Tekrar Satış Yöntemi Nedir?
Tekrar satış yöntemi, aynı gayrimenkulün satış fiyatındaki değişiklikleri hesaplamanın bir yoludur belirli zaman dilimleri içinde.
Konut piyasası analistleri, aylardan yıllara uzanan dönemlerde konut fiyatlarındaki değişimleri tahmin etmek için bu nispeten basit yaklaşımı kullanmaktadır. Çeşitli konut fiyat endeksleri, ev piyasasına gayrimenkul piyasası hakkında bilgi vermek için tekrar satış yöntemini benimsemiştir. satıcılar, mülk yatırımcıları ve konut ve konut finansmanı sektörlerinde çalışanlar.
Önemli Çıkarımlar
- Tekrar satış yöntemi, aynı gayrimenkulün farklı satış fiyatlarına odaklanarak ev değerlemelerinin zaman içinde nasıl değiştiğini değerlendirir.Çeşitli konut fiyat endeksleri, evlerde fiyat farklılıklarının muhasebeleştirilmesi sorununu ortadan kaldırmak için tekrar satış yöntemini benimsemiştir. Tekrar satış yöntemi kusursuz değildir, verileri örnek süresi boyunca iki kereden fazla satılan evlerle sınırlar ve aynı mülkün zaman içinde değişebileceği gerçeğini göz ardı eder.
Tekrar Satış Yöntemini Anlama
Konut piyasası, ABD'nin önde gelen ekonomik göstergelerinden biri olarak kabul edilmektedir. Konut piyasasının durumu ve genel ekonomi birçok yönden birbirine bağlıdır. Gayrimenkul fiyatları yükseldiğinde, ev sahipleri güven içinde büyür ve genellikle cüzdan iplerini gevşeterek tüketici harcamalarında bir artışa neden olur. Geliştiriciler ayrıca, yeni evler inşa etmek için yeni arazi, malzeme ve işlere daha fazla yatırım yaparak artan yurtiçi hasılayı (GSYİH) artırarak artan talep belirtileriyle şamandıra ediliyor.
Konut fiyat endeksleri, gayrimenkul trendlerini değerlendirmenin önemli ve zor işiyle görevlendirilir. Çoğunluğu bunu belirli bir bölgedeki değerlemeleri belirli bir süre takip ederek başarmaya çalışır. Ne yazık ki, bu endekslerin kullandığı hesaplamaların bazıları konut fiyat eğilimlerinin yanlış bir resmine yol açabilir.
Kusurlu hesaplamalar, izlenecek evlerin rastgele örneklerinin toplanmasını içerir. Bu özellikler satılık olmayabilir veya yapıları ve türleri çok farklı olabilir. Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği (NAR) Medyan Endeksi veya Nüfus Sayım Bürosu Medyan Endeksi gibi belirli bir alandaki medyan konut fiyatını izleyen bir endeks, konut yapısına karşı fiyatı etkileyebilecek dış piyasa faktörlerindeki değişiklikleri tanımlamayacaktır.
Tekrar satış yöntemi bu yapısal sorunların üstesinden gelmek için sahneye girdi. Mevcut bir satış ile daha önceki herhangi bir satış arasındaki gayrimenkul fiyatındaki değişikliği izlemek için yaratıldı ve benzerlerin karşılaştırılmasını sağlamaya yardımcı oldu.
Tekrar Satış Yönteminin Avantaj ve Dezavantajları
Tekrar satış yöntemleri, aynı mülkün satışlarına dayalı olarak ev fiyatlarındaki değişiklikleri hesaplar, böylece değişen özelliklere sahip evlerde fiyat farklılıklarını hesaba katma sorununu önler. Tekrar satış yöntemleri aynı zamanda regresyon analizine veya coğrafi alana göre ortalama satış fiyatının hesaplanmasına daha doğru bir alternatif sunar.
Tekrar satış yöntemi kavramı ilk olarak 1963 yılında Martin Bailey, Richard Muth ve Hugh Nourse tarafından tanıtıldı ve daha sonra 1980'lerin sonunda Karl Case ve Robert Shiller tarafından değiştirildi.
Yine de tekrar satış yöntemi hiçbir şekilde kusursuz değildir. Ana dezavantajlarından biri, bildirilen süre boyunca sadece bir kez satılan evleri hesaba katmamasıdır.
Bir diğeri, bir numune dönemi boyunca iki farklı zamanda satılan bir mülkün mutlaka aynı olmayabilir. Aynı ev, koşullarında önemli ölçüde bozulmuş veya karşılaştırılabilirliğini etkileyen büyük yenilemeler yapmış olabilir.
Tekrar Satış Yöntemi Örnekleri
Tekrar satış yöntemine dayanan belki de en iyi bilinen konut endeksi S&P CoreLogic Case-Shiller Ulusal Konut Fiyat Endeksi'dir. Case-Shiller Endeksi, en az iki silahlı işlem gerçekleştirmiş olan tek aileli evlerin satın alma fiyatını ve yeniden satış değerini izleyerek ABD konut konut piyasasının değerindeki değişiklikleri ölçer.
Endeks, yeni inşaat, kınamak ve kooperatifleri etkilememekte ve aile üyeleri arasında piyasa fiyatlarının altında ev satışları gibi silahsız işlemleri de içermemektedir.
Tekrar satış yöntemini kullanan diğer endeksler arasında, Federal Konut Finansmanı Ajansı'nın (FHFA) aylık Konut Fiyat Endeksi (HPI), Fannie Mae ve Freddie Mac'in tek ailelik ev satış fiyatları ve refinansman değerlendirmeleri hakkındaki verilerine ve First American Case-Shiller veya FHFA dizinlerinden daha geniş bir coğrafi alanı kapsayan CoreLogic'in Kredi Performansı Ev Fiyat Endeksi. Kanada'nın ana konut fiyat endeksi olan Ulusal Kompozit Konut Fiyat Endeksi de tekrar satış yöntemini benimsiyor.
Bunlar gibi endeksler genellikle konut fiyatlarında bir önceki aya, çeyreğe ve yıla göre değişiklikler rapor eder. Artan konut fiyatları talebin arttığını, azalan fiyatlar ise talebin azaldığını göstermektedir.