Sabit kazanılmış paralarını yatırmaya gelince yatırımcıların kendilerine sormaları gereken birkaç soru var. Yatırım ne kadar geri dönecek? Ücreti ne kadar? Ancak daha da önemlisi, yatırımcılar değeri ile ilgilenmelidir. Bu, özellikle bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almayı düşündüğünüzde geçerlidir.
Yatırımla ilgili mülklerden elde edilen gelir, tarihsel olarak en üst seviyededir. Kiralar artan bir gelir kaynağı sunar ve bu para kazanmanın istikrarlı bir yoludur. Ama emlak kiralama oyununa girmeden önce, değerlendirme nasıl yapılır?
Üst düzey kiralık mülklere değer vermenin en yaygın yollarından bazılarını öğrenmek için okumaya devam edin.
Önemli Çıkarımlar
- Yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyetini ve getirisini belirlemek, değerini hesaplamak kadar önemlidir. Yatırımcılar, gayrimenkul değerlerini belirlemek için satış karşılaştırma yaklaşımını, sermaye varlık fiyatlandırma modelini, gelir yaklaşımını ve maliyet yaklaşımını kullanabilirler. Tek bedene uyan bir çözüm yoktur, bu nedenle bu faktörlerin bir kombinasyonunun uygulanması gerekebilir.
Bir Gayrimenkul Kiralama Mülküne Değer Vermenin 4 Yolu
Satış Karşılaştırma Yaklaşımı
Satış karşılaştırma yaklaşımı (SCA), konut gayrimenkulüne değer biçmenin en tanınmış biçimlerinden biridir. Değerleme uzmanları ve emlakçılar tarafından özellikleri değerlendirirken en çok kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşım, belirli bir süre içinde yerel olarak satılan veya kiralanan benzer evlerin karşılaştırılmasıdır. Çoğu yatırımcı, potansiyel olarak ortaya çıkan eğilimleri araştırmak için önemli bir zaman dilimi içinde bir SCA görmek isteyecektir.
SCA, göreli bir fiyat değeri atamak için niteliklere veya özelliklere güvenir. Bu değerler, yatak odası ve banyo sayısı, garajlar ve / veya garaj yolları, havuzlar, güverteler, şömineler - bir özelliği benzersiz kılan ve öne çıkan her şey gibi belirli özelliklere dayanabilir. Metrekare başına fiyat, ortak ve anlaşılması kolay bir metriktir. yatırımcılar mülklerinin nerede olduğunu belirlemek için kullanabilirler değer verilmelidir. Diğer bir deyişle, 2.000 metrekarelik bir konağın 1 $ / feet kare kiralaması durumunda, bölgedeki benzer şehir evleri de giderse, yatırımcılar bu balo parkında gelir bekleyebilirler.
SCA'nın biraz genel olduğunu, yani her evin her zaman ölçülemeyen bir benzersizliğe sahip olduğunu unutmayın. Alıcılar ve satıcılar eşsiz zevklere ve farklılıklara sahiptir. SCA, emlak için mükemmel bir öngörücü veya değerleme aracı değil, temel veya makul bir görüş anlamına gelir. Aynı zamanda nispeten benzer evlerle karşılaştırmak için kullanılması gereken bir yöntemdir. İlgilendiğiniz mülke değer veriyorsanız, yani garaj, yüzme havuzu, altı yatak odası ve yarı yatak odası sayısına sahip başka bir mülke sahip beş tam banyo ile işe yaramazsa işe yaramaz., hiçbir havuzu ve sadece 1.200 metre karedir.
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi talep ederken yatırımcıların sertifikalı bir değerleme uzmanı veya emlakçı kullanmaları da önemlidir. Bu, 2007 emlak krizi sırasında yaygınlaşan hileli değerlendirme riskini azaltır.
Sermaye Varlığı Fiyatlandırma Modeli
Sermaye varlığı fiyatlandırma modeli (CAPM) daha kapsamlı bir değerleme aracıdır. CAPM, gayrimenkul yatırımları için geçerli olduğu için risk ve fırsat maliyeti kavramlarını sunar. Bu model, kira gelirinden elde edilen potansiyel yatırım getirisini (YG) inceler ve bunu ABD Hazine bonoları veya gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) gibi alternatif yatırım biçimleri gibi riski olmayan diğer yatırımlarla karşılaştırır..
Özetle, risksiz veya garantili bir yatırımın beklenen getirisi, kira gelirinden potansiyel YG'yi aşarsa, kira mülkiyeti riskini almak finansal açıdan mantıklı değildir. Riskle ilgili olarak, CAPM taşınmaz mal kiralamanın doğasında var olan riskleri göz önünde bulundurur.
Örneğin, tüm kiralık mülkler aynı değildir. Yer ve mülk yaşı önemli faktörlerdir. Eski mülklerin kiralanması, ev sahiplerinin büyük olasılıkla daha yüksek bakım masraflarına maruz kalacağı anlamına gelir. Yüksek suçlu bir bölgede kiralık bir mülk, büyük olasılıkla kapılı bir toplulukta kiralamaya göre daha fazla güvenlik önlemi gerektirecektir.
Bu model, yatırımınızı düşünmeden önce veya bir kiralama fiyatlandırma yapısı oluştururken bu riskleri hesaba katmayı önerir. CAPM, paranızı riske atmak için hangi getiriyi hak ettiğinizi belirlemenize yardımcı olur.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, kira mülkiyeti için potansiyel gelirin ilk yatırıma göre ne getireceğine odaklanır. Gelir yaklaşımı ticari gayrimenkul yatırımlarında sıklıkla kullanılmaktadır.
