Landlocked NEDİR
Gayrimenkul bağlamında “kara ile çevrili”, bitişikteki bir arsa dışında kamu idaresi yoluyla erişilemeyen bir mal parçasını ifade eder. Bir şerit alışveriş merkezinin arkasında bulunan ve sadece alışveriş merkezinden yürüyerek ulaşılabilen boş bir lot bu tür lot olarak nitelendirilir. Landlocked özelliği diğer mülkiyet tarafından "kilitli".
KIRILMA AŞAĞI
Kara ile çevrili parseller tipik olarak alt bölümlerin veya daha büyük bir parselin ayrı ayrı satılan küçük parsellere bölünmesinin sonucudur. İdeal olarak, küçük parsellerin her birinin halka açık bir geçiş hakkına erişimi olacaktır, ancak bazen bu mümkün değildir. Örneğin, bir satıcı, dağ gibi, kalkınma için uygun olmayan bir manzara özelliğine sahip büyük bir kare parseli alt bölümlere ayırmak isteyebilir. Dağa karayolu erişimi sağlayan gerrymanderli bir parsel yapmak yerine, onu kara ile çevrili bırakabilir.
Landlocked Mülkiyet Artıları ve Eksileri
Denize kıyısı olmayan mülk, erişilemezliği nedeniyle genellikle diğer çevredeki mülklerden daha az değerlidir. Ama bu hiçbir şeye değmediği anlamına gelmez. Eyalet yasaları ve federal yasalar, mülk sahiplerinin topraklarını “verimli kullanma” hakkını, yani genel olarak bir kamu yoluna erişim hakkı anlamına gelir. Bu erişimi sağlamak için, komşu araziyi geçme hakkı veren bir irtifak hakkı kullanılmaktadır. Bazıları diğerlerinden daha kolay olan çeşitli irtifak türleri vardır. Ancak, kuralları anlayan anlayışlı alıcılar, kara ile çevrili mülklere iyi yatırımlar bulabilir.
İrtifak almanın stressiz yolu, komşu bir toprak sahibiyle dostane bir müzakere etmektir. Denize kıyısı olmayan bir sahibinin topraklarını geçmesine izin veren sözlü bir söz vermeleri cazip gelebilir, ancak alıcıların sözünü yazılı olarak almaları önerilir. Bir emlak avukatı tarafından oluşturulan ve yerel tapu bürosuna kayıtlı olan yazılı bir irtifak hakkı, toprak kıyısı mülk sahibi için güvenlik sağlar. Sözlü bir düzenleme ile komşu fikrini değiştirebilir veya topraklarını daha az misafirperver bir sahibine satabilir. Son olarak, kara ile çevrili parsel tekrar satışa çıktığında komşunun sözü fazla ağırlık taşımamaktadır. Yazılı olarak kalıcı bir genişleme tüm bu potansiyel sorunları önler.
Bir komşu dostça bir irtifak hakkı imzalamaktan korkarsa veya mantıksız tazminat talep ederse, bir irtifak hakkı nükleer seçeneğini zorunlu olarak kullanmak gerekebilir. İhtiyaca göre bir irtifak hakkı, toprak sahibine mülklerine yasal olarak erişim hakkı veren bir mahkeme emridir. Ancak, kara ile çevrili mal sahibi, tapu ve tapu araştırması yoluyla, hem kara ile çevrili mülkün hem de komşu mülkün bir zamanlar aynı kişiye ait olduğunu kanıtlamalıdır. Mahkeme esasen mülkün alt bölümlere ayrıldığı zaman mal sahibinin gerekli karayolu erişimini sağlamayı ihmal ettiğine karar vermiştir.
İster dostane anlaşmalar yoluyla, ister mahkeme katılımıyla, ev ödevlerini yapan yatırımcılar, herhangi bir fiziksel iyileştirme yapmadan karadan mülk satın alabilir, karayolu erişimi kazanabilir ve düzenli bir karla satabilirler.
İhtiyaca göre bir irtifak hakkı için başvurmanın yasal maliyetlere yol açacağına dikkat etmek önemlidir. Ayrıca, karayla çevrili sahneyi, karara itiraz edebilecek kızgın bir komşu ile bırakabilir. Federal hükümetin verdiği toprak patentleri, hatta yüzlerce yıl öncesine ait olanlar gibi, ihtiyaçlara göre bir genişleme istisnası vardır. Denize kıyısı olmayan bir dubada domuz olmaktan kaçınmak için, alıcılar deneyimli bir emlak avukatına danışmalıdır.