Mülkiyet, bir kişinin münhasır bir şeye sahip olma, sahip olma, kullanma ve elden çıkarma hakkını veren ve koruyan yasal bir kavramdır. Mülkiyet terimi fiziksel bir öğe önermez, ancak bir kişinin bir şeyle yasal bir ilişkisini tanımlar.
Gayrimenkul Gayrimenkul, arazi, kira ve kalıtımdan oluşur. Topraklar toprağa, yukarıdaki havaya, dünya yüzeyinin altındaki alana ve üzerine inşa edilen her şeye atıfta bulunur. Kiracılık arazileri ve arazilerle ilgili bazı maddi olmayan hakları içerir. Kalıtsallar, miras alınabilecek arazi ve mülkler de dahil olmak üzere taşınmazla ilgili her türlü maddi veya maddi olmayan ilgiyi kapsar. (Daha fazlası için Gayrimenkul Yatırımcılarının Kaçınılması Gereken 5 Hatalı makalesini okuyun.)
EĞİTİM: Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfetmek
Faiz Faiz, bir bireyin taşınmaz hakkına sahip olduğu her türlü hakkı, talebi veya ayrıcalığı tanımlar. Kanun, gayrimenkul ile ilgili çeşitli çıkar türlerini tanımaktadır. Arazi konusundaki kayıtsız şartsız faiz, bir kişinin başka bir kişiye ait araziyi kullanma veya kısıtlama hakkıdır.
Müktesebat dışı çıkarlar, arazinin kendisinin mülkiyetini oluşturmaz: Taşınmaz üzerinde mülkiyeti olmayan bir menfaat sahibi olanların mülkiyeti yoktur ve arazinin sahibi, herhangi bir yükümlülük altına girmeden mülkiyetin tüm haklarından yararlanmaya devam eder.
Bir yük, mülkün mülkiyetini ve mülkün değerini ve / veya kullanımını etkileyebilecek bir yük, talep veya masraftır. Teminatlar, taşınmazdaki hisse senedi olmayan çıkarları temsil edebilir. Takyidat örnekleri, haciz, tecavüz, irtifak hakkı, kiralama, kısıtlayıcı antlaşma ve koruyucu antlaşmayı içerir. Bu makale taşınmaz ve mülkiyeti ilgisiz menfaatlere bir giriş sağlayacaktır.
Mükellef Olmayan Çıkarlar Karada müktesebat dışı bir çıkar, başka bir kişinin arazisini kullanma veya sınırlama hakkıdır. Önemsiz bir menfaat sahibi, bir mülkün kullanımıyla ilgili kesin ve açık haklara sahip olsa da, mülkün mülkiyet hakkı yoktur.
Menkul kıymetsiz çıkarlar, iki taraf arasında, yani mülk sahibi ile kayıtsız menfaati elde etmek isteyen kişi arasında yapılan bir anlaşma ile oluşturulabilir; veya mahkeme kararıyla. Örneğin, bir vergi mükellefinin gayrimenkulünün bulunduğu ilçedeki mahkemeye federal vergi hacizi verilebilir. Öte yandan, iki taraf arasında yapılan bir sözleşme ile kiraya gönüllü olarak girilebilir.
Takaslar Takas, haciz veya kısıtlayıcı antlaşma gibi bir mülkün değerini veya kullanımını ve kullanımını azaltabilecek herhangi bir şeydir. Takaslar, arazi değeri veya kullanımı üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olabileceğinden, bir gayrimenkul işleminde yer alan herkes, devredilen mülk üzerinde herhangi bir takyidat bulunduğunun farkında olmalıdır.
Tipik olarak, bir avukat bir başlık araması yapar ve bir başlık görüşü oluşturur, burada arama sırasında keşfedilen tüm yükümlülükler belirtilir. Bir yükümlülük, mülkün bir gayrimenkul işleminden geçmesini engellemez; daha ziyade, başlık her halükarda geçirilir. Başka bir deyişle, mülkiyet yeni bir mal sahibine devredilse bile, mülk üzerinde bir yükümlülük kalır veya "arazi ile çalışır".
(Daha fazla bilgi edinmek için Ev Alıcılarının Dikkatine bakın! Neden Avukata İhtiyacınız Var.)
