Net Faaliyet Geliri - NOI Nedir?
Net faaliyet geliri (NOI), gelir getiren gayrimenkul yatırımlarının kârlılığını analiz etmek için kullanılan bir hesaplamadır. NOI, makul olarak gerekli tüm işletme giderleri düşülerek mülkten elde edilen tüm gelire eşittir. NOI, bir mülkün gelir ve nakit akış tablosunda yer alan ve krediler, sermaye harcamaları, amortisman ve itfa paylarına ilişkin anapara ve faiz ödemelerini hariç tutan vergi öncesi bir rakamdır. Bu metrik diğer endüstrilerde kullanıldığında, “faiz ve vergiler öncesi kazanç” anlamına gelen “EBIT” olarak adlandırılmaktadır.
Önemli Çıkarımlar
- Net faaliyet geliri, finansman veya vergilerden herhangi bir maliyet eklemeden önce gelir getiren bir mülkün karlılığını ölçer. Bir mülk sahibi belirli gelir veya gider kalemlerini çözerse veya hızlandırırsa NOI metriğinde kullanılan işletme giderleri manipüle edilebilir. sermaye giderleri.
NOI için formül:
Net faaliyet geliri = RR − OEwhere: RR = gayrimenkul geliriOE = işletme giderleri
Net işletme geliri
NOI Size Ne Anlatıyor?
Net faaliyet geliri, gayrimenkul uzmanları tarafından gelir getiren mülklerinin kesin değerini belirlemek için kullanılan bir değerleme yöntemidir. NOI'yi hesaplamak için mülkün işletme giderleri, mülkün ürettiği gelirden çıkarılmalıdır.
Bir mülk, kira gelirine ek olarak, park yapıları, otomatlar ve çamaşırhane gibi olanaklardan da gelir elde edebilir. İşletme giderleri, sigorta primleri, yasal ücretler, kamu hizmetleri, emlak vergileri, onarım maliyetleri ve bakım ücretleri dahil olmak üzere binanın işletme ve bakım maliyetlerini içerir. Binanın tamamı için yeni bir iklimlendirme sisteminin maliyeti gibi sermaye harcamaları hesaplamaya dahil edilmemiştir.
NOI, gayrimenkul yatırımcılarının kapitalizasyon oranını belirlemelerine yardımcı olur, bu da bir mülkün değerini hesaplamalarına yardımcı olur, böylece satın almayı veya satmayı düşünebilecekleri farklı mülkleri karşılaştırmalarına izin verir.
Finansman amaçlı mülkler için, borç verenlere ve yatırımcılara bir mülkün gelirinin işletme giderlerini ve borç ödemelerini kapsayıp kapsamadığını bildiren borç teminat oranında (DCR) NOI da kullanılır. NOI ayrıca net gelir çarpanını, nakit yatırım getirisini ve toplam yatırım getirisini hesaplamak için de kullanılır.
Net Faaliyet Gelirinin Kullanılmasına Örnek
Yıllık 120.000 dolar gelir elde eden ve işletme giderlerine 80.000 dolar harcayan bir mülkünüz olduğunu varsayalım. Bu durumda, 40.000 $ (120.000 $ - 80.000 $) sonuçta bir NOI'ye sahip olacaktır. Eğer işletme giderleri gelirden daha yüksekse, toplam negatif ise, net işletme zararı (NOL) olarak adlandırılır.
Alacaklılar ve ticari kredi verenler, ipotek edilecek mülkün gelir yaratma potansiyelini belirlemek için NOI'ye güvenmektedir, hatta bir yatırımcının kredi geçmişini kararlarında etkilemekten daha fazla. Basitçe söylemek gerekirse, bu metrik, kredi akışlarının nakit akışlarını tahmin ederek mülkün başlangıç değerini temel olarak değerlendirmesine yardımcı olur. Bir mülkün karlı olduğu düşünülürse, borç verenler de bu rakamı yapmak istedikleri kredinin büyüklüğünü belirlemek için kullanırlar. Öte yandan, mülk net bir işletme zararı gösterirse, borç verenlerin borçlunun ipotek uygulamasını açıkça reddetmesi muhtemeldir.
Mülk sahipleri, işletme giderlerini, bazı giderleri hızlandırırken diğerlerini hızlandırarak manipüle edebilirler. NOI aynı zamanda makul derecede gerekli işletme giderlerini azaltırken, kiraları ve diğer ücretleri artırarak artırılabilir. İkincisine bir örnek olarak, bir apartman sahibinin mülk yöneticisi olarak görev yapan kiracı karşılığında kiracı yıllık 12.000 $ kiradan feragat ettiği bir senaryo düşünün. Daire sahibi normalde bir bina yöneticisine 30.000 $ maaş ödeyecek olursa, sonuç olarak fiili maliyet olan 12.000 $ yerine 30.000 $ 'lık “makul olarak gerekli” maliyeti çıkarabilir. (İlgili okumalar için bkz. "NOI ve EBIT: Farkların Karşılaştırılması")