Faiz oranları, özellikle bankalararası borsalar ve Hazine bonosu oranları, herhangi bir yatırım aracında olduğu gibi gelir getirici gayrimenkul değeri üzerinde de derin bir etkiye sahiptir. Bireyin konut mülkleri satın alma yeteneği üzerindeki etkisi (ipotek sermayesinin maliyetini artırarak veya azaltarak) çok derin olduğu için, birçok kişi yanlış bir şekilde, gayrimenkul değerlemesinde tek belirleyici faktörün mevcut ipotek oranı olduğunu varsaymaktadır.
Ancak, mortgage oranları, mülk değerlerini etkileyen sadece faizle ilgili bir faktördür. Faiz oranları aynı zamanda sermaye akımlarını, sermaye arz ve talebini ve yatırımcıların gerekli yatırım getirisi oranlarını etkilediğinden, faiz oranları emlak fiyatlarını çeşitli şekillerde yönlendirmektedir.
Faiz Oranları Gayrimenkul Değerlerini Nasıl Etkiler?
Değerleme Esasları
Devletten etkilenen faiz oranlarının, sermaye akışlarının ve finansman oranlarının mülk değerlerini nasıl etkilediğini anlamak için gayrimenkul değerlerine gelir yaklaşımı hakkında temel bir anlayışa sahip olmalısınız. Gayrimenkul değerleri, belirli bir bölgedeki mülklerin arz ve talebinden ve yeni mülkler geliştirmenin yerini alan maliyetten etkilenmesine rağmen, gelir yaklaşımı yatırımcılar için en yaygın değerleme tekniğidir. Ticari mülklerin değerleme uzmanları ile gayrimenkul destekli yatırımların sigortalıları ve yatırımcıları tarafından sağlanan gelir yaklaşımı, özsermaye ve tahvil yatırımları üzerinde yapılan iskonto edilmiş nakit akışı analizine çok benzer.
Basit bir ifadeyle, değerleme, beklenen kira ödemeleri biçimini alan otel gelirlerinin tahmin edilmesi veya oteller söz konusu olduğunda, doluluk oranının oda başına ortalama maliyetle çarpılmasıyla başlar. Ardından, analist finansman maliyeti de dahil olmak üzere tüm mülk seviyesi maliyetlerini alarak net faaliyet gelirine (NOI) veya tüm faaliyet giderlerinden sonra kalan nakit akışına ulaşır.
Tüm sermaye maliyetlerinin yanı sıra mülkü ve mülke özgü olmayan diğer masrafları NOI'den korumak veya onarmak için herhangi bir yatırım sermayesi çıkarılarak net nakit akışı (NCF) ortaya çıkar. Mülkler genellikle nakit tutmadığından veya belirtilen bir kâr dağıtım politikasına sahip olmadığından, NCF yatırımcılara sağlanan nakde eşittir ve özkaynak veya sabit getirili yatırımları değerlemek için kullanılan temettülerden elde edilen nakit ile aynıdır. Belirli bir yatırım dönemi için temettü aktifleştirilerek veya nakit akışı (herhangi bir kalıntı değer dahil) iskonto edilerek mülk değeri belirlenir.
Sermaye Hareketleri
Faiz oranları finansman ve ipotek oranlarını önemli ölçüde etkileyebilir, bu da mülk düzeyindeki maliyetleri ve dolayısıyla değerleri etkiler. Ancak, sermaye ve rakip yatırımlar için arz ve talep, gerekli getiri oranları (RROR) ve yatırım değerleri üzerinde en büyük etkiye sahiptir. Federal Rezerv Kurulu, odağı para politikasından uzaklaştırarak ve daha fazlasını, ekonomiyi canlandırmanın veya enflasyonu azaltmanın bir yolu olarak faiz oranlarını yönetmeye doğru yönlendirdiğinden, politikasının tüm yatırımların değeri üzerinde doğrudan bir etkisi olmuştur.
