Evin Floplama Yapmasını Sağlayabilecek 5 Hata Nedir?
Çok kolay görünüyor! Bir ev satın alın, birkaç kozmetik düzeltme yapın, tekrar piyasaya sürün ve büyük bir kar elde edin. Herhangi bir zamanda, televizyondaki yarım düzine şov iyi görünümlü, iyi giyimli yatırımcılar sürecin hızlı, eğlenceli ve karlı görünmesini sağlar.
Ve birçok ev çevriliyor. ATTOM Data Solutions, ABD'de 200.000'den fazla evin satın alındığını ve 2017'de aynı 12 aylık dönemde yeniden satıldığını bildiriyor. Bu, o yıl satılan tüm tek ailelik evlerin ve apartman dairelerinin% 6'sından biraz daha az.
Bununla birlikte, gayrimenkul zenginliklerine giden yol tamamen cazip ve “satılan” işaretlerle ilgili değildir. Çok fazla sayıda gayrimenkul grubu, temelleri gözden kaçırır ve başarısız olur. Peki paletlerin yapacağı en büyük beş hata nedir? Ve onlardan nasıl kaçınırsınız?
İlk, en iyi tavsiye finansal riskinizi sınırlamak ve getiri potansiyelinizi en üst düzeye çıkarmaktır. Basitçe söylemek gerekirse, bir ev için çok fazla ödeme yapmayın (ne kadar olduğunu bilerek) ve satın almadan önce gerekli onarımların veya yükseltmelerin ne kadar tutacağını da bildiğinizden emin olun. Bu bilgilere sahip olarak, ideal bir satın alma fiyatı belirleyebilirsiniz.
Önemli Çıkarımlar
- Evleri çevirmek, bilgi, planlama ve bilgili olmak için başarılı olması gereken diğer bir iştir. Sabır ve yargı, gayrimenkul yatırımları gibi zamanlama tabanlı bir işte özellikle önemlidir.
% 70 kuralı, bir yatırımcının bir mülkün ARV'sinin (onarım sonrası değeri) eksiği gereken onarımlar dışında% 70'ten fazla ödememesi gerektiğini belirtir. ARV, tamamen onarıldıktan sonra bir evin değeridir.
Bir örnek: Bir evin ARV'si 150.000 $ ise ve onarım için 25.000 $ gerekiyorsa, % 70 kuralı bir yatırımcının ev için 80.000 $ 'dan fazla ödeme yapmaması gerektiği anlamına gelir. 150.000 dolar x 0.70 = 105.000 dolar - 25.000 dolar = 80.000 dolar.
Diğer küçük işletmeler gibi, çaba da zaman ve para, planlama ve sabır, beceri ve çaba gerektirecektir. Muhtemelen hayal ettiğinizden daha zor ve daha pahalı olacak. Ve her ayrıntıyı doğru anlasanız bile, değişen pazar koşulları, başlangıçta yaptığınız her varsayımın sonunda geçersiz olacağı anlamına gelebilir. Hafifçe tehlikeye atın: Bir evi çevirerek hızlıca zengin olmak istiyorsanız, fakir evinize girebilirsiniz.
Saygısız Evler İçin En Önemli 5 Olgu
Evin Floplama Yapmasını Sağlayabilecek 5 Hatayı Anlamak
Çevirme (toptan gayrimenkul yatırımları olarak da bilinir), bir yatırımcının kullanmak için değil, bir kâr için satmak amacıyla bir mülk satın aldığı bir tür gayrimenkul yatırım stratejisidir.
Bu kâr genellikle fiyatların hızla yükseldiği sıcak gayrimenkul piyasasından veya mülkte yapılan sermaye iyileştirmelerinden veya her ikisinden elde edilen fiyat değerlemesinden elde edilir. Örneğin, bir yatırımcı bir "sıcak" mahallede bir tamirci üst satın alabilir, önemli ölçüde yenileme yapabilir, ardından yeni görünümünü ve olanaklarını yansıtan bir fiyata sunabilir.
Mülkleri çeviren yatırımcılar, bir mülkün veya bir grup mülkün satın alınması ve daha sonra yeniden satılması üzerinde yoğunlaşır. Birçok yatırımcı, sık sık dönüş yaparak istikrarlı bir gelir akışı yaratmaya çalışır.
