Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Nedir?
Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), genellikle gelir getiren gayrimenkul sahibi ve faaliyet gösteren bir şirkettir. Çoğu GYO, zamanlarını, enerjilerini ve finansmanlarını tüm gayrimenkul ufkunun belirli bir bölümüne odaklayarak belirli bir gayrimenkul sektöründe uzmanlaşmıştır. Bununla birlikte, çeşitlendirilmiş ve uzman GYO'lar portföylerinde genellikle farklı türde mülklere sahiptir. Bir GYO portföyüne dahil edilen mülkler arasında apartman kompleksleri, veri merkezleri, sağlık tesisleri, oteller, altyapı - fiber kablolar, baz istasyonları ve enerji boru hatları - ofis binaları, perakende merkezleri, kendi kendine depolama, kereste ve depolar. Günlük yatırımcılar için GYO'ların bir yararı, temettü bazlı gelir elde eden gayrimenkulün bir kısmına sahip olma fırsatı sunmalarıdır.
Kongre, 1960 yılında Puro Tüketim Vergisi Uzatması'nda yapılan bir değişiklik olarak 1960 yılında gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurmuştur. Bu hüküm, bireysel yatırımcıların çeşitli mülklerden gelir elde eden ticari gayrimenkul portföylerinde hisse satın almalarına olanak tanımaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)
Bir GYO'yu Anlama
Çoğu GYO'nun basit bir iş modeli vardır: GYO, alan kiralar ve mülkler üzerinde kiralar toplar, sonra bu geliri hissedarlara temettü olarak dağıtır.
GYO olarak nitelendirilebilmek için bir şirketin İç Gelir Kodundaki belirli hükümlere uyması gerekir. Bu gereksinimler, öncelikle uzun vadeli gelir getirici gayrimenkullere sahip olmayı ve gelirleri hissedarlara dağıtmayı içerir. Özellikle, bir şirket aşağıdakileri içeren özel gereksinimleri karşılamalıdır:
- Toplam varlıklarının en az% 75'ini gayrimenkul, nakit veya ABD Hazineleri'ne yatırın Brüt gelirinin en az% 75'ini gayrimenkul kiralarından, gayrimenkulü finanse eden ipoteklerden veya gayrimenkul satışlarından elde etmek vergilendirilebilir gelirinin her yıl hissedarlara temettü şeklinde ödenmesi: İlk kuruluşundan sonra en az 100 hissedarın vergilendirilebilir yılın son yarısında beş veya daha az kişi tarafından sahip olunan hisselerinin% 50'sinden fazlasını almaması
GYO dahil olmak üzere diğer şartlar, IRS gözünde bir şirket olarak vergilendirilebilecek bir kuruluştur. Ayrıca, teşebbüs bir yönetim kurulu veya mütevelli heyeti yönetimine sahip olmalıdır.
Önemli Çıkarımlar
- Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gelir getirici mülklerin sahibi olan, işleten veya finanse eden bir şirkettir. İpotek GYO'ları ipotek ve ipotek destekli menkul kıymetler bulundurur veya ticaret yapar.REIT'ler yatırımcılar için istikrarlı bir gelir akışı oluşturur, ancak sermaye takdiri için çok az teklif sunar.Bir GYO'nun çoğu hisse senedi gibi alınıp satılır ve çoğu gayrimenkul yatırımının aksine.
GYO Türleri
Birkaç GYO tipi vardır. Fonlar, yaptıkları işin türünü gösteren sınıflandırmalara sahiptir ve hisselerinin nasıl alınıp satıldığına bağlı olarak daha fazla sınıflandırılabilir.
Özkaynak GYO'ları en yaygın girişim şeklidir. Bu varlıklar gelir getirici gayrimenkul satın alır, kendi mülklerini alır ve yönetir. Gelirler, portföy mülklerinin yeniden satılmasından değil, esas olarak kiralardan gelir.
MREIT olarak da bilinen ipotek GYO'ları gayrimenkul sahiplerine ve işletmecilerine borç para verir. Borç verme, doğrudan ipotek ve krediler yoluyla veya dolaylı olarak ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin (MBS) satın alınması yoluyla olabilir. MBS, devlet destekli işletmeler (GSE'ler) tarafından verilen ipotek havuzlarına sahip yatırımlardır. Kazançları öncelikli olarak net faiz marjından gelir - mortgage kredilerine kazandıkları faiz ile bu kredilerin finansman maliyeti arasındaki fark. Bu GYO'nun ipotek merkezli odağı nedeniyle, faiz artırımlarına karşı potansiyel olarak hassastırlar.
