İçindekiler
- Değer Alacak Kredi Nedir?
- Kredi / Değer (YBD) Oranı Formülü ve Hesaplama
- LTV ve Kredi Sigortalama
- LTV Oranını Etkileyen Faktörler
- LTV Oranı ve Faiz Oranları
- Kredi Türleri ve YBD Oranı
- LTV Oranını Sıralama
- LTV ve Kombine LTV (CLTV)
- LTV sınırlamaları
Kredi / Değer (YBD) Oranı Nedir?
Kredi / değer oranı (YBD) oranı, finansal kurumların ve diğer borç verenlerin bir ipoteği onaylamadan önce incelediği borç verme riskinin bir değerlendirmesidir. Tipik olarak, yüksek LTV oranlarına sahip değerlendirmeler daha yüksek risktir ve bu nedenle ipotek onaylanırsa kredi borçluya daha pahalıya mal olur.
Ayrıca, yüksek LTV oranına sahip bir kredi, borçlunun borç verenin riskini dengelemek için ipotek sigortası satın almasını gerektirebilir.
Önemli Çıkarımlar
- LTV genellikle ipotek kredisinde peşinat yatırmak için gerekli tutarı ve bir borç verenin borçluya kredi verip vermeyeceğini belirlemek için kullanılır. Çoğu kredi veren kişi, ipotek ve ev sermayesi başvuru sahiplerine kredi Fannie Mae'nin HomeReady ve Freddie Mac'in Home'su Düşük gelirli borçlular için olası ipotek programları% 97 LTV oranına (% 3 peşinat) izin verir, ancak oran% 80'e düşene kadar ipotek sigortası gerektirir.
Kredi / Değer (YBD) Oranı Formülü ve Hesaplama
Ev alıcıları evlerindeki LTV oranını kolayca hesaplayabilir.
LTVratio = APVMA burada: MA = İpotek TutarıAPV = Değerlenmiş Gayrimenkul Değeri
Süreç, toplam ipotek kredisi tutarının evin toplam satın alma fiyatına bölünmesini içerir. Örneğin, 200.000 $ satın alma fiyatı ve 180.000 $ için toplam ipotek kredisi olan bir ev, % 90'lık bir LTV oranına neden olur. Geleneksel ipotek borç verenler, LTV oranları% 80'den yüksek olmayan borçlulara genellikle daha iyi kredi koşulları sağlar.
Bir LTV oranı, borç olarak alınan değerin, mülkün değerleme değerine, yüzde olarak ifade edilerek bölünmesiyle hesaplanır. Örneğin, takdir edilen değeri için 100.000 $ değerinde bir ev satın alır ve 10.000 $ peşinat öderseniz, 90.000 $ ödersiniz ve bu da% 90'lık bir LTV oranı (90.000 / 100.000) sağlar.
LTV ve Kredi Sigortalama
LTV oranı, bir konut satın almak, mevcut bir ipoteği yeni bir krediye yeniden finanse etmek veya bir mülk içinde birikmiş özkaynaktan borç almak amacıyla olsun, ipotek yüklenmesinin kritik bir bileşenidir.
Borç verenler, bir ipotek yüklenirken üstlenecekleri riske maruz kalma seviyesini belirlemek için LTV oranını değerlendirir. Borçlular, değerleme değerinde veya bu değere yakın bir tutar için kredi talep ettiklerinde ve bu nedenle daha yüksek bir LTV oranına sahip olduğunda, borç verenler, mülk içinde çok az veya hiç özkaynak olmadığından kredinin temerrüde düşme şansının daha yüksek olduğunu algılarlar. Bir haciz gerçekleşirse, borç veren, konutu mortgage dengesini karşılayacak ve işlemden kar elde edecek kadar satabilir.