Peki bir binayı veya evi nasıl çevirirsiniz? Basit bir ifadeyle, düşük satın almak ve yüksek satmak (diğer çoğu yatırım gibi) istersiniz. Ancak, bir satın alma ve tutma stratejisi benimsemektense, sermayenizin risk altında olduğu süreyi sınırlamak için işlemi mümkün olan en kısa sürede tamamlarsınız. Genel olarak, odak noktası maksimum kar yerine hızda olmalıdır. Çünkü geçen her gün size daha fazla para (ipotek, kamu hizmetleri, emlak vergileri, sigorta ve ev sahipliği ile ilişkili diğer maliyetler) maliyeti.
Genel plan budur, ancak birkaç tuzakla birlikte gelir.
1. Yeterli Para Yok
Gayrimenkulde uğraşmak pahalıdır. İlk gider mülk edinme maliyetidir. Finansman talepleri düşük / düşük olsa da, bu anlaşmaları meşru bir satıcıdan bulmak kolay değildir. Ayrıca, satın almayı finanse ediyorsanız faiz ödersiniz.
Vergi Kesintileri ve İş Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bile borç alınan paraya olan vergi hala vergiden düşülebilir olsa da, % 100 indirim değildir. Faiz için harcanan her dolar, sadece kırmak için satışta kazanmanız gereken miktara eklenir.
Ayrıca, flip-house satın alımınızı finanse etmek için bir ipotek veya ev sermayesi kredi hattı (HELOC) kullanırsanız, yalnızca faiz düşülebilir. Ödemenizin asıl, vergiler ve sigorta bölümleri indirilemez.
Hangi ipotek türünün ihtiyaçlarınıza en uygun olduğunu belirlemek ve düşük faiz oranları sunan bir borç veren bulmak için finansman seçeneklerinizi kapsamlı bir şekilde araştırın. Finansman maliyetlerini araştırmanın kolay bir yolu, çeşitli kredi verenlerin sunduğu faiz oranlarını karşılaştırmanıza izin veren bir ipotek hesap makinesi kullanmaktır. Tabii ki, mülk için nakit ödeme faiz maliyetini ortadan kaldırır, ancak o zaman bile nakit tutma için mülk tutma maliyetleri ve fırsat maliyetleri vardır.
Faiz oranları, kriz sonrası kriz sonrası düşük seviyelerinden yükselirken, kar elde etmek eskisinden daha zor. Aslında, ATTOM Data'ya göre, 2018'in ilk yarısında saydamlık faaliyetinin dört yılın en düşük seviyesine yakın olduğu ve kâr marjlarının 2014 sonundan bu yana en düşük ortalama brüt yatırım getirisine (ROI) düştüğünü gördü. Bu, kazanılacak para olmadığı anlamına gelmez (YG% 44'ün kuzeyinde idi), ancak bu, bakım gerektiği anlamına gelir. Bir kapaktaki ortalama brüt kâr 65.520 $ 'dır, ancak bu brüttür.
Yenileme maliyetleri de hesaba katılmalıdır. Evi düzeltmeyi ve bir kâr için satmayı planlıyorsanız, satış fiyatı, birleşik edinme maliyetini, mülk sahibi olma maliyetini ve yenileme maliyetini aşmalıdır.
25.000 $ mutfak, 10.000 $ banyo, 5.000 $ emlak vergileri, kamu hizmetleri ve diğer taşıma maliyetleri bu sayıyı üçte iki oranında azaltır. Mülkiyet ile beklenmedik bir yapısal sorun ve brüt kar atmak net bir kayıp olabilir. Bu engellerin üstesinden gelmeyi başarsanız bile, kârınızı azaltacak sermaye kazanç vergilerini unutmayın.
2. Yeterli Zaman Yok
Evlerin yenilenmesi ve çevrilmesi zaman alıcı bir girişimdir. Doğru mülkü bulmak ve satın almak aylar alabilir. Evin sahibi olduktan sonra, düzeltmek için zaman harcamanız gerekir. Günlük bir işiniz varsa, yıkım ve inşaat için harcanan zaman kayıp akşamlara ve hafta sonlarına dönüşebilir. İşi yapmak için bir başkasına ödeme yaparsanız, yine de etkinliği denetlemenizi beklediğinizden daha fazla zaman harcarsınız ve başkalarına ödeme yapmanın maliyeti kârınızı azaltır.
