Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) kendilerini daha küçük yatırımcıların gayrimenkul varlıklarından elde edilen yüksek getirilere doğrudan katılmaları için bir araç olarak belirlemişlerdir. Geçmişte, bu güvenlerin enerji ya da diğer sektörle ilgili güvenler ile aynı kategoride küçük birim yatırım tröstleri olduğu düşünülüyordu, ancak Global Sanayi Sınıflandırma Standardı GYO'lara ayrı bir varlık sınıfı olma statüsü verdiğinde, kurallar değişti ve popülaritesi arttı.
GYO'ların nasıl çalıştığını açıklayacak ve düzenli yatırımcılara sundukları benzersiz vergi sonuçlarını ve tasarrufları inceleyeceğiz.
GYO'ların Temel Özellikleri
GYO'lar bir araya toplanan ve birim yatırım ortaklıkları şeklinde teminat olarak sunulan bir gayrimenkul ve ipotek havuzudur. Bir GYO'daki her birim, temeldeki özelliklerin her birinde oransal bir sahiplik kısmını temsil eder. NYSE'deki GYO'lar, Mart 2019 itibariyle 1 trilyon doların üzerinde bir piyasa değerine sahipti. 2019 yılında 226 GYO, New York Borsası ve diğer pazarlarda aktif olarak işlem gördü.
Tipik olarak, GYO'lar büyümeye yönelik olmaktan daha değerlidir ve başlıca küçük ve orta boy işletmelerden oluşmaktadır.
IRS, GYO'ların gelirlerinin en az% 90'ını birim sahiplerine ödemesini gerektirir. Bu, GYO'ların geleneksel sabit getirili piyasalarda tipik olarak bulunanlardan daha yüksek verim sağladığı anlamına gelir. Aynı zamanda, emlak piyasasıyla salındıklarından geleneksel hisse senetlerinden daha az uçucu olma eğilimindedirler.
Üç GYO Türü
GYO'lar üç kategoriye ayrılabilir:
- Özkaynak GYO'ları: Bu mülklere ait mülklere ve / veya kiraya güvenir ve mülk satışlarından elde edilen kira geliri, temettüler ve sermaye kazançlarını toplar. Üçlü gelir kaynağı bu türü çok popüler kılmaktadır. İpotek GYO'ları: Bu tröstler, faiz oranlarına maruz kalmaları nedeniyle daha büyük risk taşımaktadır. Faiz oranları yükselirse, ipotek GYO'larının değeri önemli ölçüde düşebilir. Hibrit GYO'lar - Bu enstrümanlar ilk iki kategoriyi birleştirir. Bunlar açık veya kapalı uçlu (açık ve kapalı uçlu yatırım fonlarına benzer), sınırlı veya belirsiz bir hayata sahip olabilir ve tek bir proje grubuna veya birden fazla gruba yatırım yapabilirler.
Güven Düzeyinde Vergilendirme
GYO'lar diğer tüm birim yatırım ortaklıklarıyla aynı kurallara uymalıdır. GYO'lar önce güven düzeyinde, sonra faydalanıcılara vergilendirilmelidir. Ancak şirketler ile aynı özdeğerlendirme yöntemini takip etmelidirler. Dolayısıyla GYO'lar şirketlerle aynı değerleme ve muhasebe kurallarına sahiptir, ancak kârdan geçmek yerine nakit akışını doğrudan birim sahiplerine geçirirler.
GYO'lar için diğer birim yatırım ortaklıklarına ilişkin kuralların ötesinde birkaç ilave kural vardır:
- Kira geliri GYO'lara iş geliri olarak kabul edilir, çünkü hükümet rantı GYO'ların işi olarak görür. Bu, kiralama faaliyetleriyle ilgili tüm giderlerin bir işletme tarafından ticari giderler ile aynı şekilde düşülebileceği anlamına gelir.Ayrıca, birim sahiplerine dağıtılan cari gelirler GYO'ya vergilendirilmez, ancak gelir yerleşik olmayan bir yararlanıcıya dağıtılırsa oranın antlaşma ile düşürülmediği takdirde, bu gelirin olağan temettüler için% 30 oranında stopaj vergisine ve sermaye kazançları için% 35 oranında ödenmesi gerekir.
Tüm pratik amaçlar için GYO'lar, gelirlerinin en az% 90'ını birim sahiplerine dağıttıkları sürece genellikle güven düzeyinde vergilendirmeden muaftırlar. Ancak, bu kurala bağlı GYO'lar bile, birikmiş gelirler üzerinden kurumlar vergisine tabidir.
Birim Sahiplerine Vergi
GYO tarafından yapılan temettü ödemeleri, sermaye kazancı olarak vergilendirilen nitelikli temettüler olarak değerlendirilmedikçe, üniteye normal gelir olarak vergilendirilir. Aksi takdirde, temettü, birim sahibinin en yüksek marjinal vergi oranında vergilendirilecektir.
Ayrıca, GYO'lar tarafından ödenen temettülerin bir kısmı, yalnızca temettü alındığı yıldaki birim sahibinin vergilendirilebilir gelirini azaltmakla kalmaz, aynı zamanda sermaye varlığı satılana kadar bu kısımdaki vergileri de reddeder. Bu ödemeler, birim sahibi için maliyet tabanını da azaltır. Vergi vermeyen kısımlar daha sonra uzun veya kısa vadeli sermaye kazancı / zararı olarak vergilendirilir.
GYO'lar nadiren güven düzeyinde vergilendirildikleri için, ihraççıların temettü ödemesini hesaplamadan önce şirket düzeyinde vergi ödemesi gereken hisse senetlerinden nispeten daha yüksek getiri sağlayabilirler.
Örnek - Birim Sahibi Vergi Hesaplaması
Jennifer şu anda birim başına 20 $ 'dan işlem yapan bir GYO'ya yatırım yapmaya karar veriyor. GYO'nun birim başına 2 dolarlık faaliyetlerinden fonları vardır ve bunun% 90'ını veya 1, 80 dolarını birim sahiplerine dağıtır. Ancak, bu temettü birimi başına 0, 60 ABD doları amortisman ve diğer giderlerden kaynaklanmaktadır ve vergiye tabi olmayan bir sermaye getirisi olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, bu temettüden sadece 1.20 $ (1.80 - 0.60 $) gerçek kazançlardan gelir. Bu tutar Jennifer'a normal gelir olarak vergilendirilecek ve maliyet esası birim başına 0.60 $ 'dan 19.40 $' a düşecektir. Daha önce belirtildiği gibi, bazdaki bu azalma, birimler satıldığında uzun veya kısa vadeli kazanç / kayıp olarak vergilendirilecektir.
Alt çizgi
GYO'lar tarafından sunulan benzersiz vergi avantajları, göreceli istikrarla daha yüksek getiri arayan yatırımcılar için üstün verim anlamına gelebilir. Teorik olarak, eğer birimler yeterince uzun bir süre tutulursa, bir birim sahibinin negatif bir maliyet esasına ulaşması mümkündür. Bu pek yaygın olmasa da, bu şekilde olası bir kazanç veya zararı gerçekleştirme potansiyeli yatırımcılar tarafından açıkça anlaşılmalıdır.