Mülk Türevi Nedir?
Bir mülk türevi, genellikle endeks olmak üzere dayanak bir gayrimenkul varlığının değerindeki değişikliklere bağlı olarak değerde dalgalanan bir finansal üründür. Gayrimenkul türevleri, yatırımcılara maddi gayrimenkul almak ve satmak zorunda kalmadan belirli bir gayrimenkul piyasasına maruz kalma olanağı sağlar.
KIRILMA AŞAMASI Mülk Türev
Mülk türevleri, değerini bir varlık, bir endeks veya bir faiz oranı gibi bir dayanak varlıktan alan bir yapı olan çeşitli finansal türevlerdir. Türev örnekleri arasında vadeli işlemler, opsiyonlar, swaplar ve özellik endeks senetleri yer alır. Türev araçlar genellikle fiyat hareketlerine karşı korunmak ya da ticareti zor olan varlıklara ya da piyasalara erişim elde etmek için kullanılır.
Mülk türevleri tipik olarak gayrimenkulün yerine Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Fonu Mülkiyet Endeksi (NPI) gibi bir gayrimenkul getirisi endeksi performansı getirmektedir. NPI, ticari emlak piyasasının yatırım performansını ölçmek için oluşturulan kabul edilen endekstir. 2017'nin dördüncü çeyreği itibarıyla endeks, tüm ABD bölgelerinde ve gayrimenkul arazi kullanımlarında yaklaşık 559 milyar dolar değerinde. Bir endeks kullanılır, çünkü bireysel gayrimenkul varlıklarının doğru ve verimli bir şekilde fiyatlandırılması zor olabilir. Gayrimenkul endeksi, dayanak varlıkların değerini doğru bir şekilde tahmin etmek amacıyla geniş gayrimenkul piyasasında bilgi toplar.
Mülk türevlerinin faydaları
Mülk türevlerini kullanarak, yatırımcılar emlak piyasası, özel sermaye, kamu sermayesi, özel borç ve kamu borcunun dört çeyreğinin hepsine girip çıkabilir. Bunu yapmak, riski yönetmelerini ve mevcut gayrimenkul varlık tahsisinin getirilerini potansiyel olarak artırmasını sağlar. Aktif bir türevler piyasası, yatırımcıya açık sermaye gereksinimlerini azaltma ve risk yönetim stratejileri sağlarken olumsuz yönde emlak portföylerini koruma olanağı sağlar.
Mülk türevlerini kullanmanın bir yolu, gayrimenkul sektörü tarafından ayrılmış Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Konseyi endeksinin toplam getirisini yapmaktır. Takas, yatırımcıların halihazırda mülk sahibi olamayacakları alternatif bir gayrimenkul sektöründe pozisyon almalarına izin verir. Yatırımcılar daha sonra ofisle ilgili gayrimenkulleri perakende bir gayrimenkulle değiştirmek gibi farklı alt sektörlerden getirileri değiştirebilirler. Swaplar yatırımcıların portföylerini genellikle üç yıla kadar belirli bir süre için taktiksel olarak değiştirmelerini veya yeniden dengelemelerini sağlar. Ek yöntemler arasında “uzun süre kalmak” ya da satın alma mülklerinin riskini çoğaltmak ve “kısa kalmak” ya da satış mülklerinin riskini çoğaltmak yer alır.