Konut İdaresi Tahvilleri Nelerdir?
Konut otoritesi tahvilleri veya konut tahvilleri, uygun fiyatlı kiralık konutların inşası veya rehabilitasyonunun finanse edilmesine yardımcı olmak için bir eyalet veya yerel hükümet kurumu tarafından verilir. Belirli programlar altında, bu tür tahvillerden elde edilen gelirler, düşük gelirli insanların ev satın almasına yardımcı olmak için de kullanılabilir. Yatırımcıların konut otoritesi tahvillerine kazandıkları faiz federal vergilerden muaftır ve devlet ve yerel gelir vergilerinden de muaf olabilir.
Çoğu belediye tahvili gibi, konut otoritesi tahvilleri de tarihsel olarak çok güvenli yatırımlar olarak görülmüştür. Bu durumda, tahviller, düşük gelirli insanlar için konut inşasını teşvik etmenin bir yolu olarak gören federal hükümet tarafından desteklenmektedir.
Konut İdaresi Teminatının Temelleri
Bir belediye yetkilisi, projeleri finanse etmek için sermaye toplamak amacıyla tahvil şeklinde borç verebilir. İki tür belediye tahvili genel borç tahvilleri ve gelir tahvilleridir. Genel borç (GO) tahvillerinin faiz ödemesi ve anapara geri ödemesi, devletten veya yerel yönetimin mali teminatlarından finanse edilir. Bu tahviller, GO tahvili üzerindeki ödeme yükümlülüklerini yerine getirmek için vergileri artırma yetkisine sahip olabilen belediye hükümetinin tam inancı ve kredisi ile desteklenmektedir. Öte yandan, gelir bandındaki ödeme yükümlülükleri tahvilin çıkarıldığı projenin öngörülen gelir akışı tarafından desteklenmektedir. Gelir tahvilin bir şekli konut bonosudur.
Önemli Çıkarımlar
- Konut otoritesi tahvilleri veya konut tahvilleri, uygun fiyatlı kiralık konutların inşası veya rehabilitasyonunun finanse edilmesine yardımcı olmak için bir eyalet veya yerel hükümet kurumu tarafından verilir. Eyalet ve yerel yönetimler, uygun fiyatlı kiralık konutların inşasını veya rehabilitasyonunu finanse etmek için konut tahvilleri çıkarırlar. Devlet veya bölge tahvil müdürünün geri ödemesine ek olarak ödünç aldığı para üzerinden faiz ödemek zorundadır. Çoğu belediye tahvili gibi, konut otoritesi tahvilleri de tarihsel olarak çok güvenli yatırımlar olarak görülmüştür.
Eyalet ve yerel yönetimler, uygun fiyatlı kiralık konutların inşasını veya rehabilitasyonunu finanse etmek için konut tahvilleri çıkarırlar. Devlet veya bölge tahvil müdürünün geri ödemesine ek olarak ödünç aldığı para üzerinden faiz ödemek zorundadır. Özel faaliyet bonoları (KEİ) olarak, düşük gelirli çok aileli ve üst düzey konut projelerini finanse etmek için nitelikli kar ve kar amacı gütmeyen kuruluşlar adına konut bonosu ihraç edilebilir. Ayrıca, konut tahvillerinden elde edilen gelir, düşük gelirli ailelere veya bireylere ev satın alabilmeleri için düşük maliyetli ipotek finansmanı sağlamak amacıyla da çıkarılabilir. Konut tahvili yoluyla sağlanan ipotekler, alan medyan gelirinden daha fazlasını kazanmayan ilk kez ev sahipleriyle sınırlıdır. Ayrıca, bir konut tahvil ipoteği ile satın alınan bir evin fiyatı, ortalama alan satın alma fiyatının yüzde 90'ı ile sınırlıdır.
Konut tahvilleri tipik olarak düşük faiz oranlarına sahiptir ve sabit veya değişken oranlı talep yükümlülüğü (VRDO) olarak ihraç edilebilir. Tahvil sahiplerine ödenen anapara ve faiz ödemeleri rehinli ipotek geri ödemelerinden ve yatırım kazancından yapılır - borçluların ipoteklerde yaptıkları geri ödemeler, kısa vadeli yatırımlara fonları planlanan ödeme zamanına kadar yatırımlayan konut tahvili mütevelli heyeti tarafından tahsil edilir. tahvil sahiplerine faiz. Gerçekte, konut tahvillerine yapılan ödemeler, zamanında ve tutarlı faiz ödemesi ve borçluların temelli ipoteklerin anapara geri ödemeleri ile desteklenmektedir.
Konut tahvilleri devlete ve özel yatırımcılara faydalıdır. Bir yandan, hükümet büyük miktarda ucuz finansmana erişim kazanıyor. Öte yandan, konut tahvillerinin sunduğu vergi avantajları, üst vergi gruplarındakilere oldukça cazip gelmektedir. Yatırımcılar için, konut tahvilleri tarafından ödenen faiz, federal ve bazen de devlet gelir vergisinden muaftır. Marjinal vergi oranı ne kadar yüksek olursa, konut gelir tahvillerinin vergi muafiyeti o kadar değerli olur. Her ne kadar alternatif asgari vergiye (AMT) tabi yatırımcılar vergiye tabi olsa da, muafiyet, yüksek federal vergi dirseklerindeki yatırımcıların gelir tahvillerinden ve diğer belediye tahvillerinden yararlandığı anlamına gelir. Bu vergi muafiyeti, tahvillerin düşük faiz oranını telafi etmeye yardımcı olur.
Federal düşük gelirli konut vergisi kredileri, uygun fiyatlı konut projelerini finanse etmek için konut bonoları yerine veya bunlara ek olarak kullanılabilecek başka bir sermaye kaynağıdır. Krediler, nitelikli ev alıcılarının her yıl ödediği ipotek faizinin bir kısmı için iade edilemez federal gelir vergisi kredileridir.
Konut İdaresi Tahvil Örneği
Devlet borcunu gerektirdiklerinden, konut otoritesi tahvillerinin satışı bazen yerel seçmenlerin onayını gerektirir. Örneğin, 2018'de Kaliforniya seçmenleri, düşük gelirli sakinler, gaziler ve tarım işçileri için programları finanse etmek için 4 milyar dolarlık konut otoritesi tahvilleri satmak için bir oy pusulasını onayladı.