Gelir yaklaşımı ticari gayrimenkul yatırımlarında sıklıkla kullanılmaktadır.
Gelir yaklaşımı, bir yatırımın yıllık kapitalizasyon oranının belirlenmesine dayanır. Bu oran, brüt kira çarpanından beklenen mevcut gelirin, mülkün bugünkü değerine bölünmesiyle elde edilir. Dolayısıyla, bir ofis binasının satın alınması 120.000 $ 'dır ve kiralardan beklenen aylık gelir 1.200 $ ise, beklenen yıllık kapitalizasyon oranı:
14.400 (1.200 $ x 12 ay) ÷ 120.000 $ = 0.12 veya% 12
Bu, birkaç varsayımla çok basitleştirilmiş bir modeldir. Muhtemelen, bir ipotek için faiz giderleri vardır. Ayrıca, gelecekteki kira gelirleri beş yıl sonra bugünkünden daha fazla veya daha az değerli olabilir.
Birçok yatırımcı, paranın net bugünkü değerine aşinadır. Gayrimenkullere uygulanan bu kavram, indirimli nakit akışı olarak da bilinir. Gelecekte alınan dolarlar enflasyonist ve deflasyonist risklere tabidir ve bunu hesaba katmak için iskontolu olarak sunulmaktadır.
Brüt Kira Çarpanı Yaklaşımı
Bu yaklaşım, bir yatırımcının her yıl toplayabileceği kira miktarına göre kiralık bir mülke değer vermektedir. Bir mülkün yatırıma değer olup olmadığını ölçmenin hızlı ve kolay bir yoludur. Bu, elbette, mülkle ilgili herhangi bir vergi, sigorta, kamu hizmeti ve diğer masrafları dikkate almadan önce, bu nedenle bir tuz tanesi ile alınmalıdır.
Gelir yaklaşımına benzemekle birlikte, brüt kira çarpanı (GRM) yaklaşımı net işletme gelirini tavan faiz oranı olarak değil, brüt rantı kullanır. Brüt kira çarpanının tavan oranı birinden fazla, gelir yaklaşımı için tavan oranı ise yüzde değeridir. Bir elmadan-elmaya karşılaştırma elde etmek için, ilgilendiğinize benzer diğer özelliklerin GRM'lerine ve kira gelirlerine bakmalısınız.
Baktığınız semtte satılan ticari bir mülkün yıllık geliri 90.000 dolar olan 500.000 dolar. GRM'sini hesaplamak için, satış fiyatını yıllık kira gelirine böleriz: 500.000 $ 90 90.000 $ = 5.56. Yıllık kira gelirini bildiğiniz sürece bu rakamı baktığınız rakamla karşılaştırabilirsiniz. Piyasa değerini GRM'yi yıllık geliriyle çarparak öğrenebilirsiniz. Yakın zamanda satılandan daha yüksekse (yani 500.000 dolar için) buna değmeyebilir, bu yüzden devam etmeyi düşünün.
Maliyet Yaklaşımı
Gayrimenkul değerlemesinde maliyet yaklaşımı, mülkün sadece makul olarak ne için kullanılabileceğine değer olduğunu belirtir. Herhangi bir iyileştirmenin arsa değeri ve amortisman değeri birleştirilerek tahmin edilir.
Bu okuldaki değerleme uzmanları genellikle gayrimenkullere maliyet yaklaşımını özetlemek için en yüksek ve en iyi kullanımı benimser. Boş arazilere değer vermek için sıklıkla bir temel olarak kullanılır.
Örneğin, kat mülkiyetine dönüştürmek için çorak bir alanda üç dönüm arazi satın almak isteyen bir apartman geliştiricisiyseniz, o arazinin değeri o arazinin en iyi kullanımına dayanacaktır. Arazi petrol tarlalarıyla çevrili ve en yakın kişi 20 mil uzakta yaşıyorsa, bu mülkün en iyi kullanımı ve bu nedenle en yüksek değeri dairelere dönüştürülmüyor, ancak daha fazla petrol bulmak için sondaj haklarını genişletiyor.
Başka bir en iyi kullanım argümanı mülkiyet imar ile ilgilidir. Potansiyel mülk konut amaçlı imar edilmezse, geliştirici rezonans almak için önemli maliyetlere maruz kalacağı için değeri azalır. Daha yeni yapılarda kullanıldığında en güvenilir ve eski özellikler için daha az güvenilir olarak kabul edilir. Özel kullanım özelliklerine bakıldığında genellikle tek güvenilir yaklaşım budur.
Alt çizgi
Bir kiralık mülkün değerini belirlemenin tek bir yolu yoktur. En ciddi yatırımcılar, kira mülkleri hakkında yatırım kararları vermeden önce tüm bu değerleme yöntemlerinin bileşenlerine bakarlar. Bu tanıtım değerleme kavramlarını öğrenmek, gayrimenkul yatırım oyununa girmek için doğru yönde atılmış bir adım olmalıdır. Ardından, size uygun miktarda gelir sağlayabilecek bir mülk bulduktan sonra, bir ipotek hesap makinesi kullanarak yeni mülkünüz için uygun bir faiz oranı bulun. Bu aracı kullanmak, olası bir kiralık mülkü değerlendirirken üzerinde çalışabileceğiniz daha somut rakamlar da verecektir.