özellikle ticari gayrimenkullerde popülerdir. Kiracı bunun gibi bir kiralamada kiraya ek olarak emlak vergileri ve sigorta primleri öder. Kiracı tarafından ödenmesi gereken ek masraflar nedeniyle, alanın kendisi için ödenecek taban kira genellikle daha düşüktür. Diğer yandan tüm bakım maliyetleri, kendileri için doğrudan ödeme yapan ev sahibinin sorumluluğundadır.
Alışveriş merkezleri ve geniş ofis kompleksleri gibi kiralanabilecek birden fazla alana sahip daha büyük ticari gelişmelerde, kiracılar komşularından farklı bir kare çekime sahip olabilir. Dolayısıyla ev sahipleri kiracılara kiralanan alan miktarına göre orantılı olarak vergi ve sigorta masrafları tahsis ederler.
Tek net kira gibi, ev sahiplerinin de kendilerine ek ödemeler yapmaları gerekir, böylece bunları belediyeye ve sigorta şirketine ödeyebilirler. Kiracının kirası bu ödemeleri içermesine rağmen, ev sahibinin adı vergi ve sigorta faturasındadır, yani sonuçta sorumludur. Ev sahibinin bu masrafları doğrudan kendisine ödemesi, ev sahibinin kiracıların geç veya cevapsız ödemeleriyle ilgili sorunları önleyebilir ve bu da ekstra ücretlere neden olabilir.
Net-net veya NN kiralama olarak da adlandırılan çift net kiralama,
Üçlü Net Kiralama
Üçlü net kiralama, ev sahibini herhangi bir net kiralama riski açısından en yüksek seviyeye indirir. Bu da kira, emlak vergileri ve sigorta primlerine ek olarak yapısal bakım ve onarım masraflarının bile kiracı tarafından ödenmesi gerektiği anlamına gelir. Bu ek masraflar kiracıya geçtiği için, ev sahibi genellikle daha düşük bir taban kira talep eder.
Bakım maliyetleri beklenenden daha yüksek olduğunda, üçlü net kiralamalar altındaki kiracılar genellikle kiralarından çıkmaya veya kira imtiyazları almaya çalışırlar. Bunun olmasını önlemek için birçok ev sahibi, bağlanabilir net kira kullanmayı tercih ediyor. Bu, sona erme tarihinden önce feshedilemeyen bir tür üçlü net kiralamadır. Ayrıca, kira tutarı, yan maliyetlerde beklenmedik ve önemli artışlar da dahil olmak üzere herhangi bir nedenle değiştirilemez.
Kiracılar pahalı bir net kiradan çıkmaya çalışabildikleri için ev sahipleri bağlanabilir net kira kullanmayı tercih edebilirler.
Üçlü net kiralamalar, kiracının operasyonel giderlerini artırabilir ve sigorta poliçelerinde indirilememe kancalarında olabilir ve ayrıca sigorta şirketi tarafından kapsanmayan mülkün zarar görmesinden de sorumlu olabilir.
Üçlü net kiralamanın çoğu, 10 yıldan uzun süren uzun vadeli kiralamalar olup, genellikle kira artışları için imtiyazları içerir. Gayrimenkul sektöründe net-net-net veya NNN kiralama olarak da adlandırılır. (İlgili okumalar için bakınız: Ne tür gayrimenkuller üçlü net (NNN) kiralama kullanmaktadır?)
Önemli Çıkarımlar
- Net kiralamalar, ticari gayrimenkul sektöründe bir veya daha fazla ek ücret ödeyen kiracıları içerir.Tek bir kiralamada kiracı, emlak vergilerine ek olarak daha düşük bir temel kira öder.Çift net kiralamalar, emlak vergileri ve baz kira ile sigorta primlerini içerir. Üçlü net kiralamalar, emlak vergileri, sigorta ve bakım masrafları ile taban kirası içerir.
Özel Hususlar
Herhangi bir kira sözleşmesine girerken kiracı, ek masraf veya not içeriyor olsun kira ödemelerinin artabileceğini düşünmelidir. Bir ev sahibi, yerel yönetimlerin izin verdiği yasal artışlar nedeniyle kirayı artırabilir. Ancak kira, emlak vergisi değerlendirmeleri veya sigorta primlerindeki artışlar nedeniyle de artabilir.
Ancak alternatifler var. Seçenek verilirse kiracılar sabit bir kira bedeli talep eden brüt kiralamayı imzalamayı düşünebilirler. Bu tutar alan ücretini ve beraberinde gelen ek masrafları kapsar. Dolayısıyla ev sahibi emlak vergileri, sigorta primleri ve bakım masraflarını ödemekle yükümlüdür. Bu masrafları kiracısından aldığı kiraya ekleyerek karşılar.
Örneğin, yıllık kira 10.000 $ ise ve ek masrafların 3.000 $ olacağını tahmin ederse, kiracının ücretlendirdiği etkin kira yıllık 13.000 $ 'dır. Geleneksel kiralamalar net kiralardan daha yaygın olmakla birlikte, ekstra masraflarda beklenmedik artışları emmesi gereken ev sahibi için daha fazla risk oluşturmaktadır. Bu nedenle bazı ev sahipleri bu riskin bir kısmını veya tamamını kiracıya kaydırarak bir tür net kiralamayı tercih ederler.