Ticari gayrimenkul (CRE), sadece ticari amaçlı (konut yerine) kullanılan gelir getiren bir mülktür. Örnek olarak perakende alışveriş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofis binaları ve kompleksleri ve oteller verilebilir. Finansman - bu mülklerin iktisabı, geliştirilmesi ve inşası da dahil olmak üzere - tipik olarak ticari gayrimenkul kredileri yoluyla gerçekleştirilir: ticari mülk üzerinde haciz tarafından temin edilen ipotekler.
Konut ipoteklerinde olduğu gibi, bankalar ve bağımsız borç verenler de ticari gayrimenkul kredileri vermeye aktif olarak katılmaktadır. Ayrıca, sigorta şirketleri, emeklilik fonları, özel yatırımcılar ve ABD Küçük İşletme İdaresi'nin 504 Kredi programı da dahil olmak üzere diğer kaynaklar ticari gayrimenkul için sermaye sağlamaktadır.
Burada, ticari emlak kredilerine, konut kredilerinden nasıl farklılaştıklarına, özelliklerine ve borç verenlerin aradıklarına bir göz atıyoruz.
Ticari Gayrimenkul Kredilerinin Açıklanması
Bireyler ve Varlıklar
Konut kredileri tipik olarak bireysel borçlulara yapılırken, ticari gayrimenkul kredileri genellikle ticari kuruluşlara (örneğin şirketler, geliştiriciler, sınırlı ortaklıklar, fonlar ve vakıflar) verilir. Bu varlıklar genellikle ticari gayrimenkul sahibi olma amacı ile oluşturulur.
Bir işletmenin finansal sicili veya kredi notu olmayabilir; bu durumda borç veren, işletmenin müdürlerini veya sahiplerini krediyi garanti altına alabilir. Bu, borç verene kredi geçmişi olan bir kişiye (veya bir grup kişiye) ve kredi temerrüt durumunda geri kazanabilecekleri bir kredi sağlar. Borç veren tarafından bu tür bir teminat istenmiyorsa ve kredi temerrüt durumunda mülkün tek kurtarma aracı ise, borç geri ödemesiz kredi olarak adlandırılır, yani borç verenin kimseye veya başka bir şeye rücu yoktur mülkiyet.
Kredi Geri Ödeme Planları
Bir konut ipoteği, borcun bir süre boyunca düzenli taksitlerle geri ödendiği bir tür itfa edilmiş kredidir. En popüler konut ipotek ürünü 30 yıllık sabit oranlı ipotektir, ancak konut alıcılarının 25 ve 15 yıllık ipotekler de dahil olmak üzere başka seçenekleri de vardır. Daha uzun amortisman dönemleri genellikle daha küçük aylık ödemeleri ve kredinin ömrü boyunca daha yüksek toplam faiz maliyetlerini içerirken, daha kısa amortisman dönemleri genellikle daha büyük aylık ödemeleri ve daha düşük toplam faiz maliyetlerini içerir.
Konut kredileri, kredinin ömrü boyunca itfa edilir, böylece kredinin sonunda kredi tamamen geri ödenir. Örneğin, % 5 oranında 200.000 $ 30 yıllık sabit faizli ipoteğe sahip bir borçlu, 1.073.64 $ 'lık 360 aylık ödeme yapacak ve bundan sonra kredi tamamen geri ödenecektir.
Konut kredilerinden farklı olarak, ticari kredi koşulları tipik olarak beş yıl (veya daha az) ile 20 yıl arasında değişmektedir ve itfa süresi genellikle kredi vadesinden daha uzundur. Örneğin, bir borç veren, 30 yıllık bir amortisman süresi ile yedi yıllık bir süre için ticari kredi verebilir. Bu durumda, yatırımcı 30 yıl boyunca ödenen krediye dayalı olarak yedi yıl boyunca ödeme yapacak, bunu kredide kalan tüm bakiyenin son bir “balon” ödemesini takip edecektir.
Örneğin, % 7 oranında 1 milyon dolarlık ticari krediye sahip bir yatırımcı yedi yıl boyunca aylık 6, 653, 02 dolarlık ödemeler yapar ve bunu, krediyi tam olarak ödeyecek olan 918, 127, 64 dolarlık bir nihai balon ödemesi yapar.
Kredi süresinin uzunluğu ve amortisman süresi borç verenin borçlanma oranını etkiler. Yatırımcının kredi gücüne bağlı olarak, bu şartlar tartışılabilir. Genel olarak, kredi geri ödeme programı ne kadar uzun olursa, faiz o kadar yüksek olur.
Kredi / Değer Oranları
Ticari ve konut kredilerinin farklı olmasının bir başka yolu, kredinin mülk değerine karşı değerini ölçen bir rakam olan kredi-değer oranıdır (LTV). Borç veren, LTV'yi kredi tutarını mülkün değerleme değerinden veya satın alma fiyatından daha azına bölerek hesaplar. Örneğin, 100.000 $ 'lık bir mülkte 90.000 $' lık kredi için LTV% 90 (90.000 $ 100 100.000 $ = 0.9 veya% 90) olacaktır.
Hem ticari hem de konut kredileri için, daha düşük LTV'lere sahip borçlular, daha yüksek LTV'lere göre daha uygun finansman oranlarına hak kazanacaklardır. Nedeni: Mülkte daha fazla hakkaniyete (veya hisseye) sahiptir, bu da borç verenin gözünde daha az risk demektir.
Bazı konut ipotekleri için yüksek LTV'lere izin verilmektedir: VA ve USDA kredileri için% 100'e kadar LTV'ye izin verilir; FHA kredileri için% 96, 5'e kadar (Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan krediler); ve konvansiyonel krediler için% 95'e kadar (Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından garanti edilenler).
Ticari kredi LTV'leri ise bunun aksine, genellikle% 65 ila% 80 aralığına girmektedir. Bazı krediler daha yüksek LTV'lerde verilebilirken, daha az yaygındır. Spesifik LTV genellikle kredi kategorisine bağlıdır. Örneğin, ham arazi için maksimum% 65 LTV'ye izin verilirken, çok aileli bir inşaat için% 80'e kadar LTV kabul edilebilir.
Ticari kredilerde VA veya FHA programları ve özel ipotek sigortası yoktur. Bu nedenle, borç verenlerin borçlu temerrütlerini karşılayacak bir sigortası yoktur ve güvenlik olarak taahhüt edilen taşınmazlara güvenmek zorundadır.
Borçlanma karşılama oranı
Ticari borç verenler ayrıca, bir işletmenin yıllık net faaliyet gelirini (NOI) yıllık ipotek borcu hizmetiyle (anapara ve faiz dahil) karşılaştırarak borcun hizmet verme kabiliyetini ölçen borç-hizmet karşılama oranına (DSCR) bakar. NOI'nin yıllık borç servisine bölünmesiyle hesaplanır.
Örneğin, NOI'de 140.000 $ ve yıllık ipotek borcu hizmetinde 100.000 $ olan bir mülkün DSCR'si 1.4'tür (140.000 $ 100 100.000 $ = 1.4). Bu oran, kredi verenlerin mülk tarafından üretilen nakit akışına göre maksimum kredi büyüklüğünü belirlemelerine yardımcı olur.
1'den küçük bir DSCR, negatif nakit akışını gösterir. Örneğin, 0, 92'lik bir DSCR, yıllık borç servisinin% 92'sini karşılayacak kadar yeterli NOI olduğu anlamına gelir. Genel olarak, ticari kredi verenler yeterli nakit akışını sağlamak için en az 1.25 olan DSCR'leri ararlar.
Daha düşük amortisman süreleri olan krediler ve / veya istikrarlı nakit akışlarına sahip mülkler için daha düşük bir DSCR kabul edilebilir. Değişken nakit akışı olan mülkler için daha yüksek oranlar gerekebilir - örneğin, diğer ticari gayrimenkul türleri için ortak olan uzun vadeli (ve dolayısıyla daha öngörülebilir) kiracı kiralamaları olmayan oteller.
Faiz Oranları ve Ücretler
Ticari kredilerdeki faiz oranları genellikle konut kredilerinden daha yüksektir. Ayrıca, ticari emlak kredileri genellikle ekspertiz, yasal, kredi başvurusu, kredi oluşumu ve / veya anket ücretleri dahil olmak üzere kredinin toplam maliyetini artıran ücretleri içerir.
Bazı maliyetler, kredi onaylanmadan (veya reddedilmeden) önce ödenmelidir, bazıları ise yıllık olarak uygulanır. Örneğin, bir kredinin kapanış zamanında tek seferlik kredi kullanım ücreti% 1 ve kredi tamamen ödenene kadar yıllık ücretin yüzde dörtte biri (% 0.25) olabilir. Örneğin, 1 milyon $ 'lık kredi, yıllık% 0.25 $ (faizle birlikte) ödenen% 0, 25'lik bir ücretle 10.000 $' a eşit bir% 1 kredi oluşum ücreti gerektirebilir.
önceden ödeme
Ticari bir gayrimenkul kredisinde, borç verenin bir krediden beklenen getirisini korumak için tasarlanmış ön ödemede kısıtlamalar olabilir. Yatırımcılar borcu kredi vadesinden önce çözerse, büyük olasılıkla ön ödeme cezaları ödemek zorunda kalacaklar. Bir krediyi erken ödemek için dört temel “çıkış” cezası türü vardır:
- Ön Ödeme Cezası. Bu, mevcut ödenmemiş bakiyenin belirli bir ön ödeme cezası ile çarpılmasıyla hesaplanan en temel ön ödeme cezasıdır. Faiz Garantisi. Kredi erken ödense bile borç veren belirli bir miktarda faiz hakkına sahiptir. Örneğin, bir kredinin 60 ay garantili% 10 faiz oranı olabilir ve bundan sonra% 5 çıkış ücreti olabilir. Kilitleme. Borçlu, 5 yıllık kilitleme gibi belirli bir süreden önce krediyi ödeyemez. Fesih. Teminatın bir ikamesi. Borçluya borç vermek yerine, borçlu orijinal kredi teminatı için yeni teminat (genellikle ABD Hazine tahvilleri) değiştirir. Bu, ücretleri azaltabilir, ancak bu krediyi ödeme yöntemine yüksek cezalar eklenebilir.
Ön ödeme koşulları kredi belgelerinde tanımlanır ve ticari emlak kredilerinde diğer kredi koşulları ile müzakere edilebilir.
Alt çizgi
Ticari gayrimenkul ile, bir yatırımcı (genellikle bir ticari varlık) mülkü satın alır, alan kiralar ve mülk içinde faaliyet gösteren işletmelerden kira toplar. Yatırımın gelir getiren bir mülk olması amaçlanmaktadır.
Ticari emlak kredilerini değerlendirirken, borç verenler kredinin teminatını, üç ila beş yıllık finansal tablolar ve gelir vergisi beyannameleri de dahil olmak üzere işletmenin (veya müdürlerin / sahiplerin) kredibilitesini ve kredi-değer gibi finansal oranları dikkate alırlar. oranı ve borç-hizmet karşılama oranı.