Bankalararası döviz kurları azaldıkça fonların maliyeti azalır ve fonlar sisteme akar; aksine, oranlar yükseldiğinde, fonların kullanılabilirliği azalır. Gayrimenkul gelince, bankalar arası kredi faiz oranlarındaki değişiklikler ya yatırım için kullanılabilir sermaye miktarını arttırmakta ya da azaltmaktadır. Sermayenin miktarı ve sermayenin maliyeti talebi değil, aynı zamanda arzı da etkiler - yani gayrimenkul alım ve satımı için mevcut para. Örneğin, sermaye mevcudiyeti sıkı olduğunda, sermaye sağlayıcıları içsel değerin bir yüzdesi olarak daha az borç verme eğilimindedir veya "sermaye birikimi" ne kadar yükselmez. Bu, kredilerin değer oranlarına daha düşük kredi olarak verildiği ve kaldıraçlı nakit akışlarının ve mülk değerlerinin azaldığı anlamına gelir.
Sermaye akımlarındaki bu değişikliklerin mülkiyet için arz ve talep dinamikleri üzerinde doğrudan bir etkisi olabilir. Sermayenin maliyeti ve sermaye kullanılabilirliği, mülk geliştirme için ek sermaye sağlayarak arzı etkiler; aynı zamanda anlaşma arayan potansiyel alıcıların popülasyonunu da etkiler. Bu iki faktör özellik değerlerini belirlemek için birlikte çalışır.
İndirim oranı
Faiz oranlarının gayrimenkul değerleri üzerindeki en belirgin etkisi iskonto veya aktifleştirme oranlarının çıkarılmasında görülebilir. Kapitalizasyon oranı, yatırımcının gerekli temettü oranı olarak görülebilirken, iskonto oranı yatırımcının toplam getiri gereksinimlerine eşittir. K genellikle RROR'u gösterirken, kapitalizasyon oranı (Kg) 'ye eşittir; burada g , beklenen gelir artışı veya sermaye kazanımındaki artıştır.
Bu oranların her biri mevcut faiz oranlarından etkilenmektedir, çünkü risksiz oran artı bir risk primine eşittir . Çoğu yatırımcı için risksiz oran ABD Hazineleri oranıdır; Federal hükümet kredisi ile garanti altına alındığında, temerrüt olasılığı çok düşük olduğu için risksiz olarak kabul edilirler. Yüksek riskli yatırımların ilave riskleri telafi etmek için makul oranda daha yüksek bir getiri sağlaması gerektiğinden, iskonto oranlarını ve aktifleştirme oranlarını belirlerken yatırımcılar, dikkate alınan her yatırım için gerekli riske uyarlanmış getirileri belirlemek için risksiz orana risk primi ekler.
K (iskonto oranı) risksiz oran artı risk primine eşit olduğundan, aktifleştirme oranı risksiz oran artı risk primine eşittir, gelirdeki beklenen büyüme (g) daha azdır. Her ne kadar risk primleri arz ve talep ve piyasadaki diğer risk faktörleri nedeniyle değişse de, iskonto oranları, bunları oluşturan faiz oranlarındaki değişikliklerden dolayı değişecektir. Rakip veya yedek yatırımlardan gerekli getiriler arttığında, gayrimenkul değerleri düşer; aksine faiz oranları düştüğünde emlak fiyatları yükselir.
Alt çizgi
Gayrimenkul fiyatları üzerinde doğrudan etkisi olduğundan ipotek oranlarına odaklanmak önemlidir. Potansiyel bir ev sahibi veya emlak yatırımcısıysanız, mevcut faiz oranlarını araştırmanın kolay bir yolu bir ipotek hesap makinesi kullanmaktır.
Bununla birlikte, değişen faiz oranlarının gayrimenkulün çeşitli yönlerini etkilediğini belirtmek önemlidir. Yeni evinizin fiyatının ötesinde, faiz oranları sermayenin kullanılabilirliğini ve yatırım talebini de etkiler. Bu sermaye akımları mülk arz ve talebini etkiler ve bunun sonucunda mülk fiyatlarını etkiler.
Ayrıca, faiz oranları ikame yatırımlardan elde edilen getirileri de etkiler ve fiyatlar gayrimenkul yatırımlarının doğasında var olan riske uygun olarak değişir. Gayrimenkul için gerekli getiri oranlarındaki bu değişiklikler kredi piyasalarındaki istikrarsızlık dönemlerinde de değişiklik göstermektedir. Yatırımcılar gelecekteki oranlardaki değişkenliği veya risk artışını öngördükçe, risk primleri genişleyerek mülk fiyatları üzerinde daha aşağı yönlü baskı yaratmaktadır.