Brüt Gelir Çarpanı Nedir?
Brüt gelir çarpanı (GIM), bir yatırım amaçlı gayrimenkulün, mülkün satış fiyatının brüt yıllık kira gelirine bölünmesiyle elde edilen kabaca bir ölçüttür. GIM, alışveriş merkezleri ve apartman kompleksleri gibi ticari gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır, ancak kamu hizmetleri, vergiler, bakım ve boş pozisyonlar gibi faktörlerin maliyetini dikkate almaması nedeniyle sınırlıdır. Ticari mülklere değer vermek için yaygın olarak kullanılan diğer, daha ayrıntılı yöntemler arasında kapitalizasyon oranı (tavan oranı) ve iskonto edilmiş nakit akışı yöntemi yer alır.
Brüt Gelir Çarpanı Açıklandı
Brüt gelir çarpanı, bir mülkün fiyatının iyi bir fiyat olup olmadığını kabaca belirlemek için kullanılabilir. GIM'in mülkün brüt yıllık geliri ile çarpılması, mülkün değerini veya ne için satılması gerektiğini verir.
Brüt Gelir Çarpanı Hesaplama Örneği
Örneğin, incelenmekte olan bir mülkün etkin brüt geliri 50.000 ABD dolarıdır. Etkili bir geliri 56.000 $ ve satış değeri 392.000 $ ile karşılaştırılabilir bir satış mevcuttur (gerçekte, analizi geliştirmek için bir dizi karşılaştırılabilir).
GIM'imiz 392.000 $ / 56.000 $ = 7 olacaktır.
Sonuç olarak, bu karşılaştırılabilir (ya da pratikte sıkça adlandırılan şekliyle "comp"), etkin brütünü 7 kez (7x) satmıştır. Bu çarpanı kullanarak, bu mülkün 350.000 $ sermaye değerine sahip olduğunu görüyoruz. Hangi tarafından bulunur: V = GIM x EGI, 7 x 50.000 $ = 350.000 $.
Brüt Gelir Çarpanı Yöntemi Dezavantajları
Çarpan yöntemine karşı doğal bir argüman ortaya çıkar, çünkü bu oldukça kaba bir değerleme tekniğidir. Faiz oranlarındaki değişiklikler (para hesaplamalarının zaman değerinde iskonto oranlarını etkileyen), kaynaklar veya gelir (kalite) ve giderler açıkça dikkate alınmadığından - brüt gelir çarpanı neredeyse pratik bir değerleme modeli değildir, ancak “ zarfın "başlangıç noktası.
Diğer dezavantajlar:
- GIM yöntemi, benzer sınıflardaki özelliklerde homojenlik olduğunu varsayar. Uygulayıcılar deneyimlerden, benzer mülkler arasındaki gider oranlarının ertelenmiş bakım, mülk yaşı ve mülk yöneticisinin kalitesi gibi faktörlerin bir sonucu olarak farklılık gösterdiğini biliyorlar. mülk, esas olarak net kazanç gücüne göre satın alınır. Brüt gelirleri önemli ölçüde farklılık gösterse de, iki özelliğin aynı NOI'ye sahip olması tamamen mümkündür. Bu nedenle, GIM yöntemi, sınırlarını takdir etmeyenler tarafından kolayca kötüye kullanılabilir. GIM, karşılaştırılabilir mülklerin kalan ekonomik ömrünü açıklayamaz. Bir uygulayıcı, kalan ekonomik hayatı göz ardı ederek, eşit gelir elde ettiklerini varsayarak, yeni bir mülke ve 50 yaşındaki bir mülke eşit değerler atayabilir.