İçindekiler
- Konut Balonu Nedir?
- Konut Piyasası Kabarcık Nedenleri
- Balonu Patlatan Kuvvetler
- Konut Piyasası Çöküşü
- Ortalama Geri Dönüş
- Fiyat Takdir Tahminleri
- Alt çizgi
Çoğu insanın fiyatların düşme riskini anladığı ve kabul ettiği borsadan farklı olarak, bir ev satın alan çoğu insan, evlerinin değerinin düşeceğini düşünmez.
Konut piyasası, diğer varlık piyasaları gibi fiyat kabarcıklarından genellikle etkilenmemiştir. Bunun nedeni, bir ev satın almakla ilişkili büyük işlem maliyetleri nedeniyle, bir eve sahip olmanın ve sürdürmenin taşıma maliyetlerinden bahsetmemek bile spekülatif davranışı engelliyor. Bununla birlikte, konut piyasaları irrasyonel coşku dönemlerinden geçmektedir., konut fiyat balonlarına neyin sebep olduğunu, konut balonlarının patlamasına neden olan tetikleyicileri ve konut alıcılarının kritik konut kararları verirken neden uzun vadeli ortalamalara bakması gerektiğini tartışacağız.
Önemli Çıkarımlar
- Konut balonları, uzun yıllar süren ve yüksek talep, düşük arz ve şişirilmiş fiyatlar ile karakterize edilen geçici olaylardır.Bu kabarcıklar, ekonomik refah, düşük faiz oranları, daha iyi ipotek ürün teklifleri ve kolay erişim gibi çeşitli faktörlerden kaynaklanmaktadır. Konut balonu patlatan güçler arasında ekonomide bir gerileme, faiz oranlarında bir artış ve talepteki düşüş sayılabilir.
Konut Balonu Nedir?
Konut kabarcıklarının nedenlerine ve onları patlatmaya başlamadan önce, bir konut balonunun kendisini anlamak önemlidir. Genellikle sınırlı miktarda envantere rağmen, konut talebinde bir sıçrama ile başlarlar. Spekülatörler pazara girdiğinde talep daha da artar ve bu da balonu büyütür. Sınırlı arz ve çok talep ile, fiyatlar doğal olarak fırlıyor.
Konut balonlarının gayrimenkul sektörü üzerinde doğrudan etkisi vardır, aynı zamanda ev sahipleri ve kişisel maliyesi. Bir baloncuğun ekonomi üzerindeki etkisi - faiz oranları, borç verme standartları ve uygulamaları - insanları zorlaştıklarında ipotek ödemelerine ayak uydurmanın yollarını bulmaya zorlayabilir. Hatta bazıları evlerini korumak için tasarruf ve emeklilik fonlarını kullanarak ceplerine daha da derinlemesine inmek zorunda kalabilirler.
Bir konut balonu normalde geçici bir olaydır. Uluslararası Para Fonu'na (IMF) göre, hisse senedi piyasasında kabarcıklar çok daha sık gerçekleşse de, konut balonları çok daha uzun olabilir ve birkaç yıl sürebilir.
Normalde geçici bir olay, bir konut balonu birkaç yıl sürebilir.
Konut Piyasası Kabarcık Nedenleri
Konut fiyatı, serbest piyasadaki herhangi bir mal veya hizmetin fiyatı gibi, arz ve talep tarafından yönlendirilir. Talep arttığında ve / veya arz azaldığında fiyatlar yükselir. Konut arzını azaltan doğal bir felaket olmadığında, talepler mevcut arz trendlerini geride bıraktığı için fiyatlar yükseliyor. Aynı derecede önemli olan, konut arzının talep artışlarına tepki vermekte yavaş olmasıdır, çünkü bir ev inşa etmek uzun zaman alır ve çok gelişmiş alanlarda inşa edilecek daha fazla toprak yoktur. Dolayısıyla, talepte ani veya uzun süreli bir artış varsa, fiyatların yükseleceğinden emin olabilirsiniz.
