Bazı ipotek borçlularının aklında sadece iki şey vardır: "Ne kadarını karşılayabilirim?" ve "Aylık ödemelerim ne olacak?" İpotek borcuna ilişkin finansmanlarını maksimuma çıkarırlar ve aylık ödemelerini en aza indirmek için yalnızca faiz veya negatif amortisman ipotekleri kullanırlar. Daha sonra, sabit veya artan bir mortgage dengesiyle ilişkili riskleri ortadan kaldırmak için ev fiyat takdirine güvenirler.
Birçok durumda, eğer bu ev sahipleri evlerinde bir miktar özkaynak biriktirecek kadar şanslıysa, bir ev-hisse senedi kredisi veya nakit çıkışı refinansmanı yoluyla mallarını tekrar maksimize ederler ve daha sonra gelirleri ek alımlar yapmak, tüketici borcunu ödemek, hatta ek yatırımlar yapabilir. Ses riskli mi? Bu., karşılayabileceğiniz bir ipoteğe sahip olduğunuzdan nasıl emin olacağınızı ve hızlı bir şekilde ödeyerek özkaynak oluşturacağınızı göstereceğiz.
İpotek Matematik Yapma
Her ipoteğin bir amortisman programı vardır. İtfa planı, planlanan her ipotek ödemesini ilk ödeme ile başlayan ve son ödeme ile biten kronolojik bir düzende düzenleyen bir tablodur. (Amortismanlar için İpotek Ödeme Yapısını Anlama ve Riske Dayalı Mortgage Kararı Verme konusuna bakın.)
İtfa planında, her ödeme faiz ödemesine ve anapara ödemesine bölünür. İtfa planının başlarında, toplam ödemenin büyük bir yüzdesi faizdir ve toplam ödemenin küçük bir yüzdesi esastır. İpoteğinizi ödediğinizde, faiz için ayrılan tutar azalır ve anapara için ayrılan tutar artar.
Amortisman hesaplaması en kolay şekilde üç bölüme ayrılarak anlaşılır:
Bölüm 1 - Sütun 5: Toplam Aylık Ödemeler
Toplam aylık ödemenin hesaplanması aşağıdaki formülle gösterilir.
A = 1− (1 + i) PnPi burada: A = periyodik ödeme tutarı P = ipoteğin kalan ana bakiyesi = periyodik faiz oranı
Bölüm 2 - Sütun 6: Periyodik Faiz
Telif hakkı © 2017 Investopedia.com
Şekil 1
Alınan dönemsel faizin hesaplanması aşağıdaki gibi hesaplanır:
Periyodik faiz oranı (Sütun 3) x kalan ana bakiye (Sütun 4)
Not: Sütun 3'te gösterilen faiz oranı yıllık faiz oranıdır. Periyodik faiz oranına ulaşmak 12'ye (ay) bölünmelidir.
Bölüm 3 - Sütun 7: Anapara Ödemeleri
Periyodik anapara ödemesinin hesaplanması aşağıdaki formülle gösterilir.
Toplam ödeme (Sütun 5) - dönemsel faiz ödemesi (Sütun 6)
Telif hakkı © 2017 Investopedia.com
şekil 2
Şekil 2, 30 yıllık% 8'lik sabit faizli ipotek için amortisman planını göstermektedir. Alan uğruna sadece ilk beş ve son beş ay gösterilir.
Amortisman programı, Şekil 1'de gösterilen aynı ipoteğin ana bakiyesine her ay ek 300 ABD doları ödenmesinin ipotek ömrünü yaklaşık 21 yıl 10 aya (360'a karşı 262 toplam ay) nasıl kısaltacağını ve toplam tutarı nasıl azaltacağını göstermektedir. ipotek ömrü boyunca ödenen faiz tutarı 209.948 dolar.
Gördüğünüz gibi, ipoteğin ana bakiyesi her ay attığınız ekstra 300 $ 'dan fazla azalıyor. Kalan vadede faiz aylarını azaltarak size daha fazla para kazandırır.
Örneğin, 30 yıllık ipoteğin başlangıcında 24 ay boyunca her ay fazladan 300 dolar ödenmişse, anapara bakiyesinin azaltıldığı ekstra tutar 7.200 $ 'dan (veya 300 x 24 $) fazladır. İkinci yıl sonuna kadar ayda 300 ABD Doları ödeyerek elde edilen gerçek miktar 7.430, 42 ABD dolarıdır. İpoteğinizin ilk iki yılında kendinize 200 $ tasarruf ettiniz ve faydalar sadece ipotek ömrü boyunca birleştikçe artıyor!
Bunun nedeni, her ay ipoteğin anapara bakiyesine fazladan 300 ABD doları uygulandığında, sonraki aylarda ipotek anaparasına planlanan ipotek ödemesinin daha büyük bir yüzdesinin uygulanmasıdır. (İpotek ödemeleri hakkında daha fazla bilgiyi Mortgage Temelleri eğitimimizde bulabilirsiniz.)
Hızlandırılmış Mortgage Ödemelerinin Gerçek Faydaları
Hızlandırılmış ödemeleri yapmanın gerçek faydaları, neyin tasarruf edildiğine ve neyin vazgeçildiği hesaplanarak ölçülür. Örneğin, yukarıda gösterilen ipotek için ayda 300 $ ekstra ödeme yapmak yerine, 300 $ başka bir şey yapmak için kullanılabilir. Buna maliyet-fayda analizi denir.
Yukarıdaki amortisman planlarında gösterilen ipoteğe sahip tüketicinin ayda 300 dolarlık hızlandırılmış ipotek ödemeleri yapıp yapmayacağına karar vermeye çalıştığını varsayalım. Tüketici aşağıda gösterildiği gibi üç seçenek düşünmektedir. Her seçenek için, maliyetleri ve faydaları veya neyin tasarruf edildiğine kıyasla neyin kaydedilebileceğini hesaplayacağız. (Bu örnek uğruna, evde bir hisse senedi kredisi yoluyla evde herhangi bir özkaynaktan yararlanmanın bir seçenek olmadığını varsayacağız. Ayrıca, mortgage faizinin vergi indirimini de göz ardı edeceğiz, bu da sayıları değiştirebilir biraz.)
Ev sahibinin üç seçeneği şunları içerir:
- Bir tekne satın almak için% 10 faiz oranında 14.000 dolarlık beş yıllık tüketici kredisi almak. Yıllık% 15 oranını (günlük bileşik) taşıyan 12.000 dolarlık kredi kartı borcunu ödemek. Borsaya yatırım yapmak.
Seçenek 1: Bir tekne satın almak
Tekne satın alma kararı hem zevk hem de ekonomi meselesidir. Bir tekne - diğer birçok tüketici "oyuncakları" gibi - amortismana tabi bir varlıktır. Likit olmayan bir ürün satın almak için hanehalkı borcu eklenmesi, varlığın amortismanı hanehalkı bilançosuna risk getirir. Bu tüketici, bir tekneye sahip olmaktan elde edilen faydayı (kararın) gerçek karar ekonomisine göre değerlendirmek zorundadır.
Tekne için% 10 faiz oranıyla ve beş yıllık bir dönem için 14.000 dolarlık bir kredinin aylık 297, 46 dolarlık ödemelere sahip olacağını hesaplayabiliriz.