Kapanış Maliyetleri Nelerdir?
Kapanış maliyetleri, alıcının ve satıcıların normalde bir gayrimenkul işlemini tamamlamak için katlandığı, mülk fiyatının üstünde ve üzerinde olan giderlerdir.
Gerçekleştirilen maliyetler arasında kredi oluşum ücretleri, indirim puanları, değerleme ücretleri, tapu aramaları, tapu sigortası, anketler, vergiler, tapu kayıt ücretleri ve kredi raporu ücretleri yer alabilir. Peşin ödenen maliyetler, emlak vergileri ve ev sahiplerinin sigortası gibi zaman içinde tekrarlayan maliyetlerdir. Borç veren, ev kredisi başvurusunu izleyen üç gün içinde yasalarca bu maliyetleri "iyi niyet tahmini" olarak belirtmelidir. Eşitlik hediyeleri hala kapanış maliyetlerine maruz kalmaktadır.
Kapanış Maliyetlerini Anlama
Kapanış maliyetleri, mülkün başlığı satıcıdan alıcıya aktarıldığında ortaya çıkar. Kapanış maliyetlerinin toplam dolar tutarı, mülkün satıldığı yere ve taşınan mülkün değerine bağlıdır. Ev sahipleri genellikle satın alma fiyatının% 2 ila% 5'ini öderler, ancak kapanış maliyetleri satıcı veya alıcı tarafından ödenebilir. Bir gayrimenkul işlemi, dahil olan birçok oyuncu ve çok sayıda hareketli parça ile biraz karmaşık bir süreçtir. Bazı eyaletler (ve bazı kredi ürünleri), doğrudan seçtiğiniz bir ev müfettişine ödediğiniz temel denetimin ötesinde belirli denetimler gerektirir. Ayrıca, emlak ve transfer vergilerinin yanı sıra sigorta kapsamı ve çeşitli ek ücretler de vardır.
Bir gayrimenkul kapanış maliyeti veri firması olan ClosingCorp'un yakın tarihli bir anketine göre, ABD'deki ev sahipleri ortalama kapanış maliyetleri için 4.876 $ ödüyorlar. Anket, Columbia Bölgesi (12.573 $), New York (9.341 $), Delaware (8.663 $), Maryland (7.211 $) ve Vermont (6.839 $) dahil olmak üzere Kuzeydoğu bölgelerinde en yüksek ortalama kapanış maliyetlerini buldu. Ortalama kapanış maliyetlerinin en düşük olduğu ülkeler arasında Missouri (2.905 $), Indiana (2.934 $), Güney Dakota (2.996 $), Iowa (3.138 $) ve Kuzey Carolina (3.206 $) bulunmaktadır.
Kanunlar, borç verenin mülk üzerindeki kapanış maliyetlerini ortaya koyan bir kredi tahmini sağlamasını gerektirir. Gayrimenkul Uzlaştırma Prosedürleri Yasası (RESPA) uyarınca, borç verenler, borçlunun kredi başvurusunu aldıktan sonraki üç gün içinde, iyi niyetle tahmin olarak da bilinen bu tahminin kanunda yapılması zorunludur. Kapanmadan en az üç gün önce, borç veren ayrıca tüm kapanış ücretlerini özetleyen bir kapanış beyanı sunmalıdır. Listelenen ücretler kredi tahminden değişmiş olabilir.
Önemli Çıkarımlar
- Kapanış maliyetleri, bir gayrimenkul işleminin kapanışından kaynaklanan, mülkün satın alma fiyatını aşan ücretler ve masraflardır. Satıcılar ayrıca kapanış maliyetlerine tabi olabilir.Genel kapanış maliyetleri örnekleri arasında ipotek, gayrimenkul komisyonları, vergiler, sigorta ve kayıt dosyalarının oluşturulması ve yüklenimi ile ilgili ücretler yer alır. bir emlak anlaşması öncesinde üzerinde anlaşmaya varılabilir.
Kapanış Maliyetlerine Örnekler
Menşe ücretleri, kredi oluşturmak için banka tarafından alınan ücretlerdir. Ücret genellikle ipoteğin% 1'i kadardır. Alıcı, banka tarafından tahsil edilen faiz oranını azaltmak için indirim noktaları satın alabilir. Banka bir kredi raporu ve kredi başvurusu gerektirse de, bu ücretler tartışılabilir ve banka tarafından karşılanabilir. Özel ipotek sigortası, peşinat% 20'den az olan herhangi bir satın alım için uygulanan ek bir ücrettir.