Konut fiyatlarındaki ortalamanın üzerinde bir artışın öncelikle talep artışından kaynaklandığını belirledikten sonra, talep artışının nedenlerinin ne olduğunu sorabilirsiniz. Birkaç olasılık vardır:
- Tüketicilerin ceplerine daha fazla harcanabilir gelir getiren ve ev sahipliğini teşvik eden genel ekonomik aktivite ve refahta bir artış. Konut piyasasına giren nüfusun veya nüfusun demografik segmentinde bir artış. evleri daha uygun hale getiren düşük vadeli faiz oranları. ( İpotekler hakkında daha fazla bilgi edinmek için Mortgage Temelleri eğitimimize bakın.) Daha fazla alıcıyı pazara getiren krediye kolay erişim - yüklenim standartlarının düşürülmesi - yatırımcılar tarafından talep edildiği gibi, daha fazla ipotek kredisi sağlayan yüksek getirili yapılandırılmış ipotek tahvilleri Bir ipotek komisyoncusu ve borçluların bazen aşırı risk almaları için teşvik edilen bir borçlu arasındaki kısa vadeli ilişki. Finansal okuryazarlık ve ipotek borçlularının aşırı risk alması. Ev alıcıları ve emlak yatırımcılarının gerçekçi olmayan ve sürdürülemez konut fiyatlarının değer kazanmasıyla körüklenen spekülatif ve riskli davranışlar.
Tüm bu değişkenler bir araya gelerek konut piyasası balonuna neden olabilir. Birbirlerinden beslenme eğilimindedirler. Her birinin ayrıntılı bir tartışması bu makalenin kapsamı dışındadır. Genel olarak, tüm kabarcıklar gibi, aktivite ve fiyatlardaki artışların tüm piyasa katılımcılarının (alıcılar, borçlular, borç verenler, inşaatçılar ve yatırımcılar) aşırı risk alma ve spekülatif davranıştan önce geldiğine dikkat çekiyoruz.
Balonu Patlatan Kuvvetler
Aşırı risk alma konut sistemi boyunca yaygınlaştığında kabarcık patlar. Bu, konut arzı arttıkça olur. Diğer bir deyişle, arz artarken talep azalmakta, bu da fiyatların düşmesine neden olmaktadır.
Sistem genelinde bu risk yaygınlığı, ev sahipleri, ipotek borç verenler, ipotek yatırımcıları ve mülk yatırımcılarının uğradığı kayıplar tarafından tetiklenmektedir. Bu kayıplar aşağıdakiler de dahil olmak üzere bir dizi şey tarafından tetiklenebilir:
- Bazı alıcılar için ev sahipliğini ulaşamayan ve bazı durumlarda evi şu anda sahibi olmayan bir kişi yapan faiz oranlarındaki artış. Bu, genellikle piyasada mevcut olan arzın artmasına neden olan temerrüde düşme ve rehine yol açar. Daha az harcanabilir gelir, iş kaybı ve / veya daha az kullanılabilir işe yol açan genel ekonomik faaliyetteki düşüş konut talebini azaltır. tükendi, arz ve talebi dengeye getirdi ve bazı ev sahiplerinin, özellikle de spekülatörlerin satın almalarını uygun fiyatlı veya kârlı hale getirmeye güvendikleri konut fiyat değer artış hızını yavaşlattı. Hızlı fiyat takdiri durgunlaştığında, evlerini karşılaması için ona güvenenler, evlerini kaybederek pazara daha fazla arz getirebilir.
Sonuç olarak, montajı kaybettiğinde, kredi standartları sıkılaşıyor, kolay mortgage borçlanması artık yok, talep azalıyor, arz artışları, spekülatörler pazardan ayrılıyor ve fiyatlar düşüyor.
Konut Piyasası Çöküşü
2000'li yılların ortalarında, ABD ekonomisi Büyük Durgunluk ile doğrudan ilişkisi olan bir konut baloncuğu yaşadı. Dotcom balonunun ardından, emlaktaki değerler yükselmeye başladı ve spekülatif alıcılar, yatırımcılar ve diğer tüketiciler arasında ev sahipliğinde bir artış sağladı. Düşük faiz oranları, düşük borç ödeme gereksinimleri de dahil olmak üzere rahat borç verme standartları, normalde ev satın almak için hiç bir zaman ev satın alamayacak olan kişilerin ev sahibi olmalarını sağlamıştır. Bu ev fiyatlarını daha da artırdı.
Ancak, spekülatif yatırımcıların çoğu, riskin çok yükselmesi nedeniyle satın almayı bıraktı ve diğer alıcıların pazardan çıkmasına neden oldu. Bu da fiyatların düşmesine neden oldu. İpoteğe dayalı menkul kıymetler büyük miktarlarda satılırken, ipotek temerrütleri ve hacizler daha önce görülmemiş seviyelere yükseldi.
