Net Faaliyet Gelirleri ve Faiz ve Vergilerden Önceki Kazanç: Genel Bakış
Net faaliyet geliri (NOI), bir işletmenin veya mülkün gelirini, gerekli tüm faaliyet giderlerinden daha azını belirler. Faiz, vergi, sermaye harcamaları, amortisman veya itfa giderleri dikkate alınmaz.
Diğer taraftan, faiz ve vergilerden önceki kazançlar (FVÖK), vergi ve faiz hariç gelirlerin daha az giderinden oluşur, ancak amortisman ve itfa giderleri dikkate alınır. EBIT bir şirketin karlılığını belirler.
Net işletme geliri
NOI genellikle emlak piyasasını ve bir binanın gelir üretme yeteneğini analiz etmek için kullanılır. Gayrimenkul kira, otopark ücretleri, servis ve bakım ücretlerinden gelir elde edebilir. Bir mülkün sigorta, mülkiyet yönetimi ücretleri, kamu hizmeti giderleri, emlak vergileri, bakım ücretleri, kar temizleme ve diğer açık hava bakım maliyetleri ve sarf malzemeleri işletme giderleri olabilir.
Temel kural, bu maliyete para harcamaması, varlığın gelir üretmeye devam etme yeteneğini tehlikeye atacaksa, bir gideri faaliyet gideri olarak sınıflandırmaktır. Gelir vergileri ve ipotek faizi bir şirketin veya gayrimenkul yatırımının gelir getirme potansiyelini etkilemez, bu nedenle NOI'ye dahil edilmez.
NOI denklemi brüt gelir, daha az işletme gideri, net işletme gelirine eşittir. NOI ayrıca bir mülkün aktifleştirme oranını veya getiri oranını da belirler. Bir mülkün aktif değeri, yıllık NOI'sini potansiyel toplam satış fiyatına bölerek hesaplanır.
Faiz ve vergiler hariç kazanç
Faaliyet karı, bir şirketin satılan malların maliyetini (COGS) ve faaliyet giderlerini gelirinden çıkararak hesaplanır. Faaliyet karı, faaliyet geliri ve faaliyet dışı gelir, daha az faaliyet gideri olarak da hesaplanabilir.
ABC Şirketinin 50 milyon dolar gelir sağladığını ve son mali yılda 20 milyon dolarlık COGS, 3 milyon dolarlık amortisman gideri, 1 milyon dolarlık faaliyet dışı gelir ve 10 milyon dolarlık bakım gideri olduğunu varsayın. Sonuçta elde edilen FVÖK, 21 milyon dolardı. FVÖK denklemi 50 milyon $ (gelir) artı 1 milyon $ daha az 10 milyon $ (bakım giderleri) daha az 20 milyon $ (satılan malların maliyeti) 21 milyon $ 'a eşittir.
Net Faaliyet Geliri ile Faiz ve Vergiden Önceki Kazanç Örneği
Bir yatırımcının tamamen nakit bir anlaşma ile bir apartman satın aldığını varsayın. Mülk, kiralar ve servis ücretleri için 20 milyon dolar kazanıyor. Apartmanın çamaşır makineleri için 5 milyon $ işletme gideri ve 100.000 $ amortisman gideri bulunmaktadır.
Apartman tarafından yaratılan NOI 15 milyon $ 'dır (20 milyon $ daha az 5 milyon $) çünkü amortisman bu hesaplamaya dahil edilmemiştir.
Binanın EBIT'si farklıdır çünkü EBIT, amortisman giderini dikkate almaktadır. Bu nedenle, bu apartmanın ürettiği FVÖK 14.9 milyon $ ' dır (20 milyon $ daha az 5 milyon $ daha az 100.000 $).
Önemli Çıkarımlar
- NOI'nin hesaplanması, işletme giderlerinin bir mülkün gelirlerinden çıkarılmasını içerir. EBIT'in hesaplanması aynı denklemi kullanır, ancak satılan malların amortisman maliyetleri ve maliyeti de düşülür. Faaliyet giderleri, gelir ve varlığın kârlılığını korumak için gerekli giderler olarak tanımlanır.