Onlar nasıl çalışır
Ters ipotek ile, borç veren evdeki değerin bir yüzdesi temelinde ev sahibi için ödeme yapar. Ev sahibi ölünce veya mülkün dışına taşındığında, üç şeyden biri olabilir: (1) Ev sahibi veya mirasçıları krediyi ödemek için evi satabilirler '(2) ev sahibi veya mirasçılar mevcut krediyi yeniden finanse edebilir evi tutmak; veya (3) borç veren, kredi bakiyesini kapatmak için evi satmaya yetkili olabilir.
Özel kredi verenler tarafından sunulanlar da dahil olmak üzere çeşitli ters ipotek türleri olsa da, genellikle aşağıdaki özellikleri paylaşırlar:
- Daha yaşlı ev sahiplerine, genç ev sahiplerinden daha büyük kredi miktarları sunulmaktadır. Daha pahalı evler daha büyük krediler almaya hak kazanır. Ters ipotek, evin aleyhine olan birincil borç olmalıdır. Diğer borç verenler geri ödenmeli veya kredilerini birincil ipotek sahibine tabi kılmayı kabul etmelidir.Finansman ücretleri kredinin maliyetine dahil edilebilir.Konu sahibi, mülk sahibinin mülkü elinde tutamaması durumunda geri ödemeyi talep edebilir. Mülk sigortalı, mülk vergilerini ödemiyor, iflas ilan ediyor, mülkü terk ediyor veya sahtekarlık yapıyor. Borç veren ayrıca, ev kınanırsa veya ev sahibi mülkün başlığına yeni bir sahip eklerse, mülkün tamamını veya bir kısmını devrederse, mülkün imar sınıflandırmasını değiştirirse veya mülke karşı ek krediler alırsa geri ödeme talep edebilir.
HECM Kredileri
Ters ipotekler 1960'lardan beri var olmakla birlikte, en yaygın ters ipotek federal olarak sigortalı bir ev sermayesi dönüşüm ipoteğidir (HECM). Bu ipotekler ilk olarak 1989'da sunuldu ve ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı (HUD) tarafından sağlandı.
HECM'ler, federal hükümet tarafından verilen ve borçlulara maliyeti sınırlayan ve borç verenlerin yükümlülüklerini yerine getirmesini garanti eden tek ters ipotektir. HECM'lerin birincil dezavantajı, maksimum kredi tutarının sınırlı olmasıdır.
HECM Dışı Krediler
HECM olmayan ters ipotekler çeşitli kredi kuruluşlarından temin edilebilir. Bu ters ipoteklerin birincil avantajı, HEMC limitinden daha yüksek tutarlarda kredi sunmalarıdır. HECM dışı kredilerin dezavantajlarından biri, federal sigortalı olmamaları ve HECM kredilerinden önemli ölçüde daha pahalı olmalarıdır.
Toplam Yıllık Kredi Maliyeti
Her ne kadar bir HECM ipoteği üzerindeki faiz oranı hükümet tarafından belirlenmiş olsa da ve bir HECM kredisinin oluşum maliyeti konut değerinin% 2'si ile sınırlı olsa da, kredinin toplam maliyeti borç verene göre değişebilir. Ayrıca, borç veren ararken, borçluların üçüncü taraf kapanış maliyetlerini, ipotek sigortasını ve hizmet ücretini dikkate alması gerekir.
Borçluların ipotek maliyetlerini karşılaştırmalarına yardımcı olmak için, Federal Borçlandırma Yasası, ipotek sağlayıcılarının borçlulara toplam yıllık kredi maliyeti (TALC) şeklinde bir maliyet açıklaması sunmasını gerektirir. Farklı satıcıların kredilerini karşılaştırırken bu numarayı kullanın; bir ters ipoteğin gerçek maliyetlerinin büyük ölçüde seçilen gelir seçeneklerine bağlı olacağını unutmayın.
Gelir Seçenekleri
HECM ters ipotekleri, götürü ödemeler, kredi limitleri, aylık nakit avanslar veya bunların herhangi bir kombinasyonu dahil olmak üzere en çeşitli gelir getirici seçenekleri sunar.
Kredi limiti, bir HECM kredisinin belki de en ilginç özelliğidir çünkü borçlu için mevcut olan para miktarı zaman içinde faiz tutarıyla artar. HECM dışı krediler daha az gelir seçeneği sunar. (Diğer ev finansmanı seçenekleri için, Ev-Sermaye Kredileri: Bilmeniz Gerekenler bölümünü okuyun .)
Faiz oranları
HECM ters ipotek faiz oranı bir yıllık ABD Hazine güvenlik oranına bağlıdır. Borçlular, her yıl veya her ay değişebilecek bir faiz oranı seçme seçeneğine sahiptir. Yıllık ayarlanabilir oran, bir yıllık ABD Hazine güvenlik oranındaki herhangi bir artış veya azalışla aynı oranda değişir. Bu yıllık ayarlanabilir oran, kredinin ömrü boyunca yılda% 2 veya% 5 ile sınırlıdır. Aylık ayarlanabilir faizli ipotek (ARM), ARM'den daha düşük bir faiz oranı ile başlar ve her ay ayarlanır. Kredinin ömrü boyunca% 10 oranında aşağı veya yukarı hareket edebilir. ( ARM'ler hakkında daha fazla bilgi için bkz. ARMed and Dangerous .)
