Gayrimenkul ile hem kurumsal hem de perakende yatırımcılar için sermaye tahsis matrisinin sağlam bir parçası olan gayrimenkul fonları son zamanlarda büyümeyi sürdürmektedir. Gayrimenkul yatırımının sermaye yoğun doğası, aktif yönetim gereksinimi ve küresel gayrimenkul fırsatlarındaki artış nedeniyle, verimli varlık yönetimi arayan kurumlar yavaş yavaş fonların gayrimenkul fonlarına geçmektedir.
Aynı durum, şimdi eskisinden çok daha fazla gayrimenkul yatırım fonu seçiminden faydalanan ve verimli sermaye tahsisi ve çeşitlendirmesine izin veren perakende yatırımcılar için de geçerlidir. Diğer tüm yatırım sektörleri gibi gayrimenkulün de artıları ve eksileri vardır. Bununla birlikte, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) ve gayrimenkul yatırım fonları, bu tahsinin doldurulması için muhtemelen en iyi yöntem olarak görülen çoğu yatırım portföyü için dikkate alınmalıdır.
Kurumsal Yatırımcılar için Gayrimenkul
Gayrimenkul yatırımında uzun zamandır büyük oyuncular hakimdir: emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve diğer büyük finansal kurumlar. Gayrimenkul yatırımlarının küreselleşmesi ve yeni denizaşırı fırsatların ortaya çıkması sayesinde, hem daha fazla çeşitliliğe hem de getiri potansiyeline izin veren kurumsal portföy tahsislerinde gayrimenkul için kalıcı bir yer bir trend olarak gelişmektedir.
Gayrimenkul sermayesinin kalıcı tahsisi bazı engellerle birlikte gelir. Her şeyden önce sermaye yoğun. Küçük artışlarla satın alınabilecek hisse senetlerinin aksine, ticari gayrimenkul yatırımları nispeten büyük meblağlar gerektirir ve doğrudan yatırım genellikle topaklı portföylere ve yer veya mülk türüne göre aşırı risklere neden olur. Gayrimenkul aynı zamanda emek yoğun olan aktif yönetim gerektirir. Bir gayrimenkul tahsisini yönetmek, geleneksel yatırımlara kıyasla önemli kaynaklar gerektirir. Bu sorunların bir sonucu olarak, yönetim verimliliğini ve sermaye dağılımını artırmayı amaçlayan kurumlar, gayrimenkul fonlarına ve fon fonlarına yönelme eğilimindedir. Bu avantajlar perakende yatırımcılar tarafından GYO'lar, GYO borsa yatırım fonları (ETF'ler) ve gayrimenkul yatırım fonları aracılığıyla elde edilebilir.
Perakende Yatırımcıları
Perakende yatırımcıların gayrimenkulün getiri potansiyeline erişmesi ve varlık sınıfına maruz kalması için çeşitli yollar.
Doğrudan yatırım
Bu strateji, doğrudan belirli mülkleri seçen yatırımcılar ile ilgilidir. Bu stratejinin en büyük avantajı kontroldür. Mülkiyetin doğrudan mülkiyeti, stratejinin geliştirilmesi ve uygulanmasının yanı sıra geri dönüş üzerinde doğrudan etkiye izin verir. Bununla birlikte, doğrudan yatırım, iyi çeşitlendirilmiş bir gayrimenkul portföyü oluşturmayı çok zorlaştırmaktadır. Çoğu perakende yatırımcı için, gayrimenkul tahsisi gerçek çeşitlendirme için yeterli mülkün satın alınmasına izin verecek kadar büyük değildir; aynı zamanda yerel emlak piyasasına maruz kalmanın yanı sıra emlak tipi riskleri de arttırır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)
GYO hisseleri, gayrimenkul, ipotek veya diğer gayrimenkul teminatlı yatırımlarına yatırım yapan vakıf olarak yapılandırılmış şirketlerde özel ve kamu sermaye stokunu temsil eder. GYO'lar genellikle gayrimenkul mülklerine sahiptir ve işletmektedir. Bunlar arasında çok aileli konutlar, bakkal bağlantılı alışveriş merkezleri, yerel perakende mülkler ve striptiz merkezleri, alışveriş merkezleri, ticari ofis alanı ve oteller sayılabilir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yatırım yönetimi kararlarını güven adına alan bir yönetim kurulu tarafından yönetilir. GYO'lar, vergilendirilebilir gelirin% 90'ını hissedarlarına temettü olarak dağıttıkları sürece federal gelir vergisi çok az veya hiç ödememektedir. Vergi avantajı vergi sonrası nakit akışlarını artırsa da, GYO'ların nakit tutamamaları büyümeyi ve uzun vadeli takdiri önemli ölçüde engelleyebilir. Vergi avantajı dışında, GYO'lar özkaynaklarla aynı avantaj ve dezavantajların çoğunu sağlar.
