Paylaşılan Takdir İpoteği (SAM) Nedir?
Paylaşılan bir takdir ipoteği (SAM), bir konutun borçlusu veya alıcısının, borçluyla konutun değerindeki takdirin bir yüzdesini paylaşmasıdır. Bu ek tazminat karşılığında borç veren, mevcut piyasa faiz oranının altında bir faiz oranı almayı kabul eder.
Paylaşılan Takdir İpoteğini Anlama
Ortak bir takdir ipoteği (SAM), mülkün yeniden satışı sırasında normal bir ipotekten farklıdır. Standart bir ipotek ile borçlu, borç verene borçluya ödenen anaparaya artı belirli bir yıl içinde faiz öder. Borçlu evi sattığında, bankaya ödenmemiş bir bakiye varsa, satıştan elde edilen gelir ipotek ödemek için kullanılır.
Örnek olarak, bir ev sahibinin 300.000 dolar finansman sağladığını ve ipotek sonunda borçlunun krediyi ödediğini varsayalım. Evin değerinin 300.000 dolardan 360.000 dolara veya% 20'ye yükseldiğini varsayalım. Borçlu, satıştan elde ettiği gelirin yanı sıra% 20 kazancını da korur.
Bir SAM ile borçlu, borçlu evi sattığında konutun takdir edilen değerinin bir kısmını borçluya vermeyi ve ipotek ödemeyi kabul eder. Bankaya ödenen muhasebeleştirilen tutara şarta bağlı faiz denir, çünkü borç verene mülkün takdir edilen değerine faiz veriyorsunuz. Şarta bağlı faiz peşin olarak mutabık kalınmaktadır ve mülkün satılması üzerine borç verenden kaynaklanmaktadır. Banka genellikle bir SAM için daha düşük bir faiz oranı sunacaktır.
Daha önceki örneğimizi kullanarak, borçlunun% 25'lik bir şarta bağlı koşula sahip olan banka ile ortak bir takdir ipoteğine girdiğini varsayalım. Hatırlarsanız, 60.000 dolarlık bir kazanç için evin değeri 300.000 $ 'dan 360.000 $' a yükseldi. SAM yönergelerine göre, ev sahibi bankaya 60.000 $ değerindeki değerin% 25'ini veya 15.000 dolarını ödeyecektir.
Önemli Çıkarımlar
- Paylaşılan bir takdir ipoteği (SAM), bir konutun borçlusu veya alıcısının, borçlunun evindeki değerdeki takdirin bir yüzdesini paylaşmasıdır.Bu ek tazminat karşılığında, borç veren, geçerli olanın altında bir faiz oranı tahsil etmeyi kabul eder. Paylaşılan bir takdir ipoteğinin, belirli bir süre sonra aşamalı olarak kaldırılması koşulu olabilir.
Paylaşılan Takdir İpoteklerinin Varyasyonları
Paylaşılan takdir ipotekleri, içinde çeşitli koşullara sahip olabilir. Bir SAM, tamamen aşamalı olarak kaldırılabileceği veya zaman içinde borç verene ödenen yüzdeyi azaltabileceği aşamalı olarak kaldırılmış bir madde içerebilir. Madde mal sahibini mülkü satmamaya ve ipotek kredisini geri ödememeye teşvik eder. Bazı maddelerde, koşullu faiz tamamen ortadan kalkabilir ve böylece ev sahibinin satış anında hiçbir borcu yoktur.
Azalan fıkranın bir başka varyasyonu, borçlunun sadece ev ilk birkaç yıl içinde satılıyorsa konut fiyatının bir yüzdesini ödediğini şart koşabilir. Tipik bir aşamalı kullanım süresi, borçlu beş yıl içinde satarsa, değer takdirinin% 25'inin borç verene ödenmesini şart koşar.
Borçlu için ideal durum, evi beş yıl boyunca saklamak olacaktır ve değerde bir artış varsa, borçlunun tüm fiyat takdirini koruyacağı için beşinci yıldan sonra satınız. Ancak, borçlu için riskler olabilir. Eğer bir borçlu evi satmazsa ve ipotek sona erene kadar mülkü elinde tutarsa, yine de bankaya takdir edilen değerinin bir kısmını ödemek zorunda kalabilirler;
Öte yandan, SAMs borçlunun ipotek ödemeden önce mülk satıyorsa kredi verenlerin herhangi bir kayıp faiz telafi yardımcı olur. Bankalar bir ipotek kredisi üzerinden alınan faiz üzerinden para kazanırlar ve bir alıcı evi satarsa, banka gelecekteki faiz ödemelerini kaybeder. Ortak bir takdir ipoteği, mülk satılırsa krediye olan faiz kaybının bir kısmını telafi etmeye yardımcı olur.
Uygulamada Paylaşılan Takdir İpotekleri
Paylaşılan takdir ipotekleri bazen gayrimenkul yatırımcıları ve ev paletlerinde kullanılır. Palet, kâr sağlama umuduyla bir mülk satın alan ve yenileyen yatırımcılardır. Palet için SAM'lar yükselen bir emlak piyasasında en iyi şekilde çalışma eğilimindedir. Ancak, bu tür konut kredisi genellikle bakiyenin geri ödenmesi için bir zaman sınırlamasına sahiptir. Son teslim tarihine kadar satılmayan mallar genellikle kalan bakiye için geçerli piyasa oranında yeniden finansman sağlar.
Ortak bir takdir ipoteği için bir başka kullanım, bir ipotek kredisi evin değerini aştığında veya su altında olduğunda. Konut piyasası ev alımından sonra gerilediğinde bir su altı ipoteği meydana gelebilir. Banka, ipotek borcunu evin düşük piyasa değerine uyacak şekilde azaltmak için bir kredi değişikliği önerebilir. Buna karşılık, banka kredinin ortak bir takdir ipoteğine değiştirilmesini isteyebilir.
Bununla birlikte, SAM'larla ilgili çeşitli vergi sorunları olabilir, bu nedenle borç verenler borçlularla takdir edilen kazanç için aynı vergi muamelesini alamayabilirler. Sonuç olarak, ortak bir takdir ipoteğini takip etmeye değip değmeyeceğini belirlemek için bir vergi danışmanı veya muhasebeciyle görüşmek önemlidir.