Konut İpoteğine Dayalı Güvenlik (RMBS) nedir?
Konut ipoteğine dayalı menkul kıymetler (RMBS), konut kredileri için ödenen faizle desteklenen borç bazlı bir tahvildir (tahvile benzer). İpotekler, konut kredileri ve subprime ipotekler gibi kredilere olan faiz, nispeten düşük bir temerrüt oranı ve nispeten yüksek faiz oranına sahip bir şey olarak kabul edilir, çünkü kişisel veya aile konutunun mülkiyetine yüksek talep vardır.. Yatırımcılar bu tür bir menkul kıymetin de ilgisini çekmektedir. Bu risk, bireysel temerrüt riskini en aza indirmek için bu tür birçok kredinin bir araya getirilmesiyle azaltılır.
Önemli Çıkarımlar
- Bir Konut İpoteği Destekli Güvenlik (RMBS), birçok bireysel ipotekten yapılan ödemelere dayalı olarak ödeme yapan bir tahvile benzer. RMBS, kârları artırabilir ve yatırımcılar için riski azaltabilir. kötü inşa edilmiş RMBS'nin çoğu 2008 mali krizine katkıda bulunmuştur.
Konut İpoteğine Dayalı Güvenlik (RMBS) nasıl çalışır
Konut ipoteğine dayalı güvenlik iki kaynaktan biri tarafından oluşturulur: Federal Ulusal Mortgage Birliği (Fannie Mae) ve Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi (Freddie Mac) gibi bir devlet kurumu veya ajans dışı bir yatırım bankacılığı şirketi tarafından. İlk olarak bu kuruluşlar çok sayıda konut kredisi satmakta veya kontrol etmektedir. Daha sonra, birçoğunu tek bir kredi havuzuna paketliyorlar. Son olarak, bu kuruluşlar esasen bu kredi havuzunun desteklediği tahvilleri satmaktadır.
Bu kredilerle ilgili ödemeler bu havuza giren yatırımcılara akıyor ve aldığı faiz oranları ABD devlet destekli tipik tahvillerden daha iyi. İhraç eden kurumlar havuzun yönetimi için bir ücret tutar ve bu ipoteklerde temerrüt riski hem ihraç eden kuruluşlar hem de yatırımcılar tarafından paylaşılır. Bu kredilerin her biri daha büyük, tahsil edilen kredi havuzunun küçük bir parçası olduğu için, bu kredilerden herhangi birinin temerrüde düşmesi, bu kredilerden herhangi birini münferit olarak yatırım yapmaktan daha az yatırımcı üzerinde daha az etkiye sahiptir.
RMBS'nin Avantajları ve Dezavantajları
Bir RMBS'nin inşası, yatırımcılara daha az risk ve daha fazla karlılık sağlama avantajına sahiptir. Ayrıca ihraç eden kuruluşlara karşı daha fazla kredi verebilecekleri rezervler için daha fazla nakit toplama imkanı sağlar. Bu da işletme sahipleri ve girişimciler için daha fazla yatırım sermayesi sağlar.
Verimlilik ve faydalarının bir göstergesi olarak, RMBS yatırımcılarının en büyük tek kategorisinin hayat sigortası şirketleri olduğu belirtilebilir. Bu kurumlar, devlet tahvillerinden daha yüksek faizli yatırımlara milyarlarca dolar yatırım yapmak için etkili bir yoldan yararlanırken, yine de kabul edilebilir risk alıyorlar.
Bir RMBS, çeşitli ipotek türleri içerebilir. Menkul kıymetler bir tür ipoteğin tamamını veya farklı türde bir karışımı içerebilir. Sabit faizli, dalgalı faizli, ayarlanabilir faizli ve ana ve alt prime dahil değişen kredi kalitesinde ipotek içerebilirler. Bu çeşitlilik temerrüt riskini azaltmaya yardımcı olur.
Bir yatırım türü olarak tüm RMBS'lerin karmaşıklığı, nicelleştirilmesi zor bazı dezavantajlar yaratır. Birincisi sistemik risktir veya finansal sistem stresinin RMBS'nin altında yatan havuzdaki tüm yatırımları eşit şekilde etkileyebilme riskidir. Bu risk 2008 mali krizinde aşikardı. İkincisi, yatırımcılar bireysel ipotek sahiplerinden daha uzak olduklarından, başarılarından daha az pay sahibi olurlar. Geçmiş temerrüt oranları yüzde 2 civarında seyrederken, 2009 yılında bu oran yüzde beşe yakındı. On yıl sonra, varsayılan oran yüzde birin altına düştüğü için bu risk yatırımcılar için çok az endişe kaynağı gibi görünüyor.
Konut İpoteğine Dayalı Menkul Kıymetlere Yatırım
Konut ipoteğine dayalı bir menkul kıymete yatırım yapmak, yatırımcıyı ön ödeme riskine ve kredi riskine maruz bırakabilir. Ön ödeme riski, ipotek sahibinin ipoteği vade tarihinden önce geri ödemesi riskidir ve bu da yatırımcının aksi takdirde alacağı faiz miktarını azaltır. Ön ödeme, bu anlamda, planlanan anapara ödemesinin üzerinde bir ödemedir. Bu durum, mevcut piyasa faiz oranı ipoteğin faiz oranının altına düşerse ortaya çıkabilir, çünkü ev sahibinin ipoteği yeniden finanse etme olasılığı daha yüksektir.
Konut ipoteğine dayalı menkul kıymetler, nakit akışı özellikleri ve nispeten uzun ömürleri nedeniyle sigorta şirketleri gibi finansal kuruluşlar tarafından kullanılmaktadır ve bu da sigorta şirketleri tarafından üstlenilen uzun vadeli yükümlülükleri dengeleyebilir. Ayrıca, konut ipoteğine dayalı menkul kıymetlerin alıcıları genellikle nasıl inşa edildiklerine girdiler, bu nedenle örneğin bir borcu dengelemek veya nakit akışlarının risk, getiri ve zamanlaması için diğer yatırımcı tercihlerine uyacak şekilde özel olarak uyarlanabilirler.