Ters İpotekler Nasıl Yardımcı Olabilir: Gerçek Dünya Çalışması
Kredi kartı olan 70 yaş ve üzerindeki yaşlıların neredeyse yarısı her ay bakiyesini tam olarak ödemez, ancak ters ipotekler bu soruna yardımcı olabilir. ABD Sosyal Güvenlik İdaresi tarafından finanse edilen ve Eylül 2016'da Michigan Üniversitesi Michigan Emeklilik Araştırma Merkezi, araştırmacılar Stephanie Moulton, Donald tarafından yayınlanan “Ev Haklarının Çıkarılması ve Ters İpoteklerin Yaşlı Hanehalklarının Kredi Sonuçlarını Nasıl Etkiledikleri” nde Haurin, Samuel Dodini ve Maximilian D. Schmeiser, yaşlılar ters ipotek aldığında döner kredi kartı borcunun düştüğünü keşfettiler.
Haciz ve borç ödeme temerrütleri de en azından ters ipotek alındıktan sonraki üç yıl içinde daha az yaygın hale gelir. Ters ipoteği çıkarmadan önce iki yıl içinde kredi şoku yaşayan yaşlılar en çok fayda sağladı. (Araştırmacılar, bir kredi şokunu 25 puan veya daha fazla kredi puanı düşüşü olarak tanımladılar.) Bu yaşlılar, kredileri nedeniyle başka bir tür ev kredisi almaya hak kazanmamış olabilirler; ters ipotek için yeterlilik, bir üst düzey kredi notuna bağlı değildir.
Çalışma, ters ipotekli borçluların kredi kartı borçlarını, diğer türden ev kredisi türlerini (kapalı uçlu ev sermayesi kredileri, ev sermayesi kredi limitleri ve nakit çıkışı refinansmanları) alan borçlulardan daha fazla azalttığını bulmuştur. Ön ipotekler ve ters ipotekler tarafından sağlanan aylık nakit akışı, yaşlıların kredi kartı borçlarını ödemelerine yardımcı oldu.
Araştırmaya göre, başlangıçta ters ipotek kullanarak 10.000 dolar çekmiş olan yaşlılar, kredi kartı borcunu bu meblağ borçlandıktan sonraki ilk yıl içinde 2.364 $ azalttı. Ek borçlanma, minimum ek borç geri ödemeleriyle sonuçlandı: geri çekilen her 10.000 dolar için, yaşlılar 166 dolar daha ödedi ve aylık 100 dolarlık nakit akışında her ek 100 dolar için ters ipotek üretildi, yaşlılar bütün yıl için 45 dolar daha borç ödedi.
Bu çalışmanın, finansal tarihte benzersiz bir şekilde kötü bir dönem olan 2008 ve 2011 arasında ters ipotek alan borçluları kapsadığını belirtmek gerekir. Ekonomik refah döneminde yapılan benzer bir çalışmanın farklı bulguları olabilir.
Ters ipoteği kredi kartı borcuna bir çözüm olarak gören yaşlılar, ters ipotek ücretlerinde kaybedecekleri ev sermayesi miktarının ve faizin tasarruf edeceği kredi kartı faizi miktarı açısından buna değip değmeyeceğini değerlendirmelidir. Bu, en iyi bir muhasebeci veya finansal planlamacı tarafından gerçekleştirilen karmaşık bir hesaplamadır. Ters mortgage danışmanı bu soruyu cevaplayacak kadar bilgili olmayabilir
Alt çizgi
Evinize karşı kredi almak, mevcut mali durumunuzu ve mirasçılarınıza bıraktığınız mülkü etkileyecek büyük bir karardır. Kredi oluşumu, hizmet ve faiz dahil önemli maliyetler söz konusudur. Ayrıca, ters bir ipotekle, borcun krediye olan faiz nedeniyle zaman içinde arttığını da hatırlamanız gerekir. Kredi hakkında fikrinizi değiştirirseniz veya sağlık nedenleriyle mülkün dışına taşınmanız gerekirse, mülkün satışından elde edilen gelir ters ipotek ödemek için kullanılır. Kredinin büyüklüğüne ve mülkün değerine bağlı olarak, kredinin geri ödenmesinden sonra çok az para kalabilir veya hiç para kalmayabilir.
Ters bir ipotek almadan önce, konuyu iyice araştırmalı, çeşitli kredi verenlerin maliyetlerini karşılaştırmalı ve tüm ifşa belgelerini okumalısınız. Ters ipotek gelirlerini yatırmak genellikle kredinin maliyetini artı faizi telafi etme ihtiyacı nedeniyle tavsiye edilmezken, ters ipotekten elde edilen gelir yatırım portföyünüzün diğer unsurlarını yeniden odaklama fırsatı sağlayabilir. İpoteği üstlenmeden önce, ters ipoteğin sağlayacağı nakit akışını göz önünde bulundurun ve bu yeni gelir kaynağının genel yatırım stratejiniz üzerindeki etkilerini gözden geçirin.
Daha fazla bilgi için, bkz. Ters Mortgage Tuzakları .
![Ters ipotek: bir emeklilik aracı Ters ipotek: bir emeklilik aracı](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/510/reverse-mortgage.jpg)