Gayrimenkulün değerini tahmin etmek, finansman, satış listesi, yatırım analizi, emlak sigortası ve vergilendirme gibi çeşitli girişimler için gereklidir. Ancak çoğu insan için, bir gayrimenkul parçasının talep veya satın alma fiyatını belirlemek, gayrimenkul değerlemesinin en yararlı uygulamasıdır. Bu makale, özellikle satışla ilgili olarak, gayrimenkul değerlemesinin temel kavram ve yöntemlerine bir giriş sağlayacaktır.
Gayrimenkul Değerlemesi: Bilmeniz Gerekenler
Temel Değerleme Kavramları
değer
Teknik olarak, bir mülkün değeri, mülkün sahipliğinden kaynaklanan gelecekteki faydaların bugünkü değeri olarak tanımlanır. Hızlı bir şekilde kullanılan birçok tüketici malından farklı olarak, taşınmazın faydaları genellikle uzun bir süre boyunca gerçekleşir. Bu nedenle, bir mülkün değerinin tahmininde, ekonomik ve sosyal eğilimlerin yanı sıra, değerin dört unsurunu etkileyebilecek hükümet kontrolleri veya düzenlemeleri ve çevre koşulları da dikkate alınmalıdır:
Maliyet ve Fiyata Karşı Değer
Değer, maliyet veya fiyata eşit olmak zorunda değildir . Maliyet, malzeme veya işçilik gibi gerçek harcamaları ifade eder. Öte yandan, fiyat birisinin bir şey için ödediği tutardır. Maliyet ve fiyat değeri etkileyebilir , ancak değeri belirlemez . Bir evin satış fiyatı 150.000 dolar olabilir, ancak değer önemli ölçüde daha yüksek veya daha düşük olabilir. Örneğin, yeni bir mal sahibi evde hatalı bir temel gibi ciddi bir kusur bulursa, evin değeri fiyattan daha düşük olabilir.
Market değeri
Değerleme, belirli bir mülkün belirli bir tarihteki değerine ilişkin bir görüş veya tahmindir. Değerleme raporları, gayrimenkul işlemleri ile ilgili karar verirken işletmeler, devlet kurumları, bireyler, yatırımcılar ve ipotek şirketleri tarafından kullanılır. Bir değerlendirmenin amacı, bir mülkün piyasa değerini - mülkün rekabetçi ve açık bir piyasaya getireceği en muhtemel fiyat - belirlemektir.
Mülkün gerçekten sattığı fiyat olan piyasa fiyatı her zaman piyasa değerini temsil etmeyebilir. Örneğin, bir satıcı haciz tehdidi nedeniyle baskı altındaysa veya özel bir satış yapılıyorsa, mülk piyasa değerinin altında satış yapabilir.
Değerlendirme Yöntemleri
Doğru bir değerlendirme, verilerin metodik olarak toplanmasına bağlıdır. Belirli bir mülkle ilgili ayrıntıları kapsayan özel veriler ve mülkün bulunduğu ülke, bölge, şehir ve semtle ilgili genel veriler bir değere ulaşacak şekilde toplanır ve analiz edilir. Değerleme, bir mülkün değerini belirlemek için üç temel yaklaşım kullanır.
Yöntem 1: Satış Karşılaştırma Yaklaşımı
Satış karşılaştırma yaklaşımı, genellikle tek aileli evlerin ve arazinin değerlemesinde kullanılır. Bazen piyasa verileri yaklaşımı olarak da adlandırılan bu, bir mülkün yakın zamanda satılan mülklerle benzer özelliklere sahip karşılaştırılmasıyla elde edilen değer tahminidir. Bu benzer özellikler karşılaştırılabilir olarak adlandırılır ve geçerli bir karşılaştırma sağlamak için her birinin aşağıdakileri yapması gerekir:
- Söz konusu mülke olabildiğince benzer olunSon yıl içinde açık, rekabetçi bir pazarda satıldıTipik piyasa koşulları altında satıldı
Değerleme sürecinde en az üç veya dört karşılaştırılabilir madde kullanılmalıdır. Kıyaslanabilirleri seçerken dikkate alınması gereken en önemli faktörler, bir mülkün piyasa değeri üzerinde muazzam bir etkiye sahip olabilen boyut, karşılaştırılabilir özellikler ve - belki de en önemlisi - konumdur.
