İçindekiler
- Mortgage Üretim Hattı
- Yatırımcıların Mortgage Oranlarına Etkisi
- Sabit Faizli İpotekler
- Fed'in Rolü
- Ayarlanabilir Oranlı İpotekler - ARM
- Öngörme Değişiklikleri
- Alt çizgi
İpotek kredileri, bazı hibrit kombinasyonları ve her birinin birden fazla türeviyle sabit ve ayarlanabilir oran olmak üzere iki ana biçimde gelir. Faiz oranlarının ve gelecekteki faiz oranlarının seyrini belirleyen ekonomik etkilerin temel olarak anlaşılması, finansal olarak sağlıklı ipotek kararları vermenize yardımcı olabilir. Bu tür kararlar arasında sabit faizli ipotek veya ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) arasında seçim yapma veya ayarlanabilir faizli ipoteğin yeniden finanse edilip edilmeyeceğine karar verilmesi yer alır.
Mortgage Üretim Hattı
İpotek endüstrisinin üç ana bölümü veya işi vardır: ipotek yaratıcısı, toplayıcı ve yatırımcı.
İpotek sağlayıcı borç veren. Kredi verenler, kredi birlikleri ve bankalardan ipotek komisyoncularına kadar çeşitli şekillerde gelir. Mortgage yaratıcıları, tüketicileri kredilendirir ve pazarlar. Kredi satıyorlar. Sundukları faiz oranları, ücretler ve hizmet seviyelerine göre birbirleriyle rekabet ederler. Alınan faiz oranları ve ücretler kar marjlarını belirler. Çoğu mortgage sağlayıcısı kredileri “portföy” yapmaz (yani kredi varlığını elinde tutmazlar). Bunun yerine ipoteği ikincil ipotek piyasasına satıyorlar. Tüketicilere borçlu oldukları faiz oranları, kar marjlarına ve ipoteği ikincil ipotek piyasasına satabileceklerine göre belirlenir.
Toplayıcı, diğer kuruluşlardan yeni alınmış ipotek satın almaktadır. Bunlar ikincil ipotek piyasasının bir parçasıdır. Çoğu toplayıcı ayrıca ipotek yaratıcılarıdır. Toplayıcılar, ipotek destekli menkul kıymetler (MBS) oluşturmak için benzer ipotekleri bir araya toplarlar - bu, menkul kıymetleştirme olarak bilinen bir süreçtir. İpoteğe dayalı güvenlik, altta yatan bir ipotek havuzunun desteklediği bir tahvildir. İpoteğe dayalı menkul kıymetler yatırımcılara satılmaktadır. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin yatırımcılara satılabileceği fiyat, toplayıcıların diğer borç verenlerden yeni kaynaklanan ipotek için ödeyecekleri fiyatı ve tüketicilere kendi ipotek oluşumları için sundukları faiz oranlarını belirler.
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerde birçok yatırımcı vardır: emeklilik fonları, yatırım fonları, bankalar, finansal riskten korunma fonları, yabancı hükümetler, sigorta şirketleri ve Freddie Mac ve Fannie Mae (devlet destekli işletmeler). Yatırımcılar getirileri en üst düzeye çıkarmaya çalışırken, ipotek destekli menkul kıymetler ve şirket tahvilleri gibi diğer sabit getirili yatırımlar arasında sıkça göreli değer analizleri yaparlar. Tüm finansal menkul kıymetlerde olduğu gibi, ipoteğe dayalı menkul kıymetler için yatırımcı talebi, bu menkul kıymetler için ödeyecekleri fiyatı belirler.
Yatırımcıların Mortgage Oranlarına Etkisi
İpoteğe dayalı güvenlik yatırımcıları büyük ölçüde tüketicilere sunulan ipotek oranlarını belirler. Yukarıda açıklandığı gibi, ipotek üretim hattı, bir yatırımcı tarafından satın alınan ipotek destekli güvenlik şeklinde sona ermektedir. Serbest piyasa, yatırımcıların ipoteğe dayalı menkul kıymetler için ödeyecekleri piyasa temizleme fiyatlarını belirler. Bu fiyatlar, evinizi satın aldığınızda size sunulacak faiz oranlarını belirlemek için ipotek endüstrisine geri döner.
