Konut piyasası 2007 yılında daralmaya başladığında, düşük peşinatlı ipotek dönemleri sona ermiş gibi görünüyordu. Ancak, şaşırtıcı bir şekilde, sadece birkaç yıl sonra, ortalamanın altında kredisi olan tüketiciler bile% 20'den daha az ön ödemeli bir ev satın alabilirler.
Konut slaydının hemen ardından bile, tasarruf hesapları biraz eksikse, tüketicilerin birkaç seçeneği vardı. Sadece% 3.5'lik bir düşüş gerektiren FHA ipotekleri, popülerliğin artmasına neden oldu. Ve nitelikli olanlar için, VA ev kredileri alıcıların evlerinin tam fiyatını finanse etmesine izin verdi.
Bu günlerde, düşük peşinatla geleneksel bir kredi almak da kolaylaşıyor. ABD kredi verenlerden ipoteklerin çoğunu satın alan Fannie Mae ve Freddie Mac, yakın zamanda asgari peşinatlarını% 5'ten% 3'e düşüreceklerini açıkladı. Bunu yaparken, bankaların nakit sıkıntısı çeken ev alıcıları için rekabet etmeleri için kapıyı açtılar.
Çok az parası olan bir ev satın almak hala mümkün olsa da, tüketiciler için iyi bir fikir olup olmadığı başka bir sorudur. Tasarruflarınızı artırmanın ve kapanışta daha fazla nakit kazanana kadar ev alışverişine gitmeyi beklemek mantıklı mı? Ve tasarruflarınızdan ne kadarına konut yatırımı yapmalısınız? İşte dikkate alınması gereken bazı faktörler.
Peşinat: Yüksek Uzun Vadeli Maliyetler
Belki de düşük peşinat kredileri ile düşünmek için ilk şey, birkaç istisna dışında, uzun vadede size daha fazla mal olacak olmasıdır. Konut fiyatının daha fazlasını finanse ettiğiniz için, kredinin ömrü boyunca faiz ödemeleriniz önemli ölçüde daha yüksek olacaktır
Örneğin, % 20 yerine% 5 indirimli 200.000 dolarlık bir ev satın alırsanız, 30 yıllık bir kredi süresince yaklaşık 35.000 dolar daha fazla faiz ödersiniz. Açıkçası, kredinin anaparasını da karşılamak için daha fazla ödeme yapacaksınız.
Bugünkü faiz oranlarının inanılmaz derecede düşük olduğu düşünüldüğünde, bu tek başına sizi bir evden daha erken satın almanızı engellemeyebilir. Daha büyük bir endişe, % 20'den daha düşük bir ev veya konut satın alırsanız, genellikle ödemeniz gereken ipotek sigortası primlerini giderlerinize eklemektir. Bu ödemelerin amacı kredinizi temerrüde düştüğünüzde borç verenin kaybını karşılamaktır.
İki temel ipotek sigortası vardır. Bir FHA kredisi alırsanız, özel borç verenler ev satın alımınız için fon sağlar ve hükümet sigortacı olarak hareket eder. Ev 625.000 dolardan azsa, yıllık mortgage sigortası primi (MIP), finanse edilen miktara bağlı olarak şu anda% 0.80 veya% 0.85'dir. Ayrıca, 180.000 $ 'lık bir kredi için 3.000 $' ın biraz üzerinde bir ön ödeme yapmanız gerekecektir.
Peşinat Uzlaşması
İpotek sigortası olasılığı, evin maliyetinin% 20'sini düşene kadar beklemeniz gerektiği anlamına mı geliyor? Şart değil.
Yeni başlayanlar için, bazı pahalı şehirlerde beklemek her zaman gerçekçi değildir. Ülkenin mütevazı evlerin bile 400.000 dolara mal olduğu bir bölgede yaşıyorsanız, pazara girmeden önce 80.000 dolara yükselmeniz gerekir. Ve satın almanın kiradan daha ucuz olduğu bir bölgede yaşıyorsanız, ipotek sigortasından kaçınmak için yeterince tasarruf edene kadar kenarda kalmak için fazla caydırıcı olabilir.