Hibrit GYO işletmeleri portföylerinde hem fiziksel kiralama mülkü hem de ipotek kredisine sahiptir. İşletmenin belirtilen yatırım odağına bağlı olarak, portföyü daha fazla mülk veya daha fazla ipotek varlığına göre tartabilirler.
GYO Tipi |
Holdings |
Eşitlik |
Gelir getiren gayrimenkul sahibi olun ve işletin |
İpotek |
Taşınmaz üzerinde ipotek sağlama |
melez |
Mülkiyet ve ipotek yapma |
Halka Açık İşlem |
Ulusal borsaya giriş |
Halka Açık Olmayan Ticaret |
Halka açık olmayan SEC bu ile kayıtlı |
Özel |
Yalnızca özel yerleşim yatırımları olarak çalışın |
Halka Açık GYO'lar, menkul kıymetler borsasında işlem gören ve münferit yatırımcılar tarafından alınıp satıldığı halka açık GYO'ların hisselerini sunar. ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) tarafından düzenlenmektedir.
Halka açık olmayan GYO'lar da SEC'e kayıtlıdır, ancak ulusal menkul kıymet borsalarında işlem yapmazlar. Sonuç olarak, halka açık GYO'lardan daha az likittirler, ancak piyasa dalgalanmalarına maruz kalmadıkları için daha kararlı olma eğilimindedirler.
Özel GYO'lar SEC'e kayıtlı değildir ve ulusal menkul kıymet borsalarında işlem görmezler. Yalnızca belirli bir yatırımcı listesine satış yapan özel yerleşim olarak çalışırlar.
GYO'lara Yatırımın Artıları ve Eksileri
GYO'lar yatırım portföyünde önemli bir rol oynayabilir. Tüm yatırımlarda olduğu gibi, avantajları ve dezavantajları vardır.
Artı tarafta, GYO'ların çoğu halka açık borsalarda alım satım yapmak gibi satın almak ve satmak kolaydır. Bu pazarlanabilir özellik, gayrimenkulün bazı geleneksel dezavantajlarını azaltır. Geleneksel olarak, gayri meşru bir şekilde likit olmayan bir özelliktir - mülkün satılması veya satın alınması uzun sürebilir - ve tüm pazarlar vergiler, mülkiyet ve imar hakkında güvenilir bilgi sunmadığından şeffaflığı yoktur. GYO'lar SEC tarafından düzenlenir ve denetlenmiş mali raporlar sunmalıdır.
Performans açısından GYO'lar, riske göre ayarlanmış cazip getiriler ve istikrarlı nakit akışı sunar. Ayrıca, bir gayrimenkul varlığı bir portföy için iyi olabilir ve onu hisse senetleri veya tahviller için karşı ağırlık olarak hareket edebilecek farklı bir varlık sınıfı ile çeşitlendirebilir.
Olumsuz tarafı, GYO'lar sermaye takdiri açısından fazla bir teklif sunmamaktadır. Yapılarının bir parçası olarak, gelirin% 90'ını yatırımcılara geri ödemek zorundadırlar. Dolayısıyla, vergilendirilebilir gelirin sadece% 10'u yeni işletmeler satın almak için işletmeye geri yatırılabilir.
GYO varlıklarından alınan temettüler düzenli gelir üzerinden vergilendirilir. GYO'lar için birincil risk, gayrimenkul piyasası dalgalanmalarına maruz kalmalarıdır. Ayrıca, çoğu yatırım gibi, bir karı garanti etmeyin veya kayıplara karşı garanti sağlayın. Ayrıca, bazı GYO'ların yüksek yönetim ve işlem ücretleri vardır.
Artıları
-
Likidite
-
Çeşitlendirme / Diğer varlıklara karşı ağırlık
-
şeffaflık
-
Sabit temettüler
-
Riske göre ayarlanmış getiriler
Eksileri
-
Düşük büyüme / Düşük sermaye kazancı
-
Sigara vergi avantajlı
-
Piyasa riskine tabidir
-
Yüksek yönetim ve işlem ücretleri
GYO'lara Nasıl Yatırım Yapılır
Bir broker aracılığıyla hisse satın alarak halka açık GYO'lara - ayrıca GYO yatırım fonlarına ve GYO borsa yatırım fonlarına (ETF'ler) yatırım yapabilirsiniz. İşlem görmeyen bir GYO'nun hisselerini, işlem görmeyen GYO'nun teklifine katılan bir broker veya finansal danışman aracılığıyla satın alabilirsiniz. GYO'lar ayrıca artan sayıda tanımlanmış fayda ve tanımlanmış katkı işveren tarafından desteklenen emeklilik ve yatırım planlarına dahil edilmektedir. ABD merkezli GYO pazarı için Washington DC merkezli bir araştırma ve savunma firması olan Naret, 80 milyon ABD'li yatırımcının emeklilik tasarrufu ve diğer yatırım fonları aracılığıyla kendi GYO'larını tahmin ediyor.