Ortalama Geri Dönüş
Çoğu zaman, ev sahipleri, uzun zamandır fiyat değerleme oranları ve ortalama tersine dönme potansiyeli göz önüne alınmaksızın, son fiyat performansının geleceğe devam edeceğini varsaymak gibi zararlı bir hata yaparlar. Fizik yasaları, havadan daha büyük bir yoğunluğa sahip herhangi bir nesne yukarı doğru itildiğinde, yerçekimi kuvvetleri üzerine etki ettiği için sonunda yeryüzüne geri döndüğünü belirtir. Finans yasaları, hızlı fiyat değerleme veya amortisman dönemlerinden geçen piyasaların, zaman içinde, uzun vadeli ortalama değerleme oranlarının olması gerektiği yere işaret eden bir fiyat noktasına geri döneceğini söylüyor. Bu ortalama reversiyon olarak bilinir.
Konut piyasasındaki fiyatlar da bu ortalama geri dönüş yasasına uyar. Hızlı fiyat değerleme dönemlerinden veya bazı durumlarda amortismandan sonra, uzun vadeli ortalama takdir oranlarının olması gerektiği yere geri dönerler. Konut fiyatı ortalama geri dönüşü hızlı veya aşamalı olabilir. Konut fiyatları hızlı bir şekilde onları uzun vadeli ortalamaya uygun hale getirebilir veya uzun vadeli ortalama bu seviyeyi yakalayana kadar sabit kalabilir.
Yukarıda gösterilen teorik değer, Konut Fiyat Endeksinde 1985'in ilk çeyreğinden 1998'in dördüncü çeyreğine kadar olan ortalama üç aylık yüzde artışı hesaplanarak elde edilmiştir - yaklaşık olarak konut fiyatlarının uzun vadeli trendin üzerinde hızla yükselmeye başladığı nokta. Hesaplanan ortalama üç aylık yüzde artışı daha sonra grafikte gösterilen başlangıç değerine ve teorik Konut Fiyat Endeksi değerini elde etmek için her bir sonraki değere uygulanmıştır.
Fiyat Takdir Tahminleri
Çok fazla ev alıcısı son fiyat performansını önümüzdeki birkaç yıl içinde bekledikleri şey için referans olarak kullanmaktadır. Gerçekçi olmayan tahminlerine dayanarak aşırı risk alırlar. Bu aşırı risk alımı genellikle bir ipotek seçimi ve tüketicinin satın aldığı evin büyüklüğü veya maliyeti ile ilişkilidir. Tüketicilere yoğun bir şekilde pazarlanan ve nispeten kısa vadeli krediler olarak tasarlanmış birkaç ipotek ürünü vardır. Borçlular bu ipotekleri belirli bir kaç yıl içinde bu ipotekten yeniden finanse edecekleri beklentisine göre seçerler ve bu noktada evlerinde sahip olacakları eşitlik nedeniyle bunu yapabilirler.
Son dönemlerde konut fiyat performansı genellikle gelecekteki konut fiyat performansının iyi bir tahmini değildir. Ev alıcıları uzun vadeli ev fiyatlarının değerlenmesine bakmalı ve önemli finansman kararları verirken ortalama geri dönüşün finansal ilkesini göz önünde bulundurmalıdır. Spekülatörler de aynısını yapmalıdır.
Risk almak doğal olarak kötü olmasa da, aslında, risk almak bazen gerekli ve tavsiye edilebilir olmakla birlikte, iyi bir riske dayalı karar vermenin anahtarı, finansal olarak sağlıklı tahminler yaparak riskleri anlamak ve ölçmektir. Bu özellikle çoğu insanın aldığı en büyük ve en önemli finansal karar için geçerlidir - bir ev satın almak ve finanse etmek.
Alt çizgi
Basit ve önemli bir finans ilkesi, ortalama geri dönüştür. Konut piyasaları bazı piyasalarda olduğu gibi kabarcıklara maruz kalmazken, konut balonları da mevcuttur. Uzun vadeli ortalamalar, konut fiyatlarının nihayetinde hızlı değer kazanma dönemlerinde nerede duracağına ve ardından durgun veya düşen fiyatlara ilişkin iyi bir gösterge sağlar. Aynı durum, ortalama fiyat değerlerinin altında kalan dönemler için de geçerlidir.
![Konut piyasası kabarcıkları neden açılır? Konut piyasası kabarcıkları neden açılır?](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/132/why-housing-market-bubbles-pop.jpg)