İçindekiler
- 1. Mortgage Oluşturan
- 2. Toplayıcı
- 3. Menkul Kıymet Satıcıları
- 4. Yatırımcılar
- Alt çizgi
İpoteğinizi evinizi almanıza yardımcı olan kredi olarak görebilirsiniz. Ancak yatırımcılar ipotekleri gelecekteki nakit akışlarının akışı olarak görüyorlar. Bu nakit akışları ikincil mortgage piyasasında satın alınır, satılır, çıkarılır, taşınır ve menkul kıymetleştirilir. Çoğu mortgage satışı sona erdiğinden, ikincil mortgage piyasası son derece büyük ve çok likittir.
Menşe noktasından, borçlunun aylık ödemesinin ipotek destekli güvenlik (MBS), varlık destekli güvenlik (ABS), teminatlı ipotek yükümlülüğü (CMO) veya teminatlı borç yükümlülüğü (CMO) veya bir teminatlı borç yükümlülüğü (CDO) ödemesi, başlangıç ücretlerinin ve / veya aylık nakit akışlarının bir yüzdesini oluşturan birkaç farklı kurum vardır., ikincil mortgage piyasasının nasıl çalıştığını göstereceğiz ve sizi ana katılımcılarıyla tanıştıracağız.
Bu piyasada dört ana katılımcı vardır: ipotek yaratıcısı, toplayıcı, menkul kıymetler satıcısı ve yatırımcı.
1. Mortgage Oluşturan
İpotek yaratıcısı, ikincil ipotek piyasasında yer alan ilk şirkettir. Mortgage yaratıcıları perakende bankalar, ipotek bankacıları ve ipotek komisyoncularından oluşur. Bankalar geleneksel finansman kaynaklarını kredileri kapatmak için kullanırken, ipotek bankacıları genellikle kredileri finanse etmek için depo kredi olarak bilinen şeyi kullanırlar. Çoğu banka ve neredeyse tüm ipotek bankacıları, yeni çıkan ipotekleri hızla ikincil piyasaya satmaktadır.
Dikkat edilmesi gereken bir ayrım, bankaların ve ipotek bankacılarının ipotekleri kapatmak için kendi fonlarını kullandıkları ve ipotek komisyoncularının kullanmadıklarıdır. Daha ziyade, ipotek komisyoncuları bankalar veya ipotek bankacıları için bağımsız aracılar olarak hareket eder ve müşterileri (borçluları) bir araya getirir.
Bununla birlikte, büyüklüğüne ve karmaşıklığına bağlı olarak, bir ipotek düzenleyicisi tüm paketi satmadan önce ipotekleri belirli bir süre için toplayabilir; kaynak olarak bireysel kredileri de satabilir. Bir borçlu tarafından bir faiz oranı teklif edildikten ve kilitlendikten sonra, bir kaynak sahibinin bir ipoteğe tutunması riski söz konusudur. Eğer borçlunun faiz oranını kilitlediği anda ipotek ikincil piyasaya satılmazsa, faiz oranları değişebilir, bu da ikincil piyasadaki ipoteğin değerini ve nihayetinde kaynağın ipotek üzerindeki kazancını değiştirir.
İpotekleri satmadan önce toplayan yaratıcılar, genellikle ipotek boru hatlarını faiz oranlarındaki değişimlere karşı korurlar. Tek bir ipoteğin satışı için tasarlanan, en iyi çaba ticareti adı verilen özel bir işlem türü vardır, bu da kaynak sahibinin bir ipoteği koruma gereksinimini ortadan kaldırır. Daha küçük yaratıcılar en iyi çabaları kullanma eğilimindedir.
Genel olarak, ipotek yaratıcıları bir ipotek oluşturmak için tahsil edilen ücretler ve borçluya verilen faiz oranı ile ikincil bir piyasanın bu faiz oranı için ödeyeceği prim arasındaki farktan para kazanırlar.
2. Toplayıcı
Toplayıcılar, ikincil ipotek piyasası katılımcıları serisindeki bir sonraki şirkettir. Toplayıcılar, Wall Street firmaları ve Fannie Mae ve Freddie Mac gibi hükümet destekli işletmeler (GSE'ler) ile bağları olan büyük ipotek yaratıcılarıdır. Toplayıcılar, yeni orijinli ipotekleri daha küçük orijinatörlerden satın alırlar ve kendi kökenleriyle birlikte, özel etiketli ipotek destekli menkul kıymetlere menkul kıymetleştirdikleri (Wall Street firmaları ile çalışarak) veya ajans ipotek destekli menkul kıymetler oluştururlar (çalışarak) GSE'ler aracılığıyla).