Aşağıdakiler de dahil olmak üzere birçok ipotek türü vardır:
irtifak
İrtifak hakkı, başka bir kişinin topraklarını tam sahiplik teşkil etmeyen sınırlı bir şekilde kullanma konusunda kayıtsız şartsız bir haktır. İrtifaktan yararlanan kişi veya tüzel kişinin diğer kişinin topraklarında imtiyazsız bir menfaati (mülkü kullanma hakkı vardır, ancak mülkiyete sahip olmamak) vardır; mülkün sahibi irtifak hakkına tabidir. Yaygın irtifak hakkı geçiş hakkı, drenaj hendekleri, kamu hizmeti hatları ve kınama yoluyla kolaylaştırmaları içerir (Seçkin Alan).
tecavüzlerine
Bir tecavüz, mülk sahibinin sınır çizgisinin ötesine uzanan ve bir bitişik mülk üzerindeki "tecavüzlerin" ötesinde bir gelişmedir. Tecavüz örnekleri, saçak, müştemilatı, çitler, araba yolları ve yürüyüş yollarını inşa etmek veya sarkmaktır. Tecavüzler, ilgili her iki mülkün başlığını pazarlanamaz hale getirebilir: tecavüz özelliği, üzerinde iyileştirme yapılan tüm arazilere ait bir başlık içermezken, tecavüze uğramış mülk, tüm araziyi kullanmaz.
Kiralamalar
Kira kontratı, mülk sahibi (kiraya veren) ile mülkü kiralamak isteyen kişi veya kuruluş (kiracı) arasındaki bir sözleşmedir. Kira kontratı kapsamında kiraya veren, kiracıya mülkü değerli bir bedel karşılığında (kira) işgal etme ve kullanma izni vermeyi kabul eder.
Kira sözleşmesi genellikle sözleşmenin süresini, sözleşmeyi uzatma şartlarını ve ödenecek kira miktarını ve sıklığını belirtir. Kiracı mülkü işgal etse de, kiraya veren mal sahibi olarak kalır ve mülkün unvanını elinde tutar.
Linkler
Bir haciz, alacaklılara borçluya ait mülkün satışından memnun olmaları nedeniyle borçlu olmaları için verilen kanunla verilen bir haktır. Mülkiyet teminat olarak hareket eder ve mülkün devredilmesi durumunda satıştan elde edilen gelir borcu ödemek ve haciz karşılamak için kullanılabilir. Ortak hacizler emlak vergisi ve değerlendirme hacizleri, mekanik hacizleri, yargı hacimleri ve federal vergi hacizlerini içerir.
Lis Pendens
Lis pendens, ilgili tüm taraflara belirli bir mülkün unvanını etkileyen yasal bir işlem başlatıldığını bildiren, devam eden bir dava bildirimidir. Bir eyalet veya federal mahkemede açılabilen lis pendensleri tipik olarak bir mülkün mülkiyetini veya mülkte iddia edilen bir mülkiyet hissesini içerir.
Lis pendensleri taşınmaz aleyhine açıldığından, taşınmazın devredildiği herhangi bir kişi beklemedeki davanın sonucuna bağlı olacaktır.
Koruyucu veya Kısıtlayıcı Sözleşmeler
Koruyucu veya kısıtlayıcı bir antlaşma, bir taşınmazda gerçek bir mülkün kullanılma şeklini sınırlayan bir madde olarak görünen uygulanabilir bir durumdur. Bu sözleşmeler, mülk sahiplerini belirli şekillerde icra etmek veya icra etmemek için yükler.
Koruyucu veya kısıtlayıcı antlaşmalara örnek olarak yeni bir binada minimum kare çekimler için kısıtlamalar, mimari tasarım, yollardan veya bitişik özelliklerden kaynaklanan aksaklık ve kenar çizgileri ve dış ev rengi verilebilir. (İlgili okumalar için bkz.
Sonuç olarak Taşınmazın mülkiyete olan ilgisiz ilgisi, bir başkasının taşınmazını kullanma veya kısıtlama hakkıdır. Bazı durumlarda, kayıtsız şartsız faiz, bir kira sözleşmesinde olduğu gibi iki taraf arasında yapılan gönüllü bir sözleşmeden kaynaklanır. Diğer durumlarda, mülkiyete konu olmayan haciz gibi mahkeme kararı nedeniyle imtiyazsız faiz söz konusudur.
Gayrimenkul alımını dikkate alırken, mülkün kullanımını etkileyebilecek herhangi bir başlık hatası olup olmadığını belirlemek için bir başlık araması yapmak önemlidir. Nitelikli bir avukat mülke karşı herhangi bir haciz veya haciz ortaya çıkarmak için bir başlık arama yapabilir. Birçok mülk "tüm haciz ve hacizlere tabi" olarak satılır, yani mülkün yükü olabilir ve herhangi bir nihai karar vermeden önce tüm yükümlülükleri keşfetmek alıcının yararınadır.
Genel bir garanti belgesi, alıcının en iyi korumasıdır ve alıcıya, tapuda belirtilenler dışında arazi üzerinde hiçbir ipotek bulunmadığını garanti eden bir "ipoteklere karşı sözleşme" garantisi içerir. (Daha fazla bilgi için, Kiralamak veya Satın Almak mı? Finansal Sorunlar bölümüne bakın .)