Bazı kişiler için en iyi seçenek, minimum peşinat ile geleneksel% 20 arasında bir orta yol bulmak olabilir. Örneğin, bir FHA kredisi alıp% 10 indirirseniz, ipotek sigortanız 11 yıl sonra iptal edilir; aksi takdirde kredinin tamamı için ödemeye devam edersiniz. Sigortadan kurtulmak için daha sonraki bir tarihte yeniden finanse edebilir misiniz? Elbette. Ancak, faiz oranlarının bunu yaptığınızda tarihi düşük seviyelerinde veya yakınında olacağının garantisi yoktur.
Buna ek olarak, daha büyük peşinat yatırdığınızda ipotek sigortası priminiz (MIP) düşer. 15 yıllık ipotek aldığınızda, örneğin, % 10 peşin ödeme yapıyorsanız, yıllık ödeme% 0, 70'ten% 0, 45'e düşer.
Ayrıntılar PMI ile biraz farklı olsa da, aynı mantık geçerlidir. Peşinatınız ne kadar büyük olursa, primlerle o kadar az ödeme yapmanız gerekir. Yine de PMI'nin bir avantajı, evinizde% 20 özkaynak elde ettikten sonra iptal edebilmenizdir (bkz. Özel Mortgage Sigortasının Üstesinden Nasıl Gidilir ).
Banka ipoteğinizi defterlerinde tutuyorsa - yani, Fannie Mae veya Freddie Mac gibi bir kuruluşa satmazsa - hiç sigorta gerektirmeyebilir. Bununla birlikte, bankalar, üstlendikleri riski azaltmaya yardımcı olmak için düşük peşinatlı bir krediyi tercih ederseniz genellikle önceden bir ücret veya daha yüksek bir faiz oranı alırlar. Bir yüzde puanın ek yarısı bile 30 yıllık bir süre boyunca birkaç bin dolara mal olabilir. Genel etki aynıdır: Daha fazla indirdiğinizde, daha az ödünç alabilirsiniz.
'Sualtı'ya Geçme Riski
Bir ev satın alırken çıplak asgari değeri düşürmenin bir başka özelliği, konut piyasası düşerse daha az korumaya sahip olmanızdır. Sadece% 3 veya% 4 düşüşle, bankaya evinizin değerinden daha fazla borçlu olduğunuzu kolayca bulabilirsiniz. En son konut çöküşü sırasında birçok ev sahibine tam olarak böyle oldu.
% 10 veya% 15 indirseniz bile tamamen korunmasanız da, ev fiyatlarının daha da kötüye gitmesi durumunda kendinize çok daha büyük bir tampon veriyorsunuz.
Tasarruf Yastığı Tutmak
Bir ev için tasarruf etmek büyük bir yaşam hedefidir. Ancak peşinatı birleştirirken, kendinizi çok kısa nakit bırakmadığınızdan emin olun. Sadece bir acil durum fonuna sahip olmak (ideal olarak altı aylık yaşam maliyetleri) iyi olmakla kalmaz, aynı zamanda bir ev satın almanın sıklıkla gerektirdiği beklenmedik masraflar için yedek fonlara ihtiyacınız olacaktır. Daha fazla bilgi için bkz . Bankada Ne Kadar Nakit Tutmalıyım?
Ev avına başlamadan önce sıkı bir bütçe oluşturun, böylece ne harcayabileceğinizi bilirsiniz. Yerleşir yerleşmez nakit rezervlerinizi oluşturmak ve halı ve dolapları boyamak ve değiştirmek için elinizden geleni yapın. Ayrıca, insanların taşınmadan önce zorunlu olmayan tadilat yapmadan önce bir evde yaşamanın iyi olduğunu söylediğini unutmayın.
Alt çizgi
Düşük peşinat kredileri bazı ev sahipleri için iyi bir seçim olabilir mi? Kesinlikle. Ancak, ipotek sigortasının uzun vadeli maliyetlerini veya buna değmesini sağlamak için ödeyeceğiniz daha yüksek faiz oranını hesaplayın. Daha fazla bilgi için İpotek: Ne Kadar Ödeyebilirsin? ve önlemek için en iyi 10 ortak ipotek dolandırıcılığı .