Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (CMBS) Nedir?
Ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler (CMBS), konut amaçlı gayrimenkuller yerine ticari gayrimenkuller üzerinde ipoteklerle desteklenen sabit getirili yatırım ürünleridir. CMBS, gayrimenkul yatırımcılarına ve ticari kredi verenlere likidite sağlayabilir.
CMBS yapılarını standartlaştırmak için herhangi bir kural olmadığı için değerlemeleri zor olabilir. CMBS'nin dayanak varlığı menkul kıymetler, çok aileli konutlar ve ticari gayrimenkuller gibi değişen terim, değer ve mülk türlerine sahip bir dizi ticari ipotek içerebilir. Ticari ipotek vadesi genellikle sabit olduğundan, CMBS konut ipoteğine dayalı menkul kıymetlerden (RMBS) daha az ön ödeme riski sunabilir.
Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Nasıl Çalışır?
Teminatlı borç yükümlülüklerinde (CDO) ve teminatlı ipotek yükümlülüklerinde (CMO) olduğu gibi CMBS de tahvil şeklindedir. Tek bir ticari ipoteğe dayalı güvenlik oluşturan ipotek kredileri, temerrüt halinde temerrüt görevi görür, anapara ve faiz yatırımcılara aktarılır. Krediler genellikle bir güven içinde yer alır ve vadeleri, mülk türleri ve tutarları bakımından oldukça çeşitlidir. CMBS'ye menkul kıymetleştirilen ana krediler arasında apartman binaları ve kompleksleri, fabrikalar, oteller, ofis binaları, ofis parkları ve alışveriş merkezleri gibi mülklere ilişkin krediler de bulunmaktadır.
Bir ipotek kredisi genellikle geri ödemesiz borçtur - sadece teminatla teminat altına alınan tüketici veya ticari borçlar. Temerrüt durumunda borç veren, teminatın ötesinde borçlunun herhangi bir varlığını ele geçiremez.
CMBS karmaşık yatırım araçları olduğundan, yatırımcılar, birincil hizmet, ana hizmet, özel hizmet, yönetim sertifika sahibi, mütevelliler ve derecelendirme kuruluşları dahil olmak üzere çok çeşitli piyasa katılımcılarına ihtiyaç duyarlar. Bu oyuncuların her biri, CMBS'nin düzgün bir şekilde çalışmasını sağlamak için belirli bir rol oynar.
CMBS pazarı, ABD sabit gelirli pazarın yaklaşık% 2'sini oluşturmaktadır.
CMBS Çeşitleri
CMBS'yi destekleyen ipotekler, tipik olarak üst düzey veya en yüksek kaliteden daha düşük kaliteye kadar derecelendirilen kredi riski seviyelerine göre dilimler halinde sınıflandırılır. En yüksek kalitede dilimler hem faiz hem de anapara ödemelerini alacak ve en düşük ilişkili riske sahip olacaktır. Düşük dilimler daha yüksek faiz oranları sunar, ancak daha fazla risk alan dilimler de dilimler sıralamada düştükçe oluşabilecek potansiyel kaybın çoğunu emer.
CMBS yapısındaki en düşük dilim portföydeki en riskli ve muhtemelen spekülatif kredileri içerecektir. Bir CMBS yapısının tasarlanmasında yer alan menkul kıymetleştirme süreci hem bankalar hem de yatırımcılar için önemlidir. Bankaların toplamda daha fazla kredi vermesine olanak tanır ve yatırımcılara ticari gayrimenkullere kolay erişim sağlarken, geleneksel devlet tahvillerinden daha fazla getiri sağlar.
Bununla birlikte, yatırımcılar bir CMBS'de bir veya daha fazla kredinin temerrüde düşmesi durumunda, alt dilimlerin herhangi bir fon alması için en yüksek dilimlerin faizle tamamen ödenmesi gerektiğini anlamalıdır.
Önemli Çıkarımlar
- CMBS, konut gayrimenkulünden ziyade ticari mülklerde ipotek ile güvence altına alınmıştır. Ticari ipotek destekli menkul kıymetler tahviller şeklindedir ve temel alınan krediler genellikle tröstler içinde yer alır. CMBS'deki krediler teminat görevi görür - anapara ve faiz geçti yatırımcılara açıktır - temerrüt halinde.
CMBS'nin Eleştirisi
Tipik olarak, sadece çok varlıklı yatırımcılar CMBS'ye yatırım yapar, çünkü burada ortalama yatırımcı için çok fazla seçenek yoktur. Sadece bu varlık sınıfına yatırım yapan yatırım fonları veya borsa yatırım fonları (ETF) bulmak zordur, ancak birçok emlak yatırım fonu portföylerinin bir kısmını CMBS'ye yatırır.
CMBS için Gereksinimler
Aralık 2016'da, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) ve Finansal Endüstri Düzenleme Kurumu (FINRA), teminat altına alınmış ipotek yükümlülükleri de dahil olmak üzere, kapsanan ajans işlemleri için marj gereklilikleri yaratarak CMBS'nin bazı risklerini azaltmak için yeni düzenlemeler getirmiştir.