Nareit, ABD'de 225'den fazla halka açık GYO olduğunu, yani portföyünüz için en iyi GYO'nun hangisinin işe yarayacağına karar vermeden önce biraz ödev yapacağınız anlamına gelir.
GYO'nun yönetim ekibini ve sicili dikkate aldığınızdan ve bunların nasıl telafi edildiklerinden emin olun. Performansa dayalı bir tazminat söz konusuysa, doğru mülkleri seçmek ve en iyi stratejileri seçmek için çok çalışacaklardır. Tabii ki, hisse başına kazançlarda (EPS) beklenen büyüme ve mevcut temettü getirileri gibi rakamlara bakmak da iyi bir fikirdir. Özellikle yararlı bir ölçüm, GYO'nun varlıklarından kaynaklanan nakit akışını ölçen GYO'nun operasyonlardan sağladığı fonlardır (FFO). GYO'larda yaygın olarak kullanılan bir diğer ölçüt de Finansal Yönetim Getiri Oranıdır (FMRR).
GYO'nun Gerçek Dünya Örneği
GYO'ları seçerken dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, gayrimenkul piyasasının hangi sektörlerinin sıcak olduğuna bakmaktır. Genel olarak ekonominin patlayan sektörlerinin gayrimenkul yoluyla nasıl ele alınabileceğini düşünün. Örneğin, sağlık hizmetleri ABD'de en hızlı büyüyen endüstrilerden biridir - özellikle tıbbi binaların, ayakta tedavi merkezlerinin ve yaşlı bakım tesislerinin ve emeklilik topluluklarının büyümesinde.
Birçok GYO bu sektöre odaklanmaktadır. HCP Inc. (HCP) bunlardan biridir. Yaklaşık 15 milyar dolarlık bir piyasa değeri ile S&P 500'ün bir parçası olacak kadar büyük ve oldukça likit bir şirket. Her gün yaklaşık 2, 56 milyon hisse ticareti. 5 Nisan 2019 itibarıyla hisse başına 31, 25 dolar ile 52 haftanın en yüksek seviyesine yakın işlem görüyor ve% 4, 32 temettü verimi sunuyor. Yakın zamanda yeniden yapılandırılan portföyü, yaşam bilimleri tesisleri — teşhis merkezleri, laboratuvarlar, genomik ve diğer tesisler — tıbbi ofis binaları ve kıdemli konutlar üzerinde odaklanmaktadır.
İlgili terimler
UPREIT Tanımı UPREIT, bir kişi veya şirket takdir edilen gayrimenkul satmak istediğinde sermaye kazancı vergi yükümlülüğünü ertelemenin veya tamamen önlemenin bir yoludur. daha fazla Gayrimenkulden Nasıl Kâr Edilir Gayrimenkul, arazinin yanı sıra binalar, hayvanlar ve doğal kaynaklar da dahil olmak üzere arazideki herhangi bir mülkten oluşan gerçektir. devamı SEC Formu S-11 SEC Formu S-11, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) için menkul kıymet ihraçlarını kaydetmek için kullanılan bir dosyadır. devamı GYO ETF GYO ETF'ler, esas olarak özkaynak GYO senetlerine yatırım yapan ve GYO endekslerini taklit etmeyi amaçlayan borsa yatırım fonlarıdır. daha fazla Dağıtım için Kullanılabilir Fonlar (FAD) Dağıtım için kullanılabilir fonlar, GYO'ların yatırımcılara ödemesi için mevcut olan sermaye miktarının GAAP dışı dahili bir ölçüsüdür. daha fazla Gelir Güven Bir gelir güveni, gelir getirici varlıkları elinde bulunduran bir yatırım ortaklığıdır. Bir kişisel yatırım fonu ya da halka açık kapalı uçlu fon paylarıyla ticari bir güven olarak yapılandırılabilir. daha fazla İş Ortağı Bağlantısıİlgili Makaleler
Gayrimenkul Yatırım
GYO Yolu
Gayrimenkul Yatırım
GYO'lar ve GYO ETF'leri: Karşılaştırmaları
Gayrimenkul Yatırım
GYO 101: Nasıl Düzenlenirler?
Gayrimenkul Yatırım
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile Gayrimenkul Yatırım Fonları: Fark Nedir?
Gayrimenkul Yatırım
5 GYO Türleri ve Bunlara Nasıl Yatırım Yapılır
Gayrimenkul Yatırım