Haciz piyasasına yatırım yapmak, çoğu insanın farkına vardıklarının çok ötesinde bir düzeyde gelişmişlik ve titizlik gerektiren bir stratejidir. Büyük bir potansiyele sahip olabilir, ancak para kazanmak için gerçek bir çaba gerektirir. Bu nedenle, odaklanmayı gerektiren herhangi bir önemli yatırım olarak ele alınmalıdır; çalışkanlık; ve yerel mülk, ekonomik ve demografik eğilimler konusunda dikkatli araştırma. Aynı zamanda mülk elde etmek ve sonunda satmak için bir strateji oluşturulmasını da gerektirir.
genel bakış
Kullanılmış araçları açık artırmada satın almak, hacimli mülklere yatırım yapmaya benzer. Kullanılmış otomobil satıcıları, tüm markaları ve modelleri, ortak kusurlarını ve değer yaratmak için bunları değiştirmenin yolunu bilen kişilerdir. Sadece indirimli olarak bir araba satın almak için açık artırmaya katılan ortalama bir kişiden önemli ölçüde daha az risk alırlar.
Birçok haciz alıcısı, bir pazarlık kapma umuduyla mahkeme binasındaki açık artırmaya gider - açık artırma fiyatı ile mülkün içsel değeri arasındaki eşitsizlik. Ancak yatırım hakkında gerçek bir bilgiye veya herhangi bir risk azaltma stratejisine sahip olmayabilirler. Konut haciz piyasasında iyi deneyimli yatırımcılar, yatırım gelirinin ana kaynağı olarak fiyat farkına güvenmenin afet için bir reçete olduğunu biliyorlar.
Bir rehine mülkünü elde etmek için doğru yöntem, av tüfeği yaklaşımı değil, yeniden geliştirme veya iyileştirme için hedeflenen bir yerel ayardaki özellikleri seçmektir. Mülkün, mahalledeki veya yerel pazardaki diğerlerinden öne çıkmasını sağlayan veya değer yaratma fırsatı sunan benzersiz niteliklere sahip olması gerekir.
Yatırım Stratejileri
Gayrimenkul yatırımcılarının, mülk edinme, elde tutma ve nihayetinde elden çıkarma amaç ve şekillerini içeren özel bir stratejisi olmalıdır. Haciz piyasasına yatırım yaparken bu strateji daha da önemlidir. Haciz, eski mal sahibi ile ilgili bazı benzersiz durumların mı, yoksa yerel pazarı etkileyebilecek daha geniş bir eğilimin mi meydana geldiğini belirlemelisiniz.
Yatırımcıların yerel emlak piyasası üzerinde önemli miktarda araştırma yapmaları gerekmektedir. Mülklere olan talep nüfus artışı, iş büyümesi, harcanabilir gelir artışı ve demografik değişikliklerin bir fonksiyonudur. Yatırım döneminin sonunda fiyatlandırmanın yanı sıra mülk satabilme yeteneğini de büyük ölçüde etkileyecektir.
Yollar, okullar ve topluluk projeleri gibi yaklaşan altyapı geliştirmelerini araştırın. Ayrıca yerel ve eyalet hükümetinin ticari büyümeyi nasıl desteklediğini ve trafik, hava kalitesi, suç ve vergiler gibi belirli sorunları çözmeyi planladığını öğrenin. Bu öğelerin tümü bir alanı daha cazip hale getirecek ve içindeki özelliklerin değerini artıracaktır.
Edinme Stratejileri
Çoğu yatırımcıya, açık artırmaya gidecek varlıkları listeleyen yayınları incelemeleri ve mülkleri açık artırma bloğuna çıkmadan önce mülk satın alma niyetleri hakkında yazmaları öğretilir. Adliye basamaklarında anlaşma sağlanabilse de, sıkıntılı mülkleri korumak için alternatif yollar bulmak, kapanma şansınızı büyük ölçüde artıracaktır. Ayrıca mülkü tam olarak anlama ve analiz etme fırsatı da sağlayabilir.