LTV Oranını Etkileyen Faktörler
LTV oranlarını etkileyen temel faktörler peşinat, satış (sözleşme) fiyatı ve değerleme değeridir. En düşük (ve en iyi) LTV oranını elde etmek için peşinatı artırın ve satış fiyatını düşürmeye çalışın. Yukarıdaki örneği kullanarak, 100.000 dolara değer biçen bir ev satın aldığınızı, ancak ev sahibi 90.000 dolara satmaya istekli olduğunuzu varsayalım. Aynı 10.000 ABD Doları tutarında peşinat yatırırsanız, krediniz yalnızca 80.000 ABD Doları olur ve bu da% 80 LTV oranına (yani, 80.000 / 100.000) neden olur. Peşinatınızı 15.000 $ 'a çıkarırsanız, ipotek krediniz şimdi 75.000 $' dır ve LTV oranınızı% 75 yapar (yani 75.000 / 100.000).
Tüm bunlar önemlidir çünkü LTV oranı ne kadar düşük olursa, kredinin onaylanma şansı o kadar yüksek, faiz oranının düşme olasılığı o kadar düşüktür ve özel mortgage sigortası (PMI) satın almanız gerekecektir.
LTV Oranı ve Faiz Oranları
LTV oranı bir ipotek, konut kredisi veya kredi limiti sağlamada tek belirleyici faktör olmasa da, ev sahibinin borçlanma maliyetine önemli bir rol oynamaktadır. Aslında, yüksek bir LTV oranı, ilk etapta bir kredi veya yeniden finansman seçeneğine hak kazanmanızı engelleyebilir.
Kredi verenlerin çoğu, ipotek ve konut sermayesi başvuru sahiplerine, LTV oranı% 80 veya altında olduğunda mümkün olan en düşük faiz oranını sunmaktadır. Daha yüksek bir LTV oranı, LTV oranı arttıkça kredinin toplam maliyeti artmasına rağmen, borçluların ipotek için onaylanmasını engellemez. Örneğin, % 95'lik bir LTV oranına sahip bir borçlu onaylanabilir, ancak faiz oranı, % 75'lik bir LTV oranına sahip bir borçlu için olandan tam bir yüzde puan daha yüksek olabilir.
Ayrıca, LTV oranı% 80'den yüksekse, büyük olasılıkla yıllık bazda tüm kredi tutarının% 0, 5 ila% 1'ini ekleyebilecek özel mortgage sigortası (PMI) satın almanız gerekecektir. Örneğin, 100.000 $ 'lık bir kredide% 1'lik PMI, yılda ödenen miktara 1.000 $ veya ayda 83.33 $ ekleyecektir. PMI ödemeleri, LTV oranı% 80 veya daha düşük olana kadar devam eder. Kredinizi ödediğinizde ve evinizin değeri zamanla arttıkça LTV oranı düşecektir.
PMI'dan kaçınmak için% 80 (veya daha düşük) bir LTV oranı gerekli olmak yasa değildir, ancak neredeyse tüm borç verenlerin uygulamasıdır. Bazen yüksek gelirli, düşük borçlu veya büyük yatırım portföyü gibi diğer faktörlere sahip borçlular için istisnalar söz konusudur.
Maksimum kredi / değer oranı, bir kredi büyüklüğünün mülkün dolar değerine izin verilen en büyük oranıdır. Kredi / değer oranı ne kadar yüksek olursa, satın alma fiyatının finanse edilen kısmı o kadar büyük olur. Konut kredi için teminat görevi gördüğü için kredi / değer oranı kredi verenler tarafından kullanılan bir risk ölçüsüdür. Farklı kredi programlarının farklı risk faktörleri olduğu ve bu nedenle farklı maksimum LTV oranları olduğu görülmektedir.
Kredi Türleri ve YBD Oranı
LTV oranı söz konusu olduğunda bazı kredi türlerinin özel kuralları vardır.
FHA Kredileri
% 96, 5'e kadar başlangıç LTV oranına izin veren FHA kredileri, LTV oranı ne kadar düşük olursa olsun, bu krediye sahip olduğunuz sürece devam eden bir ipotek sigortası primi (MIP) gerektirir. MIP'yi ortadan kaldırmak için LTV oranı% 80'e ulaştığında konvansiyonel kredi.