Karşılaştırılabilir Nitelikler
İki mülk tam olarak birbirine benzemediğinden, benzer özellikleri ve değeri etkileyecek diğer faktörleri dikkate almak için karşılaştırılabilir satış fiyatlarında düzeltmeler yapılacaktır:
- Binaların yaşı ve durumuSatış tarihi, karşılaştırılabilir bir satış tarihi ile ekspertiz tarihi arasında ekonomik değişiklikler meydana gelirse, bir mülk satıcısının baskı altında olması veya akrabalar arasında bir mülk satılması gibi (indirimli fiyat) Konum, benzer mülkler mahalleden mahalleye fiyat açısından farklılık gösterebileceğinden, lot büyüklüğü, peyzaj, inşaat türü ve kalitesi, oda sayısı ve türü, yaşam alanı metre kare, parke zeminler, garaj, mutfak gibi fiziksel özellikler yükseltmeler, şömine, havuz, merkezi hava vb.
Söz konusu mülkün piyasa değeri tahmini, karşılaştırılabilirlerin düzeltilmiş satış fiyatlarının oluşturduğu aralığa düşecektir. Kıyaslanabilir satış fiyatlarında yapılan bazı düzeltmeler diğerlerine göre daha öznel olacağından, tipik olarak en az miktarda düzeltmeye sahip karşılaştırılabilirlere ağırlıklı ağırlık verilir.
Yöntem 2: Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, bir veya daha fazla bina tarafından iyileştirilmiş mülklerin değerini tahmin etmek için kullanılabilir. Bu yöntem, amortisman dikkate alınarak bina (lar) ve arsa için ayrı değer tahminlerini içerir. Tüm geliştirilmiş mülkün değerini hesaplamak için tahminler birlikte eklenir. Maliyet yaklaşımı, makul bir alıcının, mevcut bir iyileştirilmiş mülk için karşılaştırılabilir bir lot satın alma ve karşılaştırılabilir bir bina inşa etme fiyatından daha fazla ödeme yapmayacağı varsayımını yapar. Değerleme konusu mülk, sık satılmayan ve gelir getirmeyen bir tür olduğunda bu yaklaşım yararlıdır. Örnekler arasında okullar, kiliseler, hastaneler ve hükümet binaları sayılabilir.
Bina maliyetleri, yakın zamanda inşa edilmiş karşılaştırılabilir bir metre kare başına maliyetin söz konusu binadaki metre kare sayısıyla çarpıldığı kare metre yöntemi dahil olmak üzere çeşitli şekillerde tahmin edilebilir; maliyetlerin, işçilik ve malzeme de dahil olmak üzere her bir bina bileşeninin birim ölçü başına inşaat maliyetine göre tahmin edildiği yerinde birim yöntemi; ve söz konusu binanın yerine geçecek hammadde miktarlarını, malzemelerin mevcut fiyatı ve ilgili kurulum maliyetlerini tahmin eden miktar araştırma yöntemini içerir.