Örneğin, bir yatırımcının piyasadaki temaslarını ve mücadele eden ev sahiplerinin borç verenlerle pazarlık etmesine yardımcı olmak için konut kredisi bilgisini kullanarak mülklere erişim kazandığını varsayalım. Kredi sorunları çözülürse, yatırımcı hem sahiplerle hem de borç verenlerle olan itibarını arttırmakla kalmaz, aynı zamanda yatırımcılara sevk ve sorunlu kredileri olan diğer kişilere erişim de sağlayabilir. Ve eğer durum çözülemezse, mülk edinen ilk yatırımcı yatırımcıdır - çünkü sahiplerinin güvenini kazanmışlardır. Yatırımcılar ayrıca mülkün satın alınması gerekip gerekmediği konusunda bilinçli bir karar verebilirler, çünkü çabalarıyla mülkün dezavantajları ve faydaları hakkında bilgi edindiler.
Diğer bir strateji ise sıkıntılı kredileri kredi verenlerden indirimli olarak satın almaktır. Bankalar ve diğer kredi kuruluşları haciz almayı sevmezler. Gayrimenkullerin (REO) mülklerini kullanmaktan kaçınmak için, bu kurumlar genellikle par.
Yatırımcılar, tahsili gecikmiş bir kredi hazırlamada kredi verenlerden daha esnek olabilir, bazen yatırımcının yatırımdaki düşük temeli sayesinde, çok daha yüksek getiri sağlayacak bir krediye geri döner.
Kredileri terbiye ettikten sonra, yatırımcılar bir süre performans gösterdikten sonra onları tutabilir veya prim olarak satabilirler. Çözülemedikleri takdirde, yatırımcı mülkiyeti öngörebilir ve diğer taraflarla rekabet etmek zorunda kalmadan unvan alabilir. Bu yaklaşımın tek dezavantajı, bir kredi havuzu satın almanın, açık artırmada bireysel mülk satın almaktan daha büyük bir sermaye harcaması gerektirmesidir. Mesele şu ki, sorunlu bir varlık edinme konusundaki rekabeti azaltmanın yaratıcı yolları vardır.
Tutma Süresi ve Çıkış Stratejileri
Yatırımcılar ayrıca varlık alındıktan sonra ne yapılacağından da emin olmalıdır.
Mülk tekrar piyasaya "çevrilecek" mi, yoksa satıştan önce bir pazar değişikliğini bekleyerek bekletilecek mi? Haciz satın almayı düşünen ve daha sonra satın alımdan kısa bir süre sonra yeniden pazarlayan yatırımcılar mülkün iyileştirilmesi için yollar bulmalıdır. Kova için en büyük patlamayı sağlayan iyileştirmeler arasında yatak odası ve banyo ekleme, mutfakları yeniden düzenleme ve bodrum katları veya diğer kullanılmayan alanlar yer alıyor.
Mülk işlem bilgileri kamuya açık bir bilgi olduğundan, bazı potansiyel alıcılar, haciz satışından hemen sonra, mülkün bölgedeki diğer mülklerle uyumlu olmasına rağmen, bir mülk için prim ödemeye karşı dikkatli olacaktır. Yeniden geliştirme yoluyla değer yaratmak, daha yüksek yeniden satış fiyatı için gerekçe sağlanmasına yardımcı olur ve uzun pazarlama dönemlerinin riskini azaltabilir. Ancak yatırımcılar, mülkü o kadar çok iyileştirmemek konusunda dikkatli olmalılar ki fiyatı komşu mülklerden çok daha yüksektir.
Diğer bir strateji ise mülk değerlerini artırmak için piyasada bir şey olana kadar varlıkları kiralık mülk olarak tutmaktır. Bir kez daha, yatırımcılar yeterli kira alanı talebi için kira piyasasının farkında olmalıdır. Ve satın alınan mülk, mülkün bakım maliyetini karşılamak için yeterli kira komuta edeceğini.
