İçindekiler
- Mülkiyet İçin Doğru IRA
- Senin nedir ve senin değil
- Bir IRA'da Satın Alma İşlemi
- Bir IRA'da Mülk Sahibi Olmak
- Bir IRA'da Mülkiyetin Satılması
- Bir IRA'da Mülkiyetin Artıları ve Eksileri
- Alt çizgi
IRA'lar söz konusu olduğunda, finansal varlıklar - hisse senetleri, tahviller ve yatırım fonları veya borsa yatırım fonları (ETF'ler) olağan yatırım şüphelileridir. Yine de, Roth IRA'nızda belirli koşullar altında gayrimenkul bulundurmak mümkündür. Tek aileli veya çok katlı evler, apartmanlar, perakende mağazaları, oteller veya ofis kompleksleri, ham arazi ve lotlar gibi ticari mülkler ve hatta tekne fişleri satın alabilirsiniz.
Yine de birkaç yüz hisse satın almak kadar kolay değil. Kendi yönettiğiniz IRA'nız aracılığıyla mülk satın alımlarına dalmak istiyorsanız, kuralları bilmeniz gerekir - ve birçoğu vardır.
Önemli Çıkarımlar
- IRA'nızda gayrimenkul tutabilirsiniz, ancak bunu yapmak için kendi kendine yönlendirilmiş bir IRA'ya ihtiyacınız olacaktır. Satın aldığınız herhangi bir gayrimenkul kesinlikle yatırım amaçlı olmalıdır: Siz ve aile üyeleri bunu kullanamazsınız. bir IRA genellikle nakit ödeme yapılmasını gerektirir ve tüm mülkiyet giderleri IRA tarafından ödenmelidir. IRA'nızdaki emlak tutma vergi sorunları ve bürokrasi ile zor olabilir. Öte yandan, mülk size iyi (veya büyük) bir getiri oranı sağlayabilir ve portföyünüzü çeşitlendirebilir.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Alımında Doğru IRA
Her şeyden önce, IRA'nızın kendi kendini yönetmesi gerekir. “Kendi kendini yönetme” terimi, alternatif yatırımların IRA sorumlusu, finansal kuruluş veya kayıt tutma ve IRS raporlama gerekliliklerinden sorumlu şirket tarafından kabul edildiği veya teklif edildiği anlamına gelir. Kendi kendini yönlendiren bir IRA, sizin için karar verecek herhangi bir aracılıktan, bankadan veya yatırım şirketinden bağımsızdır (çoğu aracılık hesabı zaten emlak varlıklarına izin vermez).
IRA'nız aracılığıyla mülk satın almak ve mülk sahibi olmak için bir saklama görevlisi, işlemi yönetecek, kendi kendini yöneten hesaplarda uzmanlaşmış bir kuruluşa, ilişkili evrak işlerine ve finansal raporlamaya ihtiyacınız olacaktır. Her şey, bu tür gayrimenkul işlemleri ile ilgili katı kuralları ihlal etmemeniz için gözetim görevlisinden geçer.
Beklediğiniz gibi, bakıcı hizmet için bir ücret talep edecektir. Ancak, işletmelerinizi en iyi nasıl yapılandıracağınız konusunda size tavsiyede bulunmayacaktır. Velayetin görevi arka ofis çalışmasını ele almak.
Kuralların geri kalanına bakmadan önce, bu temel gerçeği anlayın: Siz ve IRA'nız iki ayrı varlıksınız. IRA'nız mülkün sahibidir - siz değilsiniz. Aslında, mülkün başlığı “XYZ Güven Şirketi Muhafızı (FBO) IRA” nı okuyacaktır.
Senin nedir ve senin değil
Gayrimenkulünüz tamamen bir yatırım olmalıdır. Bir tatil evi, çocuklarınızın yaşayacağı bir yer, ikinci bir ev veya işiniz için bir ofis olarak kullanamazsınız. Bu kurallar sizin ve IRS'nin “diskalifiye” olarak nitelendirdiği insanlar için geçerlidir. Peki kim diskalifiye olmuş bir kişi olarak kabul edilir?