Amortisman
Değerleme amaçlı olarak amortisman, gayrimenkulün iyileştirilmesinin değerini olumsuz etkileyen ve dikkate alan her türlü koşulu ifade eder:
- Boyama ve çatı değişimi gibi iyileştirilebilir bozulma ve yapısal sorunlar gibi tedavi edilemez bozulma dahil fiziksel bozulma ya da dört yatak odalı evler, ancak sadece bir banyoEğlenmenin dışındaki faktörlerden kaynaklanan gürültülü bir havaalanına veya kirletici fabrikaya yakın olmak gibi ekonomik eskime.
metodoloji
- Arazi amortismana tabi olamayacağı için satış karşılaştırma yaklaşımını kullanarak arazinin değerini boş ve en yüksek ve en iyi şekilde kullanılabilir olarak tahmin edin. Bina (lar) ı ve site iyileştirmelerini inşa etmenin mevcut maliyetini tahmin edin. bozulma, işlevsel eskimiş veya ekonomik eskime nedeniyle meydana gelen iyileştirmelerin amortisman tutarı. tahmini inşaat maliyetlerinden amortismanı azaltın. mülk değeri.
Yöntem 3: Gelir Kapitalizasyon Yaklaşımı
Genellikle gelir yaklaşımı olarak adlandırılan bu yöntem, bir yatırımcının ihtiyaç duyduğu getiri oranı ile bir mülkün ürettiği net gelir arasındaki ilişkiye dayanır. Apartman kompleksleri, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi gelir getirici özelliklerin değerini tahmin etmek için kullanılır. Gelir sermayesi yaklaşımını kullanan değerlendirmeler, söz konusu mülkün gelecekteki geliri üretmesi beklendiğinde ve masrafları tahmin edilebilir ve sabit olduğunda oldukça basit olabilir.
Doğrudan Büyük Harf Kullanımı
Değerleme Uzmanları, doğrudan büyük harf kullanımı yaklaşımını kullanırken aşağıdaki adımları gerçekleştirecektir:
- Yıllık potansiyel brüt geliri tahmin edin. Etkili brüt geliri belirlemek için boşluk ve kira tahsilat kayıplarını dikkate alın.Yıllık net faaliyet gelirini hesaplamak için yıllık işletme giderlerini azaltın.Tipik bir yatırımcının belirli bir üretim tarafından elde edilen gelir için ödeyeceği fiyatı tahmin edin mülkiyet türü ve sınıfı. Bu, getiri oranını veya kapitalizasyon oranını tahmin ederek gerçekleştirilir. Mülkün değerinin bir tahminini oluşturmak için aktifleştirme oranını mülkün yıllık net faaliyet gelirine uygulayın.
Brüt Gelir Çarpanları
Brüt gelir çarpanı (GIM) yöntemi, genellikle gelir mülkleri olarak satın alınmayan ancak bir ve iki aileli evler gibi kiralanabilecek diğer mülkleri değerlendirmek için kullanılabilir. GRM yöntemi, bir mülkün satış fiyatını beklenen kira geliriyle ilişkilendirir. (İlgili okumalar için bkz. "Bir Gayrimenkul Kiralama Mülküne Değer Vermenin 4 Yolu")
Konut mülkleri için, brüt aylık gelir tipik olarak kullanılır; ticari ve endüstriyel mülkler için brüt yıllık gelir kullanılacaktır. Brüt gelir çarpanı yöntemi aşağıdaki gibi hesaplanabilir:
Satış Fiyatı ÷ Kira Geliri = Brüt Gelir Çarpanı
Doğru bir GIM oluşturmak için en az üç benzer mülke ait son satış ve kiralama verileri kullanılabilir. GIM daha sonra aşağıdaki gibi hesaplanabilen piyasa değerini belirlemek için söz konusu mülkün tahmini adil piyasa kiralamasına uygulanabilir:
Kira Geliri x GIM = Tahmini Piyasa Değeri
Alt çizgi
Gayrimenkul değerlemesi, ipotekli borç verenler, yatırımcılar, sigortacılar ve alıcılar ile gayrimenkul satıcıları için önemlidir. Değerleme genellikle vasıflı profesyoneller tarafından yapılırken, gerçek bir işlemle ilgilenen herkes farklı gayrimenkul değerleme yöntemleri hakkında temel bir anlayış elde etmekten yararlanabilir.