Ev sahibi olmanın gerektirdiği ek zaman ve çabayı kaldırabilenler için sıkıntılı mülkleri indirimli olarak satın almak ve kiralık mülke dönüştürmek önemli bir servet yaratabilir. İpotek faizinin gelir vergilerinden düşülmesiyle uyumlu, sadece faizli krediler gibi cazip finansman elde edebilmek, satış için doğru zamanı beklerken nakit akışı yaratmanın harika bir yoludur.
Konut gayrimenkulleri diğer varlık sınıfları kadar uçucu olmasa da, düşük getirili uzun dönemler ve daha sonra geri dönüşün önemli bir kısmını açıklayan talepte bazı büyük değişikliklere karşılık gelen bir değer "pop" ile karakterizedir. Yine, bu, devam eden araştırma için itici güç ve değer sıçramasının zamanlamasını tahmin etmeye ve satışa hazırlanmakta olan varlık için bir plan oluşturmaya yardımcı olacak bir tutma dönemi stratejisidir.
Çıkış stratejisi
Bir çıkış stratejisi ile düşünmemek, yeni yatırımcıların yaygın olarak yaptığı büyük bir hatadır. Birçoğu, haciz özelliklerine yatırım yapmak için en iyi zamanın, bunların bolluğunun mevcut olduğu zamanları olduğu izlenimi altındadır. Aslında, satılık evlerde ve rehine mülklerinde önemli bir artış, insanların kredilerini ödemelerini veya evlerini tutmak istemediklerini vurgulayan bir sorunun altını çizmektedir. Bu, bölgedeki iş kaybından veya bölgeyi istenmeyen kılan bir altyapı probleminden kaynaklanabilir. Bu eğilimlerin satılık veya haciz için mevcut konut arzı üzerinde olumlu bir etkisi ve talep üzerinde olumsuz bir etkisi olacaktır. Bu, pazarın temelleri iyileşene kadar mülkün satılmasının daha zor olacağı anlamına gelir.
Yatırımcılar tarafından sadece kârları için fiyatlandırma farkına dayanan yaygın bir hata, taşıma maliyetlerinin olumsuz etkisini fark edememesidir. Giderler, uzun bir pazarlama ve satış döneminde ipotek ödemeleri, vergiler, sigorta ve bakımı içerebilir.
Bir mülk satmak için bir son tarih belirlemek ve daha sonra mülk satışa kadar fiyatı düşürmek, aşırı taşıma maliyetlerinden kaçınmanın bir yoludur. Bir mülkü uzun bir pazarlama süresi ve dolayısıyla kayıplara yol açabilecek yüksek taşıma maliyetleri sağlayacak bir fiyatla pazarlamaya devam etmekten çok küçükten sıfıra kârla satmak çok daha iyidir.
Alt çizgi
Servet oluşturmak için sorunlu gayrimenkul varlıklarına yatırım yapmak uygun bir stratejidir, ancak hızlı bir şekilde zengin olmanın bir yolu değildir. Paçavralardan zenginlere her hikaye için, sermaye eğilimlerini kaybeden 10 kişi daha var, çünkü piyasa trendlerindeki değişiklikleri takip etmediler.
Haciz piyasasında başarılı olanlar diğer başarılı yatırımcıların stratejilerini ve taktiklerini inceledi. Diğerlerine göre rekabet avantajı sağlamak için gereken uygun pazar ilişkilerini kurmak için zaman ve kaynak sağladılar. Ancak, yerel emlak piyasasını tanımak için zaman ve enerji harcamak, yatırımcıların rekabete ayak uydurmak için kullanabileceği birkaç stratejiden sadece biridir. Başarı, akıllı çıkış stratejilerinin yanı sıra özenle hazırlanmış ve uygulanmış edinimden gelir.