Toplayıcılara benzer şekilde, toplayıcılar, ipotek satın almayı taahhüt ettikleri andan itibaren, menkul kıymetleştirme süreci boyunca ve MBS bir menkul kıymetler satıcısına satılıncaya kadar, ipotekleri boru hatlarında koruma altına almalıdır. Bir mortgage boru hattını korumak, serpinti ve yayılma riski nedeniyle karmaşık bir iştir. Toplayıcılar, ipotek için ödedikleri fiyat ve bu ipoteklerin desteklediği MBS'yi, riskten korunma etkinliklerine bağlı olarak satabilecekleri fiyat farkı ile kâr etmektedir.
3. Menkul Kıymet Satıcıları
Bir MBS oluşturulduktan sonra (ve bazen oluşmadan önce, MBS'nin türüne bağlı olarak), bir menkul kıymet satıcısına satılır. Wall Street aracı kurumlarının çoğunda MBS işlem masaları bulunur. Bu masalardaki satıcılar MBS ile her türlü yaratıcı işi yaparlar ve tüm kredileri ipotek ederler; nihai hedef onları yatırımcılara menkul kıymet olarak satmaktır. Bayiler genellikle CMS, ABS ve CDO'ları yapılandırmak için MBS'leri kullanır. Bu anlaşmalar, temel MBS veya tüm kredilere kıyasla farklı ve bir şekilde belirli ön ödeme özelliklerine ve geliştirilmiş kredi notlarına sahip olacak şekilde yapılandırılabilir. Bayiler MBS alım ve satım fiyatlarında bir fark yaratır ve belirli CMO, ABS ve CDO paketlerini yapılandırma biçiminde arbitraj karları elde etmeye çalışırlar.
4. Yatırımcılar
Yatırımcılar ipoteklerin son kullanıcılarıdır. Yabancı hükümetler, emeklilik fonları, sigorta şirketleri, bankalar, GSE'ler ve finansal riskten korunma fonları ipoteklerde büyük yatırımcılardır. MBS, CMO'lar, ABS ve CDO'lar yatırımcılara değişen kredi kalitesi ve faiz oranı risklerine dayalı olarak çok çeşitli potansiyel getiriler sunar.
Yabancı hükümetler, emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve bankalar genellikle yüksek oranlı ipotek ürünlerine yatırım yaparlar. Bu yatırımcılar tarafından ön ödeme ve faiz oranı risk profilleri için çeşitli yapılandırılmış ipotek anlaşmalarının belirli dilimleri aranmaktadır. Finansal riskten korunma fonları genellikle düşük kredi notuna sahip ipotek ürünlerinde ve faiz oranı riski daha yüksek yapılandırılmış ipotek ürünlerinde büyük yatırımcılardır.
Tüm ipotek yatırımcıları arasında GSE'ler en büyük portföylere sahiptir. Yatırım yapabilecekleri ipotek ürününün türü büyük ölçüde Federal Konut Teşebbüsü Gözetim Ofisi tarafından düzenlenmektedir.
Alt çizgi
Çok az borçlu, ipoteklerinin ne ölçüde kesildiğini, doğrandığını ve takas edildiğini fark eder. Birkaç hafta içinde, belki bir ay içinde, bir ipotek oluştuğu andan itibaren bir CMO, ABS veya CDO'nun bir parçası olabilir. Bir ipoteğin son kullanıcısı, yönlü faiz oranı bahisleri yapan veya küçük ilişkisel fiyatlandırma düzensizliklerinden yararlanmak için kaldıraçlı pozisyonlar kullanan bir riskten korunma fonu olabilir veya yabancı bir ülkenin bir ajans MBS'nin kredi notunu beğenen merkez bankası olabilir.
Öte yandan, Brüksel'de bulunan ve ABS, CMO veya CDO anlaşmasındaki belirli bir dilimin süresi ve dışbükeylik profilinden etkilenen bir sigorta şirketi olabilir. İkincil ipotek piyasası, ipotek pastasından bir dilim tüketmeye hevesli birçok kurum ile büyük, likit ve karmaşıktır.