GYO yöneticileri stratejik vizyon sağlar ve yatırım ve mülkle ilgili kararlar alır, böylece yatırımcılar için yönetim ile ilgili konuları ele alır. GYO'ların perakende yatırımcılar için en büyük dezavantajları, sınırlı sermaye ile yatırım yapma zorluğu ve bunları seçmek ve performanslarını tahmin etmek için gereken önemli miktarda varlığa özgü bilgi ve analizdir.
GYO yatırımları, hisse senedi piyasası ile doğrudan gayrimenkul yatırımlarından çok daha yüksek bir korelasyona sahiptir ve bu da bazılarının çeşitlendirme özelliklerini küçümsemesine neden olmaktadır. GYO pazarındaki oynaklık doğrudan gayrimenkulden daha yüksek olmuştur. Bunun nedeni, makroekonomik güçlerin GYO değerleri üzerindeki etkisinden ve GYO hisse senetlerinin sürekli değerlenmesinden kaynaklanmakta, doğrudan gayrimenkul ise yerel emlak piyasalarından daha fazla etkilenmekte ve yatırım getirilerini yumuşatma eğiliminde olan değerleme yöntemi kullanılarak değerlenmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları
Gayrimenkul yatırım fonları öncelikle GYO hisse senetlerine ve gayrimenkul işletme şirketlerine yatırım yapmaktadır. Nispeten az miktarda sermaye kullanarak gayrimenkullere çeşitlendirilmiş pozlama elde etme yeteneği sağlarlar. Stratejilerine ve çeşitlendirme hedeflerine bağlı olarak, yatırımcılara tek başına GYO hisse senedi satın alarak elde edebileceğinden çok daha geniş bir varlık seçimi sağlarlar ve ayrıca bir fondan diğerine kolayca geçebilme esnekliği sağlarlar. Esneklik, yatırım fonu yatırımcıları için, zorlu ve pahalı olan doğrudan yatırımın aksine, varlıkların sistematik ve düzenlenmiş bir borsada elde edilmesi ve elden çıkarılmasındaki karşılaştırmalı kolaylıktan dolayı avantajlıdır. Daha spekülatif yatırımcılar, getiriyi en üst düzeye çıkarmak için belirli mülkleri veya bölgesel maruziyeti taktiksel olarak aşırı kilolandırabilir.
Geniş bir yatırım fonuna maruz kalmak, bireysel GYO hisse senetlerinin alımına göre işlem maliyetlerini ve komisyonları azaltabilir. Perakende yatırımcılar için bir diğer önemli avantaj, edinilen varlıklar üzerindeki fonların sağladığı analitik ve araştırma bilgilerinin yanı sıra, yönetimin hem özel yatırımlar hem de varlık sınıfı olarak gayrimenkulün canlılığı ve performansı konusundaki bakış açısıdır.
Kendi gayrimenkul fonlarında arazi veya mülk satın alma arzusu, bilgisi veya sermayesi olmayan yatırımcılar için, gayrimenkulün gelir ve uzun vadeli büyüme potansiyeline katılmaya izin verin. Gayrimenkul yatırım fonları geleneksel likit olmayan bir varlık sınıfına likidite getirse de, naysayers gayrimenkul doğrudan yatırım ile karşılaştırılamaz inanıyoruz.
Ev sahipliği
Yatırım portföyleri için gayrimenkul tahsisi düşünmeyen pek çok perakende yatırımcı, bir ev sahibi olarak gayrimenkul yatırımı yapmış olabileceğini fark edememektedir. Sadece halihazırda gayrimenkul riskine sahip olmakla kalmayıp, çoğu da bir konut ipoteğine sahip olarak ek finansal risk alıyor. Çoğunlukla, bu maruziyet faydalı olmuştur ve birçok kişinin emeklilik için gereken sermayeyi toplamasına yardımcı olmuştur.
Alt çizgi
Perakende yatırımcılar portföy tahsisi yaparken ev sahipliğini hesaba katabilmeleri ve dikkate almaları gerekse de, gayrimenkullere ilave daha likit yatırımlar da düşünülebilir. Gerekli ticaret becerileri ve sermayeye sahip olanlar için, GYO yatırımı, doğrudan sahipliğe gerek kalmadan gayrimenkul yatırımının bazı avantajlarına erişim sağlar. Daha küçük bir tahsis etmeyi düşünen veya varlık seçiminden dolayı üzülmek istemeyen, ancak maksimum çeşitlendirme gerektiren kişiler için, gayrimenkul yatırım fonları uygun bir seçim olacaktır.