Mülkiyet sigortası, borç vereni evin aleyhindeki iddialardan korur ve alıcıyı mülke karşı talepte bulunan eski yüklenicilerden korur. Borç verenler genellikle bir değerlendirme gerektirir ve bu da çoğu alanda 400 dolara mal olabilir. Yerel yönetimler, mülk satışını kaydetmek için kayıt ücretleri ve vergiler almaktadır. Bu transfer vergileri eyaletten eyalete değişir.
Kapanış maliyetlerinin tamamı kredi tahmini ve kapanış açıklamasında belirtilecektir. Görmeyi bekleyebileceğiniz standart ücretler şunlardır:
Başvuru ücreti
- İpotek başvurunuzu işleme koymak için borç veren tarafından alınan bir ücret. İpotek başvurusu yapmadan önce borç verenden ayrıntılar isteyin.
Avukat Ücreti
- Bir emlak avukatı tarafından ev satın alma sözleşmelerini ve sözleşmelerini hazırlamak ve gözden geçirmek için alınan ücret. Tüm eyaletlerde gayrimenkul işlemleri için bir avukat aranmaz.
Kapanış Ücreti
- "Emanet ücreti" olarak da bilinir, bu, kapanışla ilgilenen tarafa ödenir: devlet yasasına bağlı olarak unvan şirketi, emanet şirketi veya avukat.
Kurye Ücreti
- Basılı belgeler imzalıyorsanız, bu ücret nakliyelerinin hızlandırılmasına yardımcı olur. Kapanış dijital olarak yapılırsa, bu ücreti ödeyemeyebilirsiniz.
Kredi Rapor Ücreti
- Kredi raporlarınızı üç ana raporlama bürosundan almak için bir borç verenden ücret (15 ila 30 $). Bazı borç verenler raporlama ajanslarından indirim aldıkları için bu ücreti talep etmeyebilir.
Emanet mevduat
- Bazı borç verenler, kapanışta iki aylık emlak vergisi ve ipotek sigortası ödemenizi gerektirir.
FHA Mortgage Sigorta Primi
- FHA kredileri, kapanışta ödenmesi gereken temel kredi tutarının% 1, 75'i kadar bir ön ipotek sigortası primi (UPMIP) gerektirir (veya ipoteğinize devredilebilir). Ayrıca, kredinizin vadesine ve taban miktarına bağlı olarak, aylık olarak ödenen yıllık% 0, 45 ile% 0, 85 arasında değişen bir MIP ödemesi de vardır.
Taşkın Tespit ve İzleme Ücreti
- Taşkın sigortası (ev sahibinizin sigorta poliçesinden ayrı olarak) gerektiren bir taşkın bölgesinde olup olmadığını belirlemek için sertifikalı bir taşkın denetçisine uygulanan ücret. Ücretin bir kısmı, mülkün taşkın durumundaki değişiklikleri izlemek için sürekli gözlem içerir.
Ev Sahipleri Birliği Transfer Ücreti
- Planlı bir gelişimde kat mülkiyeti, şehir evi veya mülk satın alırsanız, o topluluğun ev sahipleri birliğine katılmanız gerekir. Bu, belgeler gibi sahiplik değiştirme maliyetlerini kapsayan transfer ücretidir. Satıcının veya alıcının ücreti ödeyip ödemeyeceği sözleşmede olabilir veya olmayabilir; önceden kontrol etmelisiniz. Satıcı, HOA aidat miktarlarını ve HOA'nın mali tablolarının, bildirimlerinin ve tutanaklarının bir kopyasını gösteren belgeler sağlamalıdır. Malları iyi durumda ve yaşamak istediğiniz bir yer olduğundan emin olmak için mülkü satın almadan önce bu belgelerin yanı sıra HOA'nın tüzüklerini, sözleşmelerini, koşullarını ve kısıtlamalarını (veya CC & R'leri) ve kurallarını görmeyi isteyin.
Ev Sahibi Sigortası
- Borç veren genellikle kapanışta ilk yılın sigorta priminin ön ödemesini gerektirir.
Borç Verenin Hak Sigortası
- Mülkiyet anlaşmazlığı ya da haciz, başlık aramada bulamadığı takdirde bir borç vereni koruyan, bir kereye mahsus ücret, menkul kıymet şirketine ödenir.