- Eşiniz: Ebeveynleriniz, büyükanne ve büyükbabalarınız ve büyük büyükanne ve büyükbabalarınızÇocuklarınız ve eşleri, torunları ve büyük torunlarıKiralık mülkünüzün% 50'sinden fazlasına sahip olan IRAAny varlığınızın hizmet sağlayıcıları
Ayrıca mülkü bu diskalifiye edilmiş kişilerden birinden (buna kendi kendine işlem adı verilir) satın alamazsınız ve zaten sahip olduğunuz IRA'yı satın alamazsınız. Yasaklı işlemler hakkında daha fazla bilgiyi Dahili Gelir Elkitabının 4.72.11.2.1 bölümünde bulabilirsiniz.
Satın Alma İşlemi
IRA bakiyenizin oldukça yüksek olması gerekir, çünkü bir IRA içinde mülk satın almak için ipotek almak kolay değildir. Muhtemelen nakit olarak ödemek zorunda kalacaksınız, bu da sadece hesaptan büyük bir ısırık almakla kalmaz, aynı zamanda yolda geri dönüş oranınızı da etkiler.
Gayrimenkul yatırımcıları genellikle küçük bir miktar indirir ve satın alma işleminden yararlanmak için hala nispeten düşük faiz oranlarından yararlanır ve mülkte faizle ödeyeceklerinden daha fazla para kazanabileceklerini düşünürler. Gayrimenkul alımınızı finanse edemiyorsanız, önemli bir yatırım getirisi (YG) potansiyeli kaybedersiniz.
Bazı bankalar bu tür işlemler için kredileri dikkate alacaktır, ancak başka bir sorun daha ortaya koymaktadır: Mülkten elde edilen herhangi bir gelir, ilgili olmayan ticari vergilendirilebilir gelir (UBTI) olarak kabul edilebilir. UBTI hakkında daha fazla bilgiyi IRS Dahili Gelir Kodu'nun (IRC) Bölüm 511 404'ünden edinebilirsiniz.
Mülkiyet Sahibi
IRA'nız vergi ödemediğinden, gayrimenkul sahibi olmanın getirdiği kesintilerden yararlanamazsınız. Nakit ödeme yaptığınızdan, düşülecek ipotek faiz ödemesi yoktur. Ayrıca emlak vergisi kesintileri veya amortisman avantajlarından da yararlanamazsınız. Mülkünüz kira geliri sağlıyorsa, her kısmı doğrudan IRA'nıza geri döner. Mülk sahibi olmadığınız için, gelirlerin hiçbirini harcayamazsınız. (Tabii ki, emekli olduğunuz hesaptan para çektiğinizde parayı sonunda alacaksınız.)
Parlak tarafta, mülk sahibi olmanın bakım veya diğer ilgili maliyetlerinin hiçbiri cebinizden çıkmaz. IRA her şeyi öder. Ancak, bunun dezavantajları yoktur. IRA'nızdan çıkan her dolar, artık vergiden muaf değer olarak takdir etmek için birkaç on yıl almayan bir dolar.
Büyük bir risk: IRA'nızın nakit parasını tüketen ve hesaba bunları karşılayacak şekilde "fazla katkıda bulunursanız" pahalı cezalara neden olan bakım masrafları.
Ve mülk, IRA bakiyenizi o kadar düşük yapan, hesabın bunun için ödemek için yeterli paraya sahip olmayacak bir dizi büyük masrafa maruz kalırsa ne olur? Unutmayın, bu mülkle ilgili hiçbir şeyi kendi cebinizden ödeyemezsiniz ve IRA katkıları sınırlıdır: 2020'de yalnızca 50 yaşından büyükseniz 6.000 $ - 7.000 $ yatırabilirsiniz.
Eğer bu tamiri kapsamıyorsa ve daha fazla para yatırmanız gerekiyorsa, çok fazla katkıda bulunmayla ilişkili cezalar için kancatasınız. Mülk genellikle pahalı bir bakım gerektirebileceğinden ve kiralardan elde ettiğiniz gelir, yüksek bakım gerektiren bir yılda ne harcamanız gerektiğini karşılayamayabileceğinden, bu önemli bir risktir.
