Son on yılda, Aralık 2007'de başlayan küresel ekonomik gerileme, mevcut emlak ortamını diğerlerinden daha fazla etkiledi. Bu ekonomik çalkantı dönemi, çoğu insan olmasa da birçoğu benzeri görülmemiş zorluklarla karşılaştığında Büyük Durgunluk olarak adlandırıldı.
Konut balonuyla başlayan bu dönemin dinamiklerini ve sonuçlarını anlamak, günümüz konut piyasasında ev sahipleri için kritik önem taşımaktadır.
Econofact'e göre, konut fiyatları konut balonunun patlamasından bu yana yeniden yükselişte ve bazı ekonomistler, ülkenin özellikle yerel ve şehir düzeyinde başka bir emlak baloncuğu yaşayabileceğine inanıyorlar.
Büyük Durgunluğu Anlamak
ABD ekonomisi yıllardır bir patlama yaşıyordu. Ancak ekonomik kazanç aylar içinde ortadan kalktı. 2007'den başlayarak, milyonlarca kişi konut piyasası düşmeye başladığında (yani konut balonunun “patlaması”) işlerini ve evlerini kaybetti. USsensus verilerine göre, 1990'ların ortalarından 2000'lerin ortalarına kadar ortalama konut fiyatı hızla arttı ve 2007'de ABD'deki bir evin ortalama fiyatının 314.000 $ 'a ulaştığı zirveye ulaştı.
2000 yılında bir evin ortalama fiyatı 207.000 dolardı. Yapay olarak yüksek konut fiyatları, gevşek borç verme uygulamaları ve subprime ipoteklerdeki artış ekonomik olarak sürdürülemezdi, ancak konut balonu durmadan büyümeye devam etti. Kabarcık nihayet 2007'de patladı.
Önemli Çıkarımlar
- 2007 yılında konut piyasası düşmeye başladı. Artan konut fiyatları, gevşek borç verme uygulamaları ve yüksek faizli ipoteklerin bir kombinasyonu emlak fiyatlarını sürdürülemez seviyelere çekti. Dünya çapındaki bankalar başarısız olmaya başladığında, ABD federal hükümetine depresyondan kaçınmak için müdahale edildi.
Kriz büyüdükçe, çok sayıda haciz ve temerrüde düşme, konut piyasasını, yüksek faizli ipoteklere (örn. İpotek destekli menkul kıymetler) doğrudan bağlı olan kasıtlı olarak belirsiz finansal menkul kıymetlerin değerini büyük ölçüde amortismana tabi tutmuştur. Fallout, tüm küresel finansal sistemde bir dalgalanma etkisi yarattı. Amerika Birleşik Devletleri ve dünyadaki bankalar başarısız olmaya başladı. Sonuçta, ABD federal hükümeti hasarı azaltmak için müdahale etti.
Büyük Durgunluk Sırasında Konut Piyasası
Durgunluğa yol açan dönemde, hem yerli hem de yabancı yatırımcılar emlak sektörüne para dökmeye devam ettiler. Ev sahiplerine yeterli risk yönetimi olmadan kredi verildi. Artan konut fiyatları ve kolay kredi kombinasyonu, Büyük Durgunluğun altında yatan bir neden olan yüksek faizli ipotek sayısında artışa neden oldu.
Yüksek faizli ipotekler, kredi verenlerin riskli borçlulara sunduğu çok çeşitli terimlere sahip finansal araçlardır. Riskli bir borçlunun yıldız kredisi geçmişi, şüpheli gelir istikrarı ve yüksek borç / gelir oranı olabilir. Ayrıca, subprime ipotekleri, ikinci ev satın alan ev sahipleri arasında popülerdi. Aslında, borç verenler subprime ipotek için bu ev alıcıları hedef aldı.
Ayrıca, subprime ipoteklerin genellikle ayarlanabilir faiz oranları vardır. Subprime borç verenler, tüketicilere kısa bir süre için düşük faiz oranları taşıyan ipotek teklif ettiler, ancak ilk belirlenen dönem bittikten sonra faiz oranları önemli ölçüde sıçrayabilir. 1998'den 2001'e kadar olan ortalama subprime mortgage faiz oranı, geleneksel mortgage oranlarından çok daha yüksekti ve yüzde 3, 7 puan oldu.
Konut Piyasası Sonrası
Subprime mortgage çöküşü birçok insanın evini kaybetmesine neden oldu ve serpinti ekonomik durgunluk yarattı. Amerikalılar, evlerinin değeri ödünç aldıkları miktarın çok altına düştüğü ve subprime faiz oranlarının yükseldiği için mali felaketle karşılaştı.
Ülkenin bazı bölgelerinde aylık ipotek ödemeleri neredeyse iki katına çıktı. Çoğu durumda, borçlular, değeri hızla düşmüş bir ev için daha fazla ödeme yapmak yerine, ipotek kredilerini daha iyi temerrüde düşürüyordu.
Buna karşılık, ev inşası, sürekli büyüyen bir nüfus için yeni evlerin arzını kısıtlayan önemli bir düşüş gördü. Arz eksikliği ve artan talep, gayrimenkul sektöründe bir satıcının pazarı yarattı. Artık daha az insan, daha az evi takip ediyordu ve bu da ev fiyatlarını artırdı.
Hızlı Bilgi
Econofact, "Büyük Durgunluk'tan önce, II. Dünya Savaşı'ndan bu yana on girintiden sekizi konut sektöründe bir gerileme yaşadı." Diyor.
Günümüzün ev alıcıları için iyi haber, Büyük Durgunluğun temel nedenlerinin gayrimenkul endüstrisi, finans endüstrisi ve ABD'li politika yapıcılar tarafından ele alınmasıdır. Ekonomik büyümeyi teşvik etmek için, istihdamı ve ekonomik büyümeyi etkileyen koşulların belirlenmesinden sorumlu olan Federal Rezerv, federal fon oranını sıfıra indirdi.
Federal fonlar oranı, bankaların birbirlerinden ödünç aldığı faiz oranıdır. Faiz maliyetlerini azaltma kararı, insanların ekonomiye yeniden yatırım yapmak için sermayeye daha fazla erişebilmelerini sağlamıştır.
Son on yılda, sıfıra yakın faiz oranlarının net etkisi, konut piyasası için sistematik olarak kritik öneme sahip finansal kurumlar arasında borçlanmayı teşvik ederek ABD ekonomisini istikrara kavuşturmuştur. Günümüzde konut arz ve talebi istikrar kazanmıştır. Sonuç olarak, ipotek oranları ekonomi ile dengede.
