Kapitalizasyon oranı, yatırım amaçlı gayrimenkullerin karşılaştırılmasında en yaygın olarak kullanılan temel değerdir. Tipik bir güvenlik yatırımının tahmini etkin getiri oranına benzer. Örneğin, % 4, 5'lik bir tavan oranı olan 100.000 ABD doları tutarındaki tüm nakit mülk, % 4, 5'lik menkul kıymetlere yatırılan 100.000 ABD Doları ile aynı getiriyi sağlayacaktır. Bu rakam, gayrimenkul yatırımcılarının yatırım fonlarını en iyi şekilde kullanmalarına yardımcı olmaktadır.
Büyük Harf Oranını Hesaplama
Kapitalizasyon oranını hesaplamak için basit bir formül, yıllık net faaliyet gelirinin toplam edinim maliyetlerine bölünmesidir. Bu formül aslında standart bir fiyat / kazanç katının tersidir.
Net işletme geliri, tüm yönetim maliyetleri, kamu hizmetleri maliyetleri, bakım, sigorta, vergiler ve diğer işletme maliyetlerinin brüt gelirinden çıkarılarak hesaplanabilir. Net faaliyet geliri ipotek ödemelerini hesaba katmaz.
Edinme maliyetleri belirtilen satın alma fiyatından fazladır. Komisyon ücretlerini ve kapanış maliyetlerini hesaba katmalıdırlar. Mülkün kiraya hazır olmaması durumunda, rehabilitasyon için yapılan tüm masrafların da dahil edilmesi gerekir.
Yatırımcılar aynı maliyetleri içeren kapitalizasyon oranlarını karşılaştırmalıdır. Örneğin, kira gelirlerini yıllık ortalama boş pozisyonlara göre iskonto eden bir büyük harf kullanım oranını ve böyle bir iskonto yapmayan bir kapitalizasyon oranını karşılaştırmak geçersizdir.
Kapitalizasyon Oranının Önemi
Büyük harf kullanım oranının en önemli kullanımı, farklı yatırım fırsatları arasında ayrım yapmaktır. Bir güvenlik yatırımı tahmini% 4'lük bir getiri sunuyorsa ve bir mülkün aktifleştirme oranı% 8 ise, bir yatırımcının mülk üzerinde yoğunlaşması muhtemeldir.
Büyük harf kullanım oranları ticari mülk sahipleri için de trendler oluşturabilir. Eğilimler, pazarın nereye gidebileceğini gösterebilir ve tahmini kiralara dayalı ayarlamalar yapılmasını sağlar.
Büyük harf kullanım oranının kullanışlılığında bir sınır vardır; düzensiz veya karmaşık nakit akışlarına sahip yatırım amaçlı gayrimenkuller, basit büyük harf kullanım oranlarına dayanamaz. Bunun yerine indirimli nakit akışı analizine güvenmek en iyisidir.