Sabit Faizli İpotekler
Sabit oranlı bir ipoteğin faiz oranı ipoteğin ömrü boyunca sabittir. Bununla birlikte, ortalama olarak 30 yıllık sabit faizli ipoteklerin, ipoteklerini hareket ettirmeleri veya yeniden finanse etmeleri nedeniyle daha kısa bir ömrü vardır. Temel kural, ev sahiplerinin ortalama yedi yıl evlerinde kalmasıydı. Bununla birlikte, Ulusal Ev Yapımcıları Birliği 2018 yılının Ocak ayında bunun 12 ila 13 yıl arasında değiştiğini bildirdi.
İpoteğe dayalı menkul kıymet fiyatları ABD Hazine bonolarının fiyatları ile büyük ölçüde ilişkilidir. Bu, 30 yıllık ipoteklerle desteklenen ipotek teminatlı menkul kıymetin fiyatının, ABD Hazinesi beş yıllık notunun veya ABD Hazine'nin 10 yıllık tahvilin süresi ile bilinen finansal anapara göre hareket edeceği anlamına gelir. Uygulamada, 30 yıllık ipotek süresi beş yıllık nota daha yakındır, ancak piyasa 10 yıllık bonoyu kıyaslama olarak kullanma eğilimindedir. Bu aynı zamanda tüketicilere sunulan 30 yıllık sabit faizli mortgage kredilerinin faiz oranının ABD Hazine 10 yıllık tahvil faiziyle yukarı veya aşağı hareket etmesi gerektiği anlamına geliyor. Bir tahvilin getirisi, kupon oranı ve fiyatının bir fonksiyonudur.
Ekonomik beklentiler ABD Hazine bonolarının fiyatını ve getirisini belirler. Bir tahvilin en büyük düşmanı, hem kupon ödemeleri hem de anaparanın geri ödenmesi gibi gelecekteki tahvil ödemelerinin değerini aşındıran enflasyondur. Bu nedenle, enflasyon yüksek olduğunda veya yükselmesi beklendiğinde, tahvil fiyatları düşer, yani getirileri artar - tahvilin fiyatı ile getirisi arasında ters bir ilişki vardır.
Fed'in Rolü
Federal Rezerv enflasyon beklentilerinde büyük rol oynamaktadır. Bunun nedeni, tahvil piyasasının Federal Rezerv'in kısa vadeli faiz oranlarının yönetimi yoluyla enflasyonu ne kadar iyi kontrol ettiği konusundaki algısının, ABD Hazine 10 yıllık tahvilin getirisi gibi daha uzun vadeli faiz oranlarını belirlemesidir. Diğer bir deyişle, Federal Rezerv, piyasanın ABD Hazine 10 yıllık tahvil getirisi gibi uzun vadeli faiz oranlarını belirlemek için yorumladığı mevcut kısa vadeli faiz oranlarını belirler.
Unutmayın, 30 yıllık ipotek faiz oranları, ABD Hazine 10 yıllık tahvil faizleri ile yüksek oranda ilişkilidir. Gelecekte 30 yıllık sabit faizli mortgage faiz oranlarının ne yapacağını tahmin etmeye çalışıyorsanız, ABD Hazine 10 yıllık tahvilin (veya beş yıllık notun) getirisini izleyin ve anlayın ve piyasanın ne olduğunu takip edin Federal Reserve para politikası hakkında görüş bildiriyor.
Ayarlanabilir Oranlı İpotekler - ARM
Ayarlanabilir faiz oranlı mortgage faiz oranı, ipotek şartlarına bağlı olarak, her altı ayda bir, yılda bir veya daha az sıklıkta değişebilir. Faiz oranı bir endeks değeri artı bir marjdan oluşur. Buna tamamen endeksli faiz oranı denir. Genellikle yüzde noktasının sekizinci birine yuvarlanır. Endeks değeri değişkendir, marj ipotek ömrü boyunca sabittir. Örneğin, mevcut endeks değeri% 6, 83 ve marj% 3 ise, bir yüzde noktasının en yakın sekizinci değerine yuvarlama, tamamen endeksli faiz oranını% 9, 83 yapar. Endeks% 6, 1'e düşerse, tamamen endeksli faiz oranı% 9, 1 olur.