Kurşun Bazlı Boya Denetimi
- Tesiste tehlikeli, kurşun bazlı boya olup olmadığını belirlemek için sertifikalı bir müfettişe ödenen ücret.
makas
- Puanlar (veya "iskonto puanları"), kredinizdeki faiz oranını azaltmak ve böylece aylık ödemenizi düşürmek için borç verene yapılan isteğe bağlı bir peşin ödeme anlamına gelir. Bir puan kredi tutarının% 1'ine eşittir. Düşük oranlı bir ortamda, bu size fazla para kazandırmayabilir.
Sahibinin Unvanı Sigortası
- Bu politika, birisinin ev sahipliğinize meydan okuması durumunda sizi korur. Genellikle isteğe bağlıdır ancak hukuk uzmanları tarafından şiddetle tavsiye edilir.
Başlangıç Ücreti
- Bu ücret, borç verenin ücretinizi işleme koyması için idari maliyetleri kapsar ve genellikle kredi tutarının% 1'i kadardır. Bazı borç verenler oluşum ücreti almazlar, ancak genellikle maliyetleri karşılamak için daha yüksek bir faiz oranı talep ederler.
Haşere Denetimi
- Termitler, kuru çürüklük veya diğer zararlılarla ilgili hasarlar için profesyonel bir haşere muayenesinin maliyetini kapsayan bir ücret. Bazı eyaletler ve bazı devlet sigortalı krediler teftişi gerektirir.
Ön Ödemeli Günlük Faiz Ücretleri
- Kapanış tarihinden ilk ipotek ödemenizin tarihine kadar tahakkuk edecek faizleri kapsayan bir ödeme.
Özel İpotek Sigortası (PMI)
- Peşinatınız% 20'den azsa, borç verenin PMI gerektirebilir. Kapanışta ilk ayın PMI ödemesini yapmanız gerekebilir.
Gayrimenkul Değerleme Ücreti
- Kredi / değer (YBD) oranınızı belirlemek için kullanılan evin adil piyasa değerini değerlendirmek için profesyonel bir mülk değerleme şirketine ödenen gerekli ücret.
Emlak Vergisi
- Kapanışta, ev alımından itibaren 60 gün içinde ödenmesi gereken emlak vergileri ödemeyi bekleyin.
Ücret Kilidi Ücreti
- Sınırlı bir süre için, genellikle ön onay aldığınız andan kapanışa kadar belirli bir faiz oranını garanti etmek için borç veren tarafından alınan bir ücret.
İyi bir ipotek oranınız var mı? Kilitle! ayrıntıları verir.
Kayıt Ücreti
- Genel kayıtların kaydedilmesi için yerel kayıt büronuz, genellikle şehir veya ilçe tarafından alınan bir ücret.
Anket Ücreti
- Bir sörvey şirketi tarafından mülk sınırlarını kontrol etmek için mülk hatlarını ve paylaşılan çitleri kontrol etmek için alınan bir ücret.
Vergi İzleme ve Vergi Durumu Araştırma Ücretleri
- Emlak vergisi ödemelerinizden haberdar olmak ve emlak vergisi ödemelerinizle ilgili gecikmiş veya başarısız ödemeler gibi sorunları bildiren bir üçüncü taraf ücreti.
Başlık Arama Ücreti
- Mülkiyet tutarsızlıkları için kamu mülkiyeti kayıtlarını analiz etmek üzere başlık şirketi tarafından alınan bir ücret. Tapu şirketi tapu kayıtlarını araştırır ve mülk üzerinde ödenmemiş mülkiyet anlaşmazlıkları veya ipoteklerinin bulunmamasını sağlar.
Transfer Vergisi
- Ünvanı satıcıdan alıcıya aktarmak için alınan vergi.
Sigortalama Ücreti
- Borç verenin yüklenmesini sağlamak için borç veren tarafından alınan bir ücret. Sigortalama, nihai kredi onayı için finansal bilgilerinizi, gelirinizi, istihdamınızı ve kredinizi doğrulamanın araştırma sürecidir.
VA Fonlama Ücreti
- VA borçluysanız, kredi tutarının yüzdesi olarak tahsil edilen bu ücret, kredi programının maliyetlerini ABD vergi mükelleflerine mahsup etmeye yardımcı olur. Fonlama ücretinin miktarı, askeri hizmet sınıflandırmanıza ve kredi tutarınıza bağlıdır; ücret, kapanışta ödenebilir veya ipotekinize eklenebilir. Bazı askeri üyeler bu ücreti ödemekten muaftır.
Bir başka büyük ücret: emlak komisyonları. Ancak alıcılar bu ücreti ödemiyor; satıcılar yapar. Tipik olarak, komisyon ücreti evin satın alma fiyatının% 5 ila% 6'sıdır ve satıcının acentesi ile alıcının acentesi arasında eşit olarak bölünür.