VA ve USDA Kredileri
Mevcut ve eski askeriye veya kırsal bölgelerdeki bankalar için mevcut olan VA ve USDA kredileri, LTV oranı% 100'e kadar yüksek olmasına rağmen özel mortgage sigortası gerektirmez, ancak hem VA hem de USDA kredileri ek ücret almak.
Fannie mae ve freddie mac
Fannie Mae'nin HomeReady ve Freddie Mac'in Evi Düşük gelirli borçlular için olası ipotek programları% 97 LTV oranına (% 3 peşinat) izin verir, ancak oran% 80'e düşene kadar ipotek sigortası gerektirir.
FHA, VA ve USDA kredileri için değerleme gereksinimlerinden feragat eden (evin LTV oranının krediyi etkilemediği anlamına gelir) iyileştirme seçeneklerini düzenleyin. % 100'ün üzerinde bir LTV oranına sahip olanlar için - aynı zamanda "sualtı" veya "baş aşağı" olarak da bilinir); 31 Aralık 2018 tarihinde sona erdi.
LTV Oranını Sıralama
Çoğu ipotek kredisi senaryosu için% 80 veya daha düşük bir LTV oranı iyi kabul edilir. % 80'lik bir LTV oranı onaylanmak için en iyi şansı, en iyi faiz oranını ve ipotek sigortası satın almanız gerekmeyecek en büyük olasılığı sunar. Bununla birlikte, yukarıda belirtildiği gibi, VA ve USDA kredileri daha yüksek bir LTV oranına (% 100'e kadar) izin verir ve yine de diğer ücretler geçerli olsa da, pahalı özel ipotek sigortasından kaçınır.
Çoğu refinance seçeneği için, nakit çıkışı refinansmanı için başvurmuyorsanız, LTV oranı önemli değildir, bu nedenle "iyi" veya "kötü" diye bir şey yoktur. Nakit çıkışı için başvuruda bulunursanız, % 90 veya daha düşük bir LTV oranı iyi kabul edilir.
LTV ve Kombine LTV (CLTV)
LTV oranı, bir mülk satın alırken tek bir ipotek kredisinin etkisine bakarken, birleştirilmiş kredi / değer (CLTV) oranı, herkesin oranıdır bir mülk üzerinde mülkün değerine teminatlı krediler. Borç verenler, birden fazla kredi kullanıldığında olası bir ev alıcısının temerrüt riskini belirlemek için CLTV oranını kullanırlar; örneğin, iki veya daha fazla ipotek veya ipotek artı bir ev sermayesi kredisi veya kredi limiti (HELOC) varsa. Genel olarak, borç verenler yüksek kredi notuna sahip borçlulara% 80 ve üzeri CLTV oranlarında borç vermeye hazırdır.
LTV oranı sadece birincil ipotek bakiyesini dikkate almaktadır. Bu nedenle, yukarıdaki örnekte, LTV oranı% 50'dir, bu da 100.000 dolarlık birincil ipotek bakiyesinin 200.000 dolarlık ev değerine bölünmesinin bir sonucudur. Birincil borç verenler CLTV gereklilikleriyle daha cömert olma eğilimindedir.
Yukarıdaki örnek göz önüne alındığında, haciz durumunda, birincil ipotek sahibi ikinci ipotek sahibi herhangi bir şey almadan önce parasını tam olarak alır. Borçlunun temerrüde düşmesinden önce mülk değeri 125.000 $ 'a düşerse, birincil haciz sahibi borçlu olanın tamamını (100.000 $) alırken, ikinci haciz sahibi 50.000 $ borcuna rağmen kalan 25.000 $' ı alır. Birincil haciz sahibi mülk değerlerinin düşmesi durumunda daha az risk taşır ve bu nedenle daha yüksek bir CLTV'ye borç verebilir.
LTV sınırlamaları
LTV'nin temel dezavantajı, sadece bir ev sahibinin sahip olduğu birincil ipoteği içermesi ve ikinci bir ipotek veya konut kredisi gibi diğer yükümlülükleri içermemesidir. Bu nedenle, CLTV bir borçlunun konut kredisini geri ödeme yeteneğinin daha kapsayıcı bir ölçüsüdür.