Ayarlanabilir faiz oranlı ipoteğin faiz oranı endekse bağlıdır. Her biri aktif olarak işlem gören bir finansal güvenlik, bir tür banka kredisi veya bir tür banka mevduatı üzerindeki faiz oranları kullanılarak inşa edilen farklı ayarlanabilir faizli mortgage kredileri için kullanılan birkaç farklı ipotek endeksi vardır. Farklı ipotek endekslerinin tümü birbiriyle geniş ölçüde ilişkilidir. Başka bir deyişle, ekonomik koşullar değiştikçe yukarı veya aşağı aynı yönde hareket ederler.
Çoğu mortgage endeksi kısa vadeli endeks olarak kabul edilir. “Kısa vadeli” veya “vadeli”, endeksi oluşturmak için kullanılan menkul kıymetler, krediler veya mevduatları ifade eder. Genellikle, bir yıl veya daha kısa süreli herhangi bir teminat, kredi veya mevduat kısa vadeli olarak kabul edilir. Mortgage endeksleri oluşturmak için kullanılanlar da dahil olmak üzere kısa vadeli faiz oranlarının çoğu, Federal Fon Oranı olarak bilinen bir faiz oranı ile yakından ilişkilidir.
Öngörme Değişiklikleri
Ayarlanabilir faizli ipoteklerde faiz oranı değişikliklerini tahmin etmeye çalışıyorsanız, getiri eğrisinin şekline bakın. Getiri eğrisi, vadeleri üç aydan 30 yıla kadar olan ABD Hazine bonolarının getirilerini temsil eder.
Eğrinin şekli düz veya aşağı doğru eğimli olduğunda, pazarın Federal Rezerv'in kısa vadeli faiz oranlarını sabit tutmasını veya düşük tutmasını beklediği anlamına gelir. Eğrinin şekli yukarı doğru eğimli olduğunda, piyasa Federal Rezerv'in kısa vadeli faiz oranlarını daha da yükseltmesini beklemektedir.
Eğrinin her iki yönde de dik olması, piyasanın Federal Rezerv'in kısa vadeli faiz oranlarını ne kadar yükseltmesini veya düşürmesini beklediğinin bir göstergesidir. Fed Fon vadeli işlemlerinin fiyatı da gelecekteki kısa vadeli faiz oranları için piyasa beklentilerinin bir göstergesidir.
Alt çizgi
Mevcut ve gelecekteki sabit ve ayarlanabilir faizli mortgage oranlarını nelerin etkilediğinin anlaşılması finansal olarak sağlıklı ipotek kararları vermenize yardımcı olabilir. Örneğin, sabit oranlı bir ipotek üzerinden ayarlanabilir bir ipotek seçme hakkında kararınızı bildirebilir ve ayarlanabilir bir ipotekten ne zaman yeniden finansman yapmanın mantıklı olduğuna karar vermenize yardımcı olabilir.
Televizyonda duyduğunuz her şeye inanmayın. Her zaman “faiz oranı daha da yükselmeden önce ayarlanabilir faiz oranlı ipotek kredinizi yeniden finanse etmek için iyi bir zaman” değildir. Faiz oranları daha da yükselebilir - ya da düşebilir. Verim eğrisinin ne dediğini öğrenin.
- (Daha fazla bilgi için, bkz. Faiz Oranları İpotek Üzerinde Nasıl Çalışır, Mevcut Mortgage Oranlarına Göz Atın, Mortgage Ödeme Yapısını Anlamak, Mortgage Ödeme Yapısını Anlamak, İpotek Puanları: Sorun Nedir? İpotekler: Sabit Faiz - Ayarlanabilir Faiz, Sabit veya Değişken Oranlı Mortgage: Hangisi Şimdi Daha İyi ?, En İyi Mortgage Oranlarını Bulmak, İyi Bir Mortgage Oranı Var mı? Kilitleyin !, Mortgage Oranlarını Etkileyen En Önemli Faktörler, Mortgage Oranlarını Tahmin Etme: Satın Al, Sat veya Refi ?, Ayarlanabilir Rate Mortgage: Faiz Oranları Arttığında Ne Olur, Konut Fiyatı veya Faiz Oranı Daha mı Önemli ?, Mortgage Oranları için Alışveriş)