İş tamamlandıktan sonra, satmadan önce mülkün geçerli bina kodlarına uyduğundan emin olmak için incelemeleri planlamanız gerekir. Değilse, eşit hale getirmek için daha fazla zaman ve para harcamanız gerekir. Daha sonra, mülk satmak için oldukça zaman yatırımı olabilir. Potansiyel alıcılara kendiniz gösterirseniz, mülke ve toplantılara gidip gelmek için bolca zaman harcayabilirsiniz.
Buna değer mi? Birçok insan için, sabit bir maaş ile risk ve tutarlı bir zaman taahhüdü olmadan birkaç hafta veya ay içinde aynı tür para kazanabilecekleri günlük bir işe bağlı kalmak daha mantıklı olabilir.
3. Yeterli Yetenek Yok
Profesyonel inşaatçılar ve marangozlar ve tesisatçılar gibi vasıflı profesyoneller genellikle evleri normal işlerine bir yan gelir olarak çevirir. Bir ev bulmak ve düzeltmek için bilgi, beceri ve deneyime sahiptirler. Bazılarının yan projeleri üzerinde çalışırken kış boyunca işsizlik kontrolü sağlayan sendika işleri de var.
Ev saygısındaki gerçek para ter eşitliğinden gelir. Bir çekiçle kullanışlıysanız, halı döşemenin tadını çıkarın, alçıpan asın, bir evin çatısını monte edin ve bir mutfak lavabosu kurun, bir evi çevirme becerisine sahipsiniz.
Öte yandan, düz bir tornavidadan bir yıldız tornavida bilmiyorsanız, yenileme ve onarımları yapmak için bir uzmana ödeme yapmanız gerekecektir. Buna göre, yatırımınızdan önemli miktarda kar elde etme olasılığı azalır.
4. Yeterli Bilgi Yok
Başarılı olmak için, doğru mülkü, doğru yerde, doğru fiyata nasıl seçeceğinizi biliyorsunuz. 100.000 $ 'lık ev mahallesinde, 60.000 $' dan almayı ve 200.000 $ 'dan satmayı bekler misiniz? Pazar, bunun düzenli olarak gerçekleşmesi için çok verimlidir.
Ömür boyu bir anlaşma yapsanız bile, bir şarkı için rehine alınmış bir evi yakalayın, deyin ki - hangi tadilatların yapılacağını ve hangi atlamanın önemli olduğunu bilmek. Ayrıca geçerli vergi yasalarını ve imar yasalarını da anlamalısınız ve projeniz bir para çukuru haline gelmeden önce kayıplarınızı ne zaman kesip çıkacağınızı bilmelisiniz.
Emlak listeleme şirketi Zillow, şimdi belirli pazarlarda evleri çeviriyor. Şirket, 90 gün içinde mülk satın almayı ve çevirmeyi bekliyor ve anne ve pop operatörlerine şiddetli rekabet sunacak veri ve bilgiye sahipler. Büyük lig borç verenler de küresel yatırım firması KKR & Co. eylemin bir parçası.
5. Yeterli Sabır Yok
Profesyoneller zamanlarını alır ve doğru mülkü beklerler. Acemi gördükleri ilk evi satın almak için acele ediyor. Daha sonra, kendi başlarına yapamayacakları işleri ele almak için teklif veren ilk yükleniciyi işe alırlar. Profesyoneller işi kendileri yaparlar veya önceden düzenlenmiş, güvenilir yüklenicilerden oluşan bir ağa güvenirler.
Acemi ev satmak için bir emlakçı işe. Profesyoneller, maliyetleri en aza indirmek ve kârı en üst düzeye çıkarmak için "mal sahibi tarafından satış" çabalarına güvenmektedir. Acemi, bu süreçte acele etmeyi, bir kat boya tokat atmayı ve bir servet kazanmayı bekliyor. Profesyoneller konut alıp satmanın zaman aldığını ve kâr marjlarının bazen zayıf olduğunu anlıyor.