Bir IRA'da Mülkiyetin Satılması
Mülkünüzü satmak için, diğer herhangi bir gayrimenkul holdinginde olduğu gibi bir satış fiyatı hesaplayın. Her iki taraf da bir fiyat ve şartlar üzerinde anlaştıktan sonra, gözetimcinizden mülkü IRA'nız adına satmasını isteyin. Tüm paralar, IRA'nızın yapısına bağlı olarak vergi ertelemeli veya vergisiz olarak IRA'nıza geri dönecektir.
Son bir değerlendirme: likidite. Yatırımdan çıkmanız ne kadar kolay? Hisse senetleri ile nispeten kolaydır. Bazen paranızı saniyeler içinde geri alabilirsiniz. Buna karşılık, gayrimenkul meşhur likit olmayan bir yatırımdır. Elde etmek uzun zaman alabilir ve yol boyunca para kaybedebilirsiniz. 2008'in Büyük Durgunluğu'nda sekiz milyon insanın öğrendiği gibi, borçlu olduğunuz para miktarından daha düşük bir varlıkla kendinizi bulabilirsiniz.
Bir IRA'da Mülkiyetin Artıları ve Eksileri
Çok fazla sorun ve dezavantajdan bahsettik, bir IRA'ya mülk koymanın herhangi bir anlamı olup olmadığını merak ediyor olabilirsiniz. Tarihsel olarak, gayrimenkul değerleri zaman içinde yükseldiğinden ve uzun vadeli takdir bir emeklilik hesabının uzun vadeli yatırım ufku ile el ele giderken, gayrimenkul uzun vadeli iyi bir yatırım olmuştur. Kısa vadede, mülkün elde ettiği gelir, IRA içinde vergiden korunmaktadır. Son olarak, sabit bir varlık olarak gayrimenkul, dünyanın en kötü fikri değil, hisse senetlerine ve diğer menkul kıymetlere yatırılan bir portföyün çeşitlendirilmesine yardımcı olur.
Artıları
-
Gayrimenkul, portföyü çeşitlendirmeye yardımcı olur ve çoğu zaman karşı tarafı finansal piyasalara taşır.
-
Gayrimenkul, zaman içinde tarihsel olarak takdir etmiş olup, IRA'nın uzun vadeli yatırım ufku için idealdir.
-
Gayrimenkul, kiralardan sabit bir gelir akışı sağlayabilir ve topladığınız kira gelirleri, IRA içinde vergisiz olarak artar.
-
Mülk satın alabilir, satabilir, çevirebilir ve biriktirebilirsiniz.
Eksileri
-
Bir gözetim görevlisi ile kendi kendine yönetilen bir IRA kurmanız gerekir.
-
Emlak vergileri, ipotek faizi, amortisman ve mülkle ilgili diğer giderler için kesinti talep edemezsiniz.
-
Tüm masraflar, onarımlar ve bakım masrafları IRA fonlarıyla ödenmelidir ve bunları yapmak ve mülkü yönetmek için başkalarına ödeme yapmanız gerekir.
-
Siz ve akrabalarınız mülkte yaşayamaz veya işletmeyi yönetemezsiniz.
Alt çizgi
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için bir IRA kullanmak, kalbin zayıflığı ya da farklı bireysel emeklilik hesapları türlerine aşina olmayanlar için değildir. Herhangi bir tür gayrimenkul yatırımı oldukça risklidir veya en iyi şekilde yüksek bakım gerektirir; Ancak bir IRA için gayrimenkul özellikle yüksek riskli bir seçimdir. Özellik değerleri yükselişten ziyade düşebilir; Geliriniz ve IRA katkı limitiniz göz ardı edemeyeceğiniz onarımları kapsamıyorsa, bir yıllık önemli bakım maliyetleri de sizi cezalara tabi tutabilir.
Taşınmazları yönetmek için hem zamanınız hem de uzmanlığınız yoksa, muhtemelen IRA'nız için daha genel stratejilerle en iyisinizdir. Veya gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) veya yatırım fonları ve mülke yatırım yapan ETF'ler gibi menkul kıymetleştirilmiş gayrimenkul seçeneklerini göz önünde bulundurun. Bunlar dolaylı bir mülkiyet mülkiyeti biçimidir, ancak daha basit, daha likit bir öneridir ve düzenli IRA'larda da tutulabilirler.