Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonlar Nelerdir?
Operasyonlardan düzeltilmiş fonlar (AFFO) esas olarak gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) analizinde kullanılan finansal performans ölçümünü ifade eder. Bir GYO'nun AFFO'su, farklı hesaplama yöntemlerine tabi olsa da, genellikle GYO'nun dayanak varlıklarının kalitesini korumak için kullanılan tekrarlayan sermaye harcamaları için yapılan düzeltmelerle, operasyonlardan elde edilen menkul kıymet fonlarına (FFO) eşittir. Hesaplama, GAAP'ın rant düz kiralama, finansal kiralama maliyetleri ve diğer önemli faktörlere göre düzeltmeyi gerektirir.
Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonları Anlama
Endüstri profesyonellerinin operasyonlardan düzeltilmiş fonları (AFFO) nasıl hesaplamayı seçtiğine bakılmaksızın, GYO tarafından yapılan kira artışlarını ve ek maliyetleri dikkate aldığı için hissedarlar için basit FFO'dan daha doğru bir artık nakit akışı ölçüsü olarak kabul edilir. Mevcut değerleri tahmin ederken daha doğru bir taban numarası ve GYO'nun gelecekteki temettü ödeme kabiliyetinin daha iyi bir öngörücüsünü sağlar. Bu GAAP dışı bir önlemdir.
Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonların Hesaplanması
AFFO hesaplanmadan önce, bir analistin GYO'nun operasyonlardan elde ettiği fonları (FFO) belirlemesi gerekir. FFO, belirli bir faaliyet listesinden nakit akışını ölçer. FFO, GYO'nun kiralama ve iktisap faaliyetinin etkilerini ve faiz maliyetlerini yansıtmaktadır. FFO, GYO'nun amortisman ve amortisman dahil net gelirini dikkate alır, ancak sermaye satışlarını mülk satışlarından hariç tutar. Bu kazanımların dahil edilmemesinin nedenleri, bir kerelik etkinlikler olması ve GYO'nun gelecekteki kazanç potansiyeli üzerinde genellikle uzun vadeli bir etkisinin olmamasıdır.
FFO'nun formülü:
FFO = net gelir + amortisman + amortisman - mülk satışlarından elde edilen sermaye kazançları
FFO belirlendikten sonra AFFO hesaplanabilir. AFFO'nun formülü:
AFFO = FFO + kira artışları - sermaye harcamaları - rutin bakım tutarları
AFFO Hesaplaması Örneği
AFFO hesaplamasına örnek olarak aşağıdakileri varsayalım: GYO'nun son raporlama döneminde 2 milyon dolar net geliri vardı. Bu süre zarfında, mülklerinden birinin satışından 400.000 dolar kazandı ve diğerinin satışından 100.000 dolar kaybetti. 35.000 $ amortisman ve 50.000 $ amortisman bildirdi. Dönem içinde net kira artışları 40.000 $; sermaye harcamaları 75.000 $ ve rutin bakım 30.000 $ 'dır.
Bu bilgi verildiğinde FFO şu şekilde hesaplanabilir:
FFO = 2.000.000 $ + 35.000 $ + 50.000 $ - (400.000 $ - 100.000 $) = 1.785.000 $
Bundan, AFFO şöyle hesaplanır:
AFFO = FFO + 40.000 $ - 75.000 $ - 30.000 $ = 1.785.000 $ - 65.000 $ = 1.720.000 $