Kapanış Maliyetlerini Azaltma
Peşinatın, taşıma masraflarının ve onarımların üstündeki tüm bu ücretleri yeni evinizde karşılayamayacağınızı düşünebilirsiniz. Ancak, bu ücretleri müzakere etmenin yolları vardır.
- Dükkânları dolaşmak. Bu, borç verenler ve ev sahibinin sigorta poliçeleri ve unvan şirketleri gibi üçüncü taraf hizmetleri için geçerlidir. Birçok ev sahibi, borç verenden borç verene ücretleri karşılaştırırlarsa kapanış maliyetlerinden önemli ölçüde tasarruf sağlayabileceklerinin farkında değildir. Ayrıca, borç verenin önerdiği şirket, haşere müfettişi veya ev sahibi sigorta acentesini kullanmak zorunda değilsiniz. Bazı ödevler yapın ve bu ücretlerden ciddi para biriktirebilirsiniz. Ay sonunda program kapanış. Ayın yakınında veya sonunda bir kapanış tarihi, ön ödemeli günlük faiz ücretlerinin azaltılmasına yardımcı olur. Borç veren, ne kadar tasarruf edebileceğinizi anlamanız için bu senaryoyu çalıştırabilir. Yardım için satıcıya itiraz edin. Bir satıcının, satın alma fiyatını düşürmesini veya kapanış maliyetlerinizin bir kısmını (veya gerçekten şanslıysanız tümünü) karşılamasını sağlayabilirsiniz. Bu, satıcı motive edilirse ve ev, birkaç teklifle uzun zamandır piyasadaysa daha olasıdır. Bununla birlikte, birçok sıcak konut pazarında koşullar satıcıları tercih eder, böylece bir satıcının yardımını isterseniz geri itme veya bir “hayır” alabilirsiniz. Sormak acı vermez. Kredi tahmini ve kapanış bildirim formlarını karşılaştırın. İlk kredi tahmininizi aldığınızda, ince dişli bir tarakla gözden geçirin. Bir ücretin neden alındığından veya neden ücretlendirildiğinden emin değilseniz, borç verenden açıklama yapmasını isteyin. Bir ücreti açıklayamayan veya sorgulandığında geri iten bir borç veren kırmızı bayrak olmalıdır. Aynı şekilde, yeni ücretler fark ederseniz veya belirli kapanış ücretlerinde gözle görülür artışlar görürseniz, ödünç vericinizden size ayrıntılar boyunca ilerlemesini isteyin. Ön onaydan kapanmaya kadar dalgalanmak için kapanış maliyetleri nadir değildir, ancak büyük sıçramalar veya şaşırtıcı eklemeler kapanma yeteneğinizi etkileyebilir. Krediye özgü ücretleri müzakere edin. Borç verenin ödemenizde “gereksiz ücret” olarak bilinen gereksiz ücretler eklediğinden şüpheleniyorsanız, konuşun. Çoğaltma fark ederseniz, borç verenden ücretleri kaldırmasını veya azaltmasını isteyin. Karşılaştırmalı alışveriş, kapanış maliyetlerini azaltmanın yanı sıra rekabetçi şartlar ve oranlar bulma konusunda müttefikiniz olabilir. Özellikle aşırı işleme ve dokümantasyon ücretlerine karşı dikkatli olun. Kapanış maliyetlerini ipoteğinize aktarın (son çare olarak). Bazı durumlarda, borç verenler kapanış maliyetlerinizi ödemeyi veya kredinize aktarmayı teklif edecektir. Ama sen kancadan değilsin; borç verenler kapanış ücretlerinizi almak için daha yüksek faiz oranları talep etme eğilimindedir, bu da sonuç olarak kredinize ve kapanış maliyetlerine faiz ödemeniz anlamına gelir.
Kapanış Maliyeti Olmayan İpotek
Kapanış maliyeti olmayan ipotekler, kapatıldıktan sonra alıcı için tüm ön ödemeleri ortadan kaldırır. Bu tür ipotekler kısa vadede faydalıdır, ancak muhtemelen daha yüksek faiz oranları ile sonuçlanmaktadır. Kapanış maliyetleri de toplam ipoteğe gömülebilir, yani alıcı kapanış maliyetlerine zaman içinde faiz öder. Dolayısıyla, kapanış maliyeti olmayan ipotekler ilk sermaye giderlerinin azaltılmasında yardımcı olmakla birlikte, dikkate alınması gereken uzun vadeli finansal sonuçlar bulunmaktadır.