Varsayım Cümlesi nedir
Varsayım koşulu, bir ipotek sözleşmesinde, bir konut satıcısının mevcut ipotek için sorumluluğun mülk alıcısına geçmesine izin veren bir hükümdür. Başka bir deyişle, yeni ev sahibi mevcut ipoteği üstlenir. Yeni alıcı genellikle kredi ve diğer nitelikleri karşılamalıdır.
KESİCİ AŞAĞI Varsayım Maddesi
Mevcut bir ipotek üzerindeki faiz oranı mevcut piyasa faiz oranlarından düşükse, varsayım maddesi cazip bir satış noktası haline gelir. Ayrıca, işlemde bazı ücretler olmasına rağmen, alıcı birçok kapanış maliyetinden kaçınabilir. Maliyetlerin bazıları bir başlık araması, belge pulları ve vergileri içerir.
Çoğu ev sahibi için, bir varsayım maddesinin faydaları teoriktir, çünkü geleneksel ipotekler genellikle uygulamayı yasaklamaktadır. Bankalar, daha sonra bilinmeyen bir alıcı değil, orijinal borçlunun kredibilitesine dayalı ipotek yazdıkları için uygulamaya kaşlarını çattı. Yeni sahibin geri ödeme kabiliyeti değerlendirmek zor olabilir ve banka risklerini almak konusunda isteksiz olabilir. Dahası, bir banka yeni bir borçlunun kredibilitesini onaylasa bile, yepyeni bir ipotekle yapılan peşinat ve kapanış maliyetlerini kaybedecektir. Ayrıca, cari piyasa faiz oranlarının orijinal notakinden daha yüksek olması muhtemeldir.
Varsayımlara izin vermek nadiren bir bankanın çıkarına olduğundan, ipoteklerin çoğunda mülk satıldığında kalan bakiyenin geri ödenmesini talep eden satış sonrası bir hüküm bulunur. Banka, ipotek geri ödenene kadar hacizden çıkmayacak ve bu da satışı imkansız hale getirecektir.
Bununla birlikte, varsayım hükümleri Federal Konut İdaresi (FHA), Gaziler İdaresi (VA) ve ABD Tarım Bakanlığı (USDA) tarafından sağlanan devlet destekli ipoteklerde standarttır. Yeni sahip hala kredi ve uygunluk standartlarını karşılamalıdır. Devlet destekli bu ipotekler, tüm ABD ipoteklerinin yaklaşık yüzde 20'sini oluşturmaktadır.
Bir Varsayım Maddesi Nasıl Çalışır?
Bir kişinin ipotekini, 30 yıl, beş yıl boyunca ödeme yaptıkları yüzde 3, 5 oranında 240.000 $ ipotek sahibi olan bir satıcıdan almak istediğini düşünün. Faiz dahil kalan bakiye 323.300 $ 'dır ve orijinal nota 25 yıl kalmıştır. Mevcut piyasa faiz oranının% 4 olduğunu varsayalım. Yeni alıcı aynı 240.000 $ kredi için 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek almış olsaydı, bu sürenin sonunda yaklaşık 412.500 $ 'lık bir faizle bakiyeyi faizle yapacaktı. Ayrıca, yeni alıcının finansman kurumuna toplu ödeme yapması gerekecektir.
Satıcının mevcut ipotekini varsayarak, alıcı kredi süresi boyunca yaklaşık 89.000 $ tasarruf edecektir. Ayrıca, varsayım maddesi kredisi ile beş yıl daha az ödeme yükümlülüğü vardır. Evde oluşturdukları özkaynakları dengelemek için satıcıya herhangi bir toplu ödeme yapılır. Artı alıcı kapanış maliyetlerinde binlerce